Đề xuất thời hạn sử dụng chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi trước khi trình Chính phủ để báo cáo Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10 tới. Một trong những nội dung đáng chú ý là quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Theo Điều 88 của dự thảo, thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ được xác định căn cứ vào hồ sơ thiết kế của công trình và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Đáng chú ý, thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền và được tính từ thời điểm công trình được nghiệm thu, đưa vào sử dụng.
Theo cơ quan soạn thảo, việc quy định rõ thời hạn sử dụng sẽ tạo cơ sở pháp lý minh bạch trong công tác quản lý, kiểm định và xử lý các chung cư xuống cấp, đặc biệt trong bối cảnh nhiều khu chung cư cũ đã hết niên hạn nhưng việc cải tạo, xây dựng lại vẫn gặp nhiều vướng mắc.
Dự thảo cũng quy định, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn nhưng bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho cư dân thì UBND cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng công trình theo quy định của pháp luật.
Sau khi có kết quả kiểm định, cơ quan nhà nước sẽ công bố danh mục các chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc không còn đủ điều kiện tiếp tục khai thác.
Một điểm mới khác là dự thảo bổ sung quy định cụ thể về các trường hợp nhà chung cư bắt buộc phải phá dỡ. Theo đó, ngoài trường hợp hết thời hạn sử dụng, các công trình bị hư hỏng nặng do cháy nổ, thiên tai, xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ hoặc không còn đáp ứng điều kiện an toàn cũng thuộc diện phải tháo dỡ.
Để bảo đảm quyền lợi của người dân, Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế tái định cư tại chỗ đối với các trường hợp khu đất vẫn phù hợp quy hoạch phát triển nhà ở và tiếp tục xây dựng chung cư.
Trong trường hợp khu đất không còn được quy hoạch để xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu căn hộ sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn xã, phường hoặc khu vực lân cận.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc bổ sung các quy định này hướng đến mục tiêu giải quyết những tồn tại kéo dài trong cải tạo chung cư cũ, khi nhiều dự án dù đã được xác định nguy hiểm nhưng vẫn không thể triển khai do thiếu cơ sở pháp lý thống nhất.
HoREA đề nghị không gắn quyền sở hữu căn hộ với tuổi thọ công trình
Trước đề xuất của Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản góp ý, kiến nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi một số nội dung quan trọng của dự thảo Luật Nhà ở.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, cần phân biệt rõ giữa thời hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu căn hộ. Hiệp hội đề nghị tiếp tục duy trì quy định quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn đối với nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.
Ông Châu cho rằng quy định này vừa bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, vừa giúp người dân yên tâm khi lựa chọn căn hộ làm nơi an cư lâu dài.
Theo kiến nghị của HoREA, dự thảo nên bỏ quy định tại Điều 28 về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc diện phải phá dỡ.
Thay vào đó, Hiệp hội đề nghị khôi phục quy định của Luật Nhà ở năm 2023 về sở hữu nhà ở có thời hạn theo thỏa thuận giữa các bên hoặc đối với nhà ở xây dựng trên đất có thời hạn, thay vì áp dụng đại trà đối với toàn bộ nhà chung cư.
HoREA cho rằng pháp luật hiện hành đã quy định đầy đủ hai hình thức sở hữu nhà ở, gồm sở hữu không xác định thời hạn đối với nhà ở gắn với đất ở sử dụng ổn định lâu dài và sở hữu có thời hạn trong các trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thời hạn sử dụng đất.
Do đó, việc bổ sung quy định sở hữu chung cư có thời hạn đối với tất cả các dự án là chưa thực sự cần thiết.
Theo Hiệp hội, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị lớn của người dân. Nếu quyền sở hữu bị giới hạn theo tuổi thọ công trình, điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà, đồng thời tạo tâm lý lo ngại đối với người dân và nhà đầu tư.
HoREA cũng dẫn lại kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong quá trình thảo luận Luật Nhà ở năm 2023. Khi đó, cơ quan này từng không tán thành quy định sở hữu chung cư có thời hạn vì cho rằng nội dung này có thể tác động đến quyền sở hữu tài sản của người dân.
Thay vì giới hạn thời gian sở hữu, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị tập trung hoàn thiện các quy định về kiểm định chất lượng, di dời, phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại các chung cư không còn bảo đảm an toàn.
HoREA cũng cảnh báo nếu quy định quyền sở hữu căn hộ chấm dứt theo tuổi thọ công trình được áp dụng, thị trường bất động sản có thể xuất hiện những biến động không mong muốn. Người dân có xu hướng chuyển sang mua nhà gắn liền với đất thay vì căn hộ, làm mất cân đối cung - cầu, đẩy giá đất tăng trong khi phân khúc chung cư giảm sức hút.
Bên cạnh đó, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi cách thể hiện trong dự thảo theo hướng quy định Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ "không còn giá trị pháp lý" khi nhà chung cư bị phá dỡ, thay vì quy định quyền sở hữu bị chấm dứt. Theo HoREA, cách diễn đạt này phù hợp với Luật Nhà ở năm 2023 và bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.
