Tăng tiền đặt cọc chưa chắc đã ngăn được thao túng giá
Chiều 3/11, thảo luận tại Quốc hội về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (đoàn Vĩnh Long) bày tỏ quan tâm đến quy định về mức đặt tiền và xử lý hành vi bỏ cọc trong đấu giá.
Theo đại biểu, thực tiễn đã xuất hiện tình trạng người tham gia trả giá rất cao, tạo mặt bằng giá bất thường nhưng sau đó không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, chấp nhận mất tiền đặt cọc. Hành vi này không chỉ làm thất bại cuộc đấu giá mà còn gây xáo trộn thị trường...
Bày tỏ đồng tình với định hướng tăng cường trách nhiệm của người tham gia đấu giá, tuy nhiên, theo đại biểu, cần cân nhắc tính hợp lý của mức đặt trước. Bởi lẽ, tăng tiền đặt trước chưa chắc đã ngăn chặn được đúng đối tượng có ý định thao túng giá.
"Người có tiềm lực tài chính và chủ đích đầu cơ có thể vẫn chấp nhận mức đặt trước cao, trong khi người dân có nhu cầu mua đất để ở, nhất là người có thu nhập trung bình lại có thể gặp khó khăn khi phải chuẩn bị trước một khoản tiền lớn”, đại biểu nêu, cho rằng, nếu quy định mức đặt trước quá cao và áp dụng thiếu phân loại, có thể vô tình hạn chế người có nhu cầu thực sự, làm giảm số lượng người tham gia và thu hẹp tính cạnh tranh của cuộc đấu giá.
Đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) cũng cho rằng, nếu chỉ nâng tỷ lệ tiền và chế tài cấm tham gia đấu giá, mới xử lý được phần ngọn vấn đề. Theo đại biểu, gốc rễ của căn bệnh trả giá ảo rồi bỏ cọc nằm ở việc mâu thuẫn trong xác định thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
Ông Hoàn nêu, nhiều người tham gia đấu giá hiện nay vẫn đang giữ tư duy coi việc trúng đấu giá chỉ là bước đệm hay là lựa chọn tùy nghi, thích thì mua, không thích thì chấp nhận bỏ cọc.
Phân tích các yếu tố liên quan, đại biểu đề xuất quy định, người trúng đấu giá được coi là đã giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá. Kể từ thời điểm này, các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng có hiệu lực đối với các bên theo quy định của pháp luật dân sự.
Xử lý nghiêm trường hợp bỏ cọc, thông đồng, thao túng giá
Phát biểu giải trình, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, quy định nâng tỷ lệ tiền đặt trước và siết chặt xử lý tài chính để triệt tiêu tình trạng “cò mồi”, đăng ký ảo. Người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán dẫn tới kết quả bị hủy sẽ không được nhận lại tiền đặt cọc.
Cùng với đó, dự thảo quy định bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá trên phạm vi toàn quốc đối với người trúng đấu giá từ chối ký biên bản, từ chối kết quả, từ chối thanh toán…
Về băn khoăn của đại biểu mức đặt cọc 20% - 50% đối với đấu giá quyền sử dụng đất ở có quá cao không, Bộ trưởng cho biết, qua 9 tháng triển khai thực hiện việc này cho thấy, hiệu quả rất tích cực. Tỷ lệ đất đấu giá thành bị hủy do không nộp đủ tiền trên cả nước giảm mạnh, từ 8,6% năm 2025 xuống chỉ còn 3,1% trong 9 tháng đầu năm 2026.
Ông Tùng cũng dẫn kết quả tại Thanh Hóa cho thấy, khi áp dụng tiền đặt trước 50% thì số lô đất đấu giá bị hủy do bỏ cọc giảm từ 377 trường hợp năm 2025 xuống còn 82 trường hợp trong 9 tháng đầu năm 2026, dù số lô đất đưa ra để đấu giá tăng gấp 3 lần. Tại Quảng Trị, số trường hợp bị hủy cũng giảm từ 35 xuống còn 11 trường hợp.
“Chúng tôi xin Quốc hội cho phép tiếp tục luật hóa quy định này để đảm bảo tính nghiêm khắc của pháp luật, xử lý nghiêm khắc đối với trường hợp bỏ cọc, thông đồng, thao túng trong tham gia đấu giá”, bộ trưởng nói.
Về ý kiến đại biểu băn khoăn mức tiền đặt trước quá cao có tạo rào cản tài chính đối với người tham gia đấu giá không, theo bộ trưởng, thực tế người tham gia đấu giá có nhu cầu thực thì họ đã chuẩn bị khả năng tài chính khi tham gia. Nếu không trúng đấu giá, cơ chế hoàn trả rất nhanh, chỉ trong 2 ngày làm việc, nên không ảnh hưởng.
Quan trọng hơn, theo Bộ trưởng, không phải lúc nào cũng bắt buộc phải là 50% mà dao động từ 20% đến 50%, do cơ quan có thẩm quyền quyết định, tùy thuộc vào thực tiễn ở địa phương. “Có thể chỉ quy định 20%, có thể 30%, nhưng trường hợp xảy ra nhiều vi phạm thì phải quy định đến 50%. Đây cũng là một độ mở linh hoạt để các cơ quan có thẩm quyền quyết định áp dụng phù hợp thực tiễn”, bộ trưởng nói thêm.
Với đấu giá đất dự án, theo bộ trưởng, thường có giá trị rất lớn, hàng nghìn tỷ đồng. Nếu quy định mức đặt trước cao quá sẽ tạo rào cản, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, và nếu thấp quá lại không có tác dụng răn đe. Vì thế, Bộ trưởng đề xuất giữ mức tỷ lệ tiền đặt trước từ 10% đến 20% của giá khởi điểm.
