Thanh khoản đang nghiêng về nhóm sản phẩm bám sát nhu cầu thực
Theo Nghiên cứu thị trường BĐS VN trong quý IV/2025 của Avison Young, thị trường căn hộ nhìn chung vẫn thận trọng, nhưng thanh khoản tiếp tục tập trung vào các dự án do chủ đầu tư uy tín phát triển và chú trọng khả năng hấp thụ thực tế. Đáng chú ý, nhu cầu từ người mua ở thực được xác định là lực cầu chiếm ưu thế, trong khi thị trường chịu tác động mạnh bởi pháp lý, hạ tầng và uy tín chủ đầu tư. Điều này cho thấy người mua hiện nay không còn xuống tiền theo tâm lý đám đông, mà ưu tiên các sản phẩm có thể ở được ngay trong dài hạn hoặc khai thác được rõ ràng.
Không chỉ vậy, báo cáo cũng cho thấy tốc độ hấp thụ ngày càng gắn với sức mua thực tế hơn là nhu cầu đầu cơ. Đây là một thay đổi quan trọng của thị trường, bởi trong giai đoạn mới, những sản phẩm “đúng nhu cầu” sẽ có lợi thế rõ rệt hơn những sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Giá trung tâm cao đang đẩy nhu cầu ra khu vực ven đô
Một trong những nguyên nhân rõ nhất tạo ra xu hướng dịch chuyển này là chênh lệch giá giữa khu trung tâm và khu vực ven đô ngày càng lớn. Theo Avison Young, tại khu vực đô thị trung tâm TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình đang ở mức khoảng 3.400–5.500 USD/m²; trong khi tại Bình Dương, mức giá phổ biến khoảng 1.600–2.200 USD/m², tạo ra khoảng chênh lệch 30–50%. Chính khoảng cách giá này đang mở ra một “vùng lựa chọn” mới cho người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng mua để ở thực hoặc mua để nắm giữ lâu dài.
Cũng theo Avison Young, xu hướng người mua dịch chuyển ra khu vực ven đô đang diễn ra rõ hơn khi mức giá tại đây dễ tiếp cận hơn. Báo cáo ghi nhận hành lang phía Đông tiếp tục là điểm tựa hoạt động chính của thị trường, với mặt bằng giá nhìn chung vẫn phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua ở thực và nhu cầu cho thuê dài hạn.
Bình Dương nổi lên như “vùng đệm” căn hộ của TP.HCM
Trong bức tranh dịch chuyển đó, Bình Dương đang nổi lên như khu vực hưởng lợi trực tiếp. Avison Young đánh giá Bình Dương là “vùng đệm” căn hộ lớn nhất của TP.HCM, dự kiến cung cấp khoảng 15.000 căn vào năm 2026 với mức giá dễ tiếp cận hơn so với khu trung tâm. Nhận định này cho thấy vai trò của Bình Dương không còn chỉ là thị trường công nghiệp, mà đang trở thành nơi hấp thụ nhu cầu nhà ở dịch chuyển ra từ TP.HCM.
Đáng chú ý, nguồn cung bổ sung tại khu vực mở rộng TP.HCM được ghi nhận chủ yếu đến từ TP. Thuận An và TP. Dĩ An, phần lớn thuộc phân khúc trung cấp và tập trung dọc theo Quốc lộ 13. Avison Young cũng nêu rõ nhóm dự án này có lợi thế trong khai thác cho thuê và đầu tư dài hạn. Đây là một chi tiết quan trọng, bởi nó cho thấy thị trường đang không chỉ dịch chuyển về địa lý, mà còn dịch chuyển cả về cấu trúc nhu cầu: từ nhà ở trung tâm sang căn hộ trung cấp tại các trục kết nối lớn.
Khi thị trường chọn lọc hơn, sản phẩm vừa túi tiền sẽ có lợi thế
Trong bối cảnh đó, những dự án nằm trên trục Quốc lộ 13, có kết nối TP.HCM – Bình Dương thuận tiện và sở hữu sản phẩm vừa túi tiền đang được xem là nhóm hưởng lợi rõ nhất. Đây cũng là lý do các dự án như Bcons NewSky tiếp tục nhận được sự quan tâm trong giai đoạn hiện nay. Sau lễ giới thiệu Block B ngày 19/4, dự án ghi nhận khoảng xx khách tham dự và hơn xx lượt đăng ký tư vấn thành công, phản ánh lực cầu đáng kể đối với nhóm căn hộ phù hợp ở thực.
Trong tổng thể dự án, Block B tập trung vào dòng căn hộ 2 phòng ngủ – 2 nhà vệ sinh diện tích khoảng 55m², tổng giá dự kiến chỉ từ 2,8 tỷ đồng. Đây là loại sản phẩm bám khá sát xu hướng thị trường hiện nay: vừa đáp ứng nhu cầu ở thực của gia đình trẻ, vừa phù hợp với nhu cầu nắm giữ và khai thác trong dài hạn tại khu vực giáp TP.HCM. Xét trong bối cảnh thị trường ngày càng thiên về sức mua thật, những sản phẩm như vậy thường có nhiều lợi thế hơn về thanh khoản và độ bền của giá trị tài sản.
Hiện dự án đang triển khai các chính sách ưu đãi dành cho khách hàng đăng ký tư vấn sớm như trải nghiệm miễn phí căn hộ BCONS trong vòng 6 tháng, tặng 2,5 chỉ vàng cho khách hàng đăng ký thành công, đồng thời Bcons NewSky cam kết thuê lại trong 1 năm đối với căn hộ 3 phòng ngủ (Block A).
