Đất nền vùng ven Hà Nội thanh khoản "đóng băng"

Đồng loạt giảm giá, nhiều nơi cắt lỗ sâu

Theo khảo sát của phóng viên, tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội từng là tâm điểm của các cơn sốt đất, giá đất nền hiện đã giảm đáng kể so với thời kỳ đỉnh sốt.

Tại khu vực Phú Cát, một lô đất rộng 107m2 đang được rao bán khoảng 3 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với mức giá được môi giới chào bán hồi đầu năm 2025.

Dữ liệu từ Batdongsan.com cho thấy, giá đất nền quanh khu công nghiệp Bắc Phú Cát giảm gần 20% so với giai đoạn cao điểm tháng 4/2025. Hiện mặt bằng giá phổ biến dao động khoảng 33 triệu đồng/m2; trong khi giá đất nền tại khu vực Thạch Hòa cũ đã giảm khoảng 11% so với đỉnh hồi đầu năm.

Không chỉ Phú Cát, khu vực Tân Xã cũ (nay thuộc xã Hòa Lạc mới) cũng ghi nhận mức giảm sâu. Một lô đất diện tích 100m2, được quảng cáo nằm cách Khu công nghệ cao Hòa Lạc khoảng 1km, hiện được rao bán khoảng 30 triệu đồng/m2, giảm gần 30% so với thời điểm đỉnh sốt hồi tháng 4/2025.

Diễn biến này phản ánh rõ xu hướng đi xuống của phân khúc đất nền. Theo thông tin về thị trường bất động sản quý I/2026 do Bộ Xây dựng công bố, lượng giao dịch ở cả ba phân khúc gồm chung cư, nhà riêng lẻ và đất nền đều suy giảm. Riêng phân khúc đất nền giảm hơn 10% so với cùng kỳ và giảm khoảng 20% so với quý trước.

Chị Phạm Thị Tâm - Giám đốc một sàn môi giới bất động sản tại khu vực Hòa Lạc - cho biết thị trường đất nền vùng ven có 2 áp lực lớn đang khiến giá đất giảm nhưng giao dịch vẫn gần như "biến mất".

“Thứ nhất là nền giá hiện quá cao sau các đợt sốt đất ăn theo chung cư trong giai đoạn 2024-2025. Nhiều khu vực trước đây tăng giá quá nhanh, vượt xa giá trị thực nên hiện nay nhà đầu tư không còn mặn mà xuống tiền”, chị Tâm nói.

Theo nữ môi giới này, áp lực thứ hai đến từ lãi suất ngân hàng vẫn neo ở mức cao từ đầu năm tới nay, khiến dòng tiền đầu tư bị siết lại. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải bán cắt lỗ hoặc chấp nhận “găm hàng” chờ thị trường phục hồi.

Anh Gia Phú - một môi giới khác tại Quốc Oai cho biết, giai đoạn sốt đất trước đây chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá theo thông tin quy hoạch và hạ tầng. Tuy nhiên hiện nay, nhà đầu tư đã thận trọng hơn rất nhiều.

“Trước đây chỉ cần có thông tin mở đường, lên quận hay gần dự án lớn là đất tăng nóng. Còn bây giờ khách hỏi rất kỹ về pháp lý, quy hoạch, khả năng khai thác thực tế. Đất chỉ để chờ tăng giá gần như không còn hấp dẫn, có những lô đất rao bán giảm vài trăm triệu đồng nhưng cả tháng không có người hỏi mua", môi giới này nói.

Dòng tiền chuyển sang bất động sản có giá trị thực

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền vùng ven sẽ không còn phù hợp với tư duy đầu cơ theo tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như giai đoạn trước.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình “thanh lọc lành mạnh”, với sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của nhà đầu tư cũng như logic vận động của thị trường.

Nếu trước đây tâm lý phổ biến là sợ bỏ lỡ cơ hội và xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá nhanh, thì nay người mua đã thận trọng hơn. Các yếu tố như pháp lý, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững ngày càng được chú trọng.

Trong khi đó, những sản phẩm thiếu hạ tầng, tiện ích hoặc phụ thuộc quá nhiều vào “câu chuyện tăng giá”, đặc biệt là đất nền vùng ven, tiếp tục rơi vào trạng thái trầm lắng.

Được biết, không chỉ phân khúc đất nền, theo dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường thì phân khúc chung cư, nhà thấp tầng ở Hà Nội giao dịch cũng sụt giảm.

Với nhà ở thấp tầng, theo dữ liệu từ Savills, chỉ 7% giỏ hàng nhà thấp tầng mở bán lần đầu tại Hà Nội giao dịch thành công trong quý I/2026, giảm sâu so với mức 41% cùng kỳ năm 2025. Đây không chỉ là chỉ dấu phản ánh tốc độ tiêu thụ chậm lại, mà còn phản ánh sự thay đổi rõ nét trong hành vi người mua.

Với phân khúc căn hộ, dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group ghi nhận mức sụt giảm mạnh nhất, với khoảng 4.000 giao dịch trong quý I/2026, giảm 60% theo quý và 26% theo năm. Nguyên nhân chính là sự rút lui của dòng tiền đầu tư, trong khi lực cầu ở thực duy trì nhưng không đủ bù đắp.