Quy định mới ‘chung cư có thời hạn’ và bảo đảm quyền tài sản

Sáng 19/8, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình Quốc hội Tờ trình Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Nghĩa vụ tài chính để xây chung cư mới khi hết thời hạn

Một trong những điểm đáng lưu ý, là Dự thảo luật lần đầu tiên đưa vào quy định "chung cư có thời hạn" gắn với thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng, gắn với bảo đảm quyền tài sản. Chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, quy định này nhằm cụ thể hóa quan điểm của Đảng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW2.

Dự thảo luật sửa đổi cũng bổ sung quy định mới về 4 loại hình nhà ở và chính sách tương ứng. Trong đó, có nhà ở thương mại, nhà cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

Đặc biệt, Dự thảo luật đã bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của Nhà nước. Trong đó, quy định đối tượng được thuê nhà ở là công dân Việt Nam có khó khăn về nhà ở hoặc có nhu cầu thuê nhà ở.

Theo đó, Nhà nước đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở cho thuê thông qua Quỹ nhà ở, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê bằng nguồn tài chính Công đoàn.

Nguồn vốn của Quỹ nhà ở được hình thành từ nguồn ngân sách nhà nước cấp, tiền trích từ số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, từ tiền bán nhà ở thuộc tài sản công, từ tiền đấu giá quyền sử dụng đất của quỹ đất dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật…

Kiểm soát, ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở

Nêu ý kiến của cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật - Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu bày tỏ nhất trí với 6 nhóm chính sách đã xác định. Cơ quan thẩm tra đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo phân định rõ khái niệm về "nhà ở chính sách" và "nhà ở xã hội"; chính sách "ưu tiên" phát triển loại hình nhà ở cho thuê so với các loại hình nhà ở khác.

Về quy định "chung cư có thời hạn", cơ quan thẩm tra cho rằng, Dự thảo luật đã đưa ra khái niệm mới, nhưng các điều còn lại không sử dụng thuật ngữ này mà chỉ quy định về “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.

Theo Ủy ban Pháp luật - Tư pháp, khái niệm về “thời hạn sử dụng nhà chung cư” và các chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại chương VII của Dự thảo luật về cơ bản là kế thừa các quy định tại luật Nhà ở năm 2023. Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị cân nhắc việc bổ sung khái niệm “chung cư có thời hạn” trong Dự thảo luật để tránh có cách hiểu khác nhau liên quan đến “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.

Ủy ban Pháp luật - Tư pháp cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu, làm rõ: Trong trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thì có được sở hữu nhà ở riêng lẻ thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam hay không?

Về nhà ở thương mại, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục nghiên cứu, bổ sung quy định về việc sử dụng các công cụ quản lý về quy hoạch, xác định giá đất, yêu cầu về hạ tầng... để xác định việc phát triển nhà ở thương mại theo từng phân khúc (cao cấp, trung cấp, bình dân) với lợi nhuận hợp lý, phù hợp với nhu cầu của người dân.

Ủy ban cũng đề nghị Chính phủ tiếp tục nghiên cứu, có cơ chế “kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, không để xảy ra tình trạng trục lợi chính sách; kiểm soát, ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở”. Tiếp tục rà soát, đề xuất chính sách để bảo đảm tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn đã được chỉ ra, đặc biệt là những bất cập trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như: tranh chấp về phần sở hữu chung - sở hữu riêng của nhà chung cư, hoạt động của ban quản trị, ban quản lý nhà chung cư...

Chung cư xây mới sẽ có thời hạn sử dụng: Đề xuất tối đa 99 năm