Tại Nghị quyết số 278 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp và thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.
Đồng thời, Chính phủ yêu cầu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu. Các nội dung được đặt ra gồm tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư cùng với thực hiện nghĩa vụ tài chính xây dựng mới chung cư khi công trình hết thời hạn.
Định hướng này trước đó cũng được đề cập tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
Theo báo cáo mới đây, Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS) đánh giá định hướng quy định niên hạn chung cư là một trong những chính sách đáng chú ý, và có thể tác động lớn đến thị trường bất động sản.
MBS tham khảo thông lệ quốc tế cho thấy, nhiều quốc gia trên thế giới đều có quy định về niên hạn chung cư. Tuy nhiên, cách xử lý khi hết thời hạn mỗi quốc gia không hoàn toàn giống nhau.
Tại Singapore, các căn hộ thuộc loại hình nhà ở công cộng được bán dưới dạng cho thuê đất (loại hình này chiếm 70% tổng số căn hộ).
Sau thời hạn 99 năm, Nhà nước sẽ thu hồi để tái phát triển cho giai đoạn tiếp theo và quyền sở hữu của nhà đầu tư cũ chấm dứt, trừ khi có chương trình gia hạn đặc biệt do Chính phủ quyết định. Trong trường hợp sở hữu lâu dài, người dân có trách nhiệm đóng góp xây dựng lại dự án hoặc chủ đầu tư mới mua lại nhằm tái phát triển. Giá chung cư thuộc loại hình sở hữu lâu dài có thể cao hơn 15% so với chung cư có thời hạn sử dụng.
Tại Trung Quốc, quyền sử dụng đối với nhà ở chung cư kéo dài 70 năm. Sau khi hết thời hạn này, trong trường hợp còn ở được, chủ sở hữu phải nộp khoản phí sử dụng đất gia hạn bổ sung. Trong trường hợp không đủ điều kiện ở tiếp, chính quyền hoặc doanh nghiệp sẽ tái phát triển dự án, người dân có thể nhận căn hộ tái định cư hoặc nhận bồi thường.
Ở Hong Kong (Trung Quốc), hầu hết dự án chung cư có thời hạn sở hữu 50 năm, sau khi hết niên hạn thì áp dụng 2 cơ chế.
Thứ nhất, nếu vẫn sử dụng được tiếp, có thể áp dụng cơ chế gia hạn thêm 50 năm và chủ sở hữu trả tiền thuê đất mỗi năm với mức bằng 3% giá trị tính thuế (giá trị cho thuê ước tính hằng năm do Cơ quan Định giá và cơ quan thuế Hong Kong xác định).
Thứ hai, nếu không thể sử dụng tiếp, cơ quan tái thiết đô thị hoặc các doanh nghiệp sẽ tái phát triển dự án và người dân có thể nhận tiền bồi thường.
Trong khi đó, Malaysia quy định 2 loại niên hạn sở hữu phổ biến là 99 năm và 60 năm, áp dụng với sản phẩm chung cư được xây trên loại hình đất thuê. Sau khi hết niên hạn, chủ sở hữu nộp đơn xin gia hạn và nộp phí gia hạn. Về cơ bản, cơ chế giống Singapore. Giá căn hộ sở hữu lâu dài có thể cao hơn 10 - 15% so với có thời hạn.
Còn tại Anh, thời hạn sở hữu chung cư kéo dài 99 - 250 năm, áp dụng với các dự án sở hữu quyền sử dụng có thời hạn.
Tại quốc gia này, chủ đầu tư được hưởng quyền lợi cao hơn khi chung cư hết thời hạn sử dụng. Trong trường hợp công trình còn sử dụng được, cơ quan chức năng có thể gia hạn và người dân phải đóng thêm chi phí gia hạn. Nếu không thể sử dụng được tiếp, chủ đầu tư và cư dân có thể thương lượng, nhằm tái đầu tư dự án...
Theo chuyên gia, từ kinh nghiệm quốc tế có thể thấy, việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư thường đi cùng với một hệ thống cơ chế xử lý sau khi thời hạn kết thúc. Trong đó, các vấn đề quan trọng gồm quyền đối với căn hộ, quyền sử dụng đất, trách nhiệm tài chính, điều kiện gia hạn, cải tạo hoặc xây dựng lại và cơ chế bồi thường, tái định cư...
