Có dễ ép giá?
Năm 2020, ông Lê Thanh Trà (ngụ phường Tây Thạnh, TPHCM) bỏ 1,2 tỷ đồng mua 1 lô đất rộng 200 m2 ở huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước cũ. Sau nhiều lần rao bán không thành công, đến nay ông Trà giảm giá bán từ 1,2 tỷ đồng xuống còn 500 triệu nhưng cũng không ai hỏi mua.
Tương tự, chị Thùy Trang (ngụ phường Bến Thành, TPHCM) bỏ ra gần 3 tỷ đồng mua đất ở huyện Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận cũ. Đến nay, nhiều lần chị Trang rao bán nhưng không ai mua. Dù không vay tiền ngân hàng mua đất nhưng chị Trang cho biết, tiền vốn chôn vào mảnh đất bao nhiêu năm nay khiến gia đình lục đục.
Theo các chuyên gia, hiện tại thị trường bất động sản đang lao dốc khiến nhiều nhà đầu tư muốn mua nhà đất chờ giảm giá thêm. Nếu có mua thì khách hàng cũng tìm cách ép giá chủ nhà. Còn người muốn bán thì không có thanh khoản, nhà đất bị rớt giá.
Ông Phan Vi - người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản cho biết, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng người mua “ép giá” chủ nhà đất trong bối cảnh thị trường chậm thanh khoản.
“Thông thường, khi bất động sản bước vào chu kỳ trầm lắng, người mua có sẵn dòng tiền mặt sẽ nghĩ ra nhiều viễn cảnh về việc “săn” được hàng ngộp giá tốt, ép giá sâu bên bán…. Thậm chí, khi có sẵn dòng tiền mặt 10 tỷ đồng, bên mua mặc nhiên nghĩ rằng sẽ mua được căn nhà giá 12 -15 tỷ đồng với giá thị trường”, ông Phan Vi nói.
Là người có nhiều năm kinh nghiệm ở phân khúc nhà phố, tiếp xúc với nhiều chủ nhà, ông Phan Vi cho rằng, thực tế người mua rất khó ép giá được bên bán. Khi thị trường xuất hiện tràn lan các thông tin kiểu như “cắt lỗ 30%”, “bán gấp trả nợ ngân hàng, lỗ 5 tỷ”, “giá ngộp sập sàn”… trên mạng xã hội đã khiến bên mua ngộ nhận bên bán đang cần xả hàng, bán lỗ. Tuy nhiên, thực tế lại khác hoàn toàn.
Theo ông Vi, những căn được rao bán cắt lỗ sâu thực chất là những tài sản bị thổi giá bằng đòn bẩy tài chính (vay ngân hàng 70 - 80%) trong giai đoạn đỉnh sóng của thị trường (2021 - 2022). Khi thị trường đảo chiều, lãi suất thả nổi đã bóp nghẹt tài chính của nhà đầu tư. Khi đó, việc cắt lỗ thực ra chỉ là bớt đi phần lãi ảo hoặc giảm nhẹ một phần vốn gốc để ra hàng. Đáng nói, những tài sản kiểu này đã được bán ra sớm, hoặc đã bị ngân hàng phát mãi.
“Những tài sản còn sót lại trên thị trường hiện nay hầu hết được nắm giữ bởi các nhà đầu tư thực sự có tiềm lực tài chính. Đây cũng là điểm khác biệt của thị trường giai đoạn này so với trước đây. Nhà đầu tư hiện nay không dễ dàng giảm một căn nhà giá trị 15 tỷ đồng xuống 10 tỷ đồng, chỉ vì cần dòng tiền mặt”, ông Phan Vi nói.
Phải tôn trọng quy luật cung cầu
Hiện nay, người mua cầm tiền mặt 10 tỷ đồng và muốn mua căn nhà có giá trị 15 tỷ là tâm lý dễ hiểu lúc thị trường tuột dốc. Tuy nhiên, để đi đến giao dịch là vô cùng khó. Theo ông Phan Vi, thanh khoản thị trường chậm không có nghĩa là định giá của chủ nhà bị “mù quáng” hoàn toàn.
Một căn nhà có giá trị thực tế thị trường ở ngưỡng 11 - 12 tỷ đồng - sau khi đã tự điều chỉnh giảm so với đỉnh 14 - 15 tỷ - thì chủ nhà chấp nhận đóng cửa cho thuê, gồng gánh tiếp hoặc tìm phương án khác, không chấp nhận bán giá 10 tỷ. Đối với người mua, cầm 10 tỷ đồng chỉ mua được phân khúc đúng 10 tỷ đồng, rất khó biến thành món hời 2 tỷ bằng cách ép giá bên bán.
Có 2 lý do khiến chủ nhà không giảm giá. Thứ nhất, những căn từng rao 15 tỷ thời điểm sốt giá, thực chất giá trị thực lúc đó chỉ khoảng 9 - 10 tỷ đồng. Khi thị trường chậm nhịp, tài sản quay trở về đúng với giá trị thực, không phải chủ nhà đang chịu lỗ 5 tỷ đồng.
Lý do quan trọng hơn là những chủ nhà sở hữu tài sản 15 tỷ đồng thường là tầng lớp có tài sản tích lũy lớn, không dễ bị “bần cùng hóa” chỉ sau vài tháng thị trường ì ạch. Họ có biên độ chịu đựng rất cao. Nếu buộc phải bán, chỉ giảm xuống 12 - 13 tỷ đồng để khớp lệnh nhanh.
“Bối cảnh thị trường hiện nay người có tiền mặt là “vua”. Họ có quyền lựa chọn kỹ về sản phẩm, ép thời gian, pháp lý, giá cả bên mua. Thế nhưng, sự tôn trọng quy luật cung cầu vẫn tồn tại trên thị trường”, ông Phan Vi nói.
Theo đó, khi thanh khoản chậm không phải là lúc bên mua đi “ép giá” bên bán, mà là thời điểm sàng lọc tài sản chất lượng cao. Đây là giai đoạn, người mua được tiếp cận với các sản phẩm tốt trên thị trường sau nhiều đợt bất động sản biến động. Việc thương lượng giá có diễn ra nhưng ở mức độ vừa phải, bởi hiện nay hầu hết người nắm giữ tài sản đều đã được chọn lọc kỹ, tài chính không quá bấp bênh như giai đoạn trước.
