Áp thời hạn sử dụng với chung cư xây mới
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó đề xuất quy định "thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình" đối với chung cư xây mới phù hợp với Nghị quyết số 21 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Nghị quyết 21 đã xác định quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp có tính chiến lược, định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các luật có liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.
Trong đó, có nhiệm vụ sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, nhằm phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững; bảo đảm quyền có chỗ ở hợp pháp của người dân; bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở, đất ở; tăng nguồn cung nhà ở chính sách, nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê giá phù hợp và kéo giảm giá nhà ở thương mại về mức hợp lý.
Đáng chú ý, Nghị quyết 21 chủ trương giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.
Nghị quyết cũng nêu rõ nguyên tắc không hồi tố đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.
Theo ông Châu, đây là cơ sở để sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, bổ sung quy định giao đất ở có thời hạn lâu dài, ưu tiên áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư. Đồng thời, chủ sở hữu căn hộ chung cư xây mới vẫn được giấy chứng nhận với đất có thời hạn lâu dài.
Tuy nhiên, thời hạn sử dụng của căn hộ sẽ được xác định theo tuổi thọ công trình và HoREA đề xuất quy định mức tối đa không quá 99 năm. Theo ông Lê Hoàng Châu, đây là thời hạn phù hợp với thông lệ quốc tế, tương tự mô hình nhà ở của Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore (HDB), nơi người dân được quyền sở hữu căn hộ trong thời hạn 99 năm.
Đề nghị không hồi tố
Bên cạnh đề xuất đối với các dự án mới, HoREA kiến nghị tiếp tục công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận theo các Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013 và 2024.
Hiệp hội cho rằng, việc thể chế hóa Nghị quyết 21 vào Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tạo cơ chế rõ ràng về quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu căn hộ. Theo đó, khi chung cư hết niên hạn sử dụng, các chủ sở hữu có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính để phá dỡ, xây dựng lại công trình, thay vì tiếp tục duy trì cơ chế được xem là mang tính "bao cấp" như hiện nay.
Để bảo đảm quyền lợi của người dân, HoREA cũng đề nghị quy định rõ tại Điều 26a của dự thảo Luật Nhà ở rằng, quyền sở hữu căn hộ chỉ chấm dứt khi nhà chung cư buộc phải phá dỡ và các chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng công trình đó.
Đồng thời, Hiệp hội Bất động sản TPHCM kiến nghị sửa tiêu đề Điều 26b, theo hướng làm rõ đối tượng xử lý là quyền sử dụng đất của nhà chung cư sau khi công trình bị phá dỡ, bảo đảm thống nhất với các quy định liên quan.
Đáng chú ý, HoREA đề nghị không quy định hiệu lực hồi tố đối với các chung cư được xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực. Theo Hiệp hội, các chủ sở hữu của nhóm chung cư này cũng cần được hưởng cơ chế cải tạo, xây dựng lại tương tự các chung cư xây dựng trước năm 1994, nhằm bảo đảm công bằng, bởi họ đã phải thực hiện nhiều nghĩa vụ theo quy định pháp luật hơn.
Ngoài ra, HoREA còn kiến nghị bổ sung quy định chỉ giao lại đất cho Nhà nước để lựa chọn chủ đầu tư xây dựng lại chung cư trong trường hợp các chủ sở hữu không có khả năng đóng góp kinh phí hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư đủ điều kiện thực hiện dự án. Quy định này nhằm bảo đảm tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu căn hộ.
