Giá căn hộ chuyển nhượng tại TP.HCM bắt đầu điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng, nhưng mức giảm chưa đồng đều. Nhóm chịu áp lực bán mạnh chủ yếu là người dùng đòn bẩy tài chính cao.
Một tháng trở lại đây, từ khóa chị Thu Trà, sống tại phường An Khánh, tìm kiếm mỗi sáng là giá nhà ở khu vực quận 2 cũ. Năm sau con gái vào lớp 1, nên khi nghe thông tin giá nhà bắt đầu điều chỉnh, chị tranh thủ tìm một căn hộ phù hợp tài chính và gần trường dự kiến cho con theo học.
Tuy nhiên, sau một tháng tìm kiếm, chị vẫn chưa xuống tiền vì kỳ vọng giá có thể giảm thêm.
Giá căn hộ cũ ở TP.HCM đang được điều chỉnh
Chị Trà cho biết đã xem khá nhiều dự án trong khu vực, nhưng những căn hộ phù hợp nhu cầu đều có giá trên 3,5 tỷ đồng. Ngay cả các căn "1 phòng ngủ +" cũng được rao hơn 4 tỷ đồng. Đây là khái niệm chỉ những loại căn gồm 1 phòng ngủ chính kèm một khoảng không gian nhỏ bổ sung, thường được viết tắt là 1PN+ hoặc 1PN+1.
Đơn cử tại Thủ Thiêm Dragon (phường Cát Lái), cách đây một năm gia đình chị từng xem một căn 1PN+1 diện tích 50 m2, với giá khoảng 3,6 tỷ đồng. Hiện một căn tương tự được chào khoảng 4,6 tỷ đồng.
"Môi giới nói căn này cách đây vài tháng từng được rao khoảng 4,8 tỷ đồng, nay thị trường điều chỉnh nên giảm vài trăm triệu", chị Trà kể.
Theo chị, mức giảm hiện tại chưa đủ hấp dẫn để gia đình quyết định mua. Nếu vay thêm để mua nhà, khoản trả gốc và lãi hàng tháng vẫn là áp lực đáng kể, trong khi chị chưa chắc giá đã tạo đáy.
"Giờ mua thì vẫn phải chịu áp lực lãi vay nên tôi muốn chờ thêm 1-2 tháng xem giá có giảm nữa không và cũng tranh thủ tìm thêm vài dự án khác", chị nói.
Chị Thanh Trang (30 tuổi, TP.HCM) cũng nhận thấy giá một số căn hộ mình theo dõi đã bắt đầu giảm. Tuy nhiên, theo chị, mức giảm hiện nay chủ yếu được tính từ vùng giá cao nhất thiết lập cách đây vài tháng. Nếu so với 1-2 năm trước, giá căn hộ vẫn tăng đáng kể.
Chẳng hạn, một căn 2 phòng ngủ, diện tích 60 m2 tại Thủ Thiêm Garden (phường Phước Long) từng được rao 3,8 tỷ đồng vào dịp Tết, nay giảm còn 3,55 tỷ đồng với nội thất cơ bản. Một căn góc 62 m2, đầy đủ nội thất, từng được rao 3,9 tỷ đồng, hiện còn khoảng 3,7 tỷ đồng và người mua có thể thương lượng thêm.
Dù giá đã điều chỉnh so với vùng đỉnh, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mặt bằng giá tại dự án này vẫn tăng khoảng 14% so với năm ngoái.
Tại một số khu tái định cư, mức tăng so với vài năm trước còn rõ hơn. Một căn hộ 2 phòng ngủ ở chung cư tái định cư Bình Khánh, phường An Khánh, cuối năm 2023 có giá khoảng 3 tỷ đồng, hiện đã lên quanh 4,5 tỷ đồng.
Khảo sát của Tri Thức - Znews cho thấy với khoảng 3 tỷ đồng, người mua ở TP.HCM hiện có nhiều lựa chọn hơn trên thị trường thứ cấp, đặc biệt ở nhóm căn 1PN+1. Chủ nhà cũng cởi mở hơn trong thương lượng so với trước.
Tuy nhiên, nếu đặt cạnh mặt bằng giá năm ngoái, mức giảm hiện tại vẫn chưa đủ lớn để có thể xem là một đợt giảm giá sâu trên diện rộng. Nói cách khác, người mua đang có thêm dư địa thương lượng, nhưng chưa phải toàn bộ thị trường đều bước vào một chu kỳ giảm giá mạnh.
Người mua đang có lợi thế
Chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cũng nhận định giá căn hộ đã bắt đầu bước vào pha điều chỉnh sau chu kỳ tăng nóng 2023-2025. Áp lực giảm giá xuất hiện ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhưng rõ hơn ở thị trường chuyển nhượng.
Theo ông, người bán trên thị trường thứ cấp không chỉ phải cạnh tranh với nhau mà còn chịu áp lực từ chính sách bán hàng của chủ đầu tư. Có những căn khoảng 5 tỷ đồng phải giảm 300-500 triệu đồng mới thu hút được người hỏi. Một căn được rao 7,9 tỷ đồng cũng phải chấp nhận đàm phán xuống khoảng 7 tỷ đồng.
Tuy nhiên, ông Kiên cho rằng không nên chỉ nhìn vào mức giá giảm hiện tại mà cần nhìn đúng bản chất của những mức giảm này.
"Một căn đang được bán 5 tỷ đồng có thể chỉ có giá hơn 3 tỷ đồng vào năm 2023. Tương tự, căn từng được rao 7,9 tỷ đồng hiện nay có thể trước đó chỉ hơn 5 tỷ đồng. Vì vậy, với người mua từ năm 2022-2023, mức giảm hiện nay phần lớn mới là giảm lãi. Nhóm thực sự phải cắt lỗ chủ yếu là những người mua ở vùng giá cao giai đoạn 2024-2025, đặc biệt nếu sử dụng đòn bẩy tài chính", ông phân tích.
Chia sẻ với Tri Thức - Znews, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng các sản phẩm cắt lỗ hiện tập trung tại một số dự án có nguồn cung lớn, đặc biệt là những dự án chưa đến thời điểm bàn giao.
Theo ông, áp lực này chủ yếu đến từ những người mua trước đây đã hết thời gian ân hạn nợ. Khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí tài chính tăng lên, khiến một bộ phận phải bán tài sản để xử lý dòng tiền.
Theo ông Tuấn, mặt bằng giá hiện tại đang ở vùng đáy của một chu kỳ đi ngang. Nếu lãi suất quay trở lại mặt bằng thấp hơn, thị trường bất động sản có thể nhanh chóng được kích hoạt trở lại.
Mặt bằng giá hiện tại đang ở vùng đáy của một chu kỳ đi ngang. Nếu lãi suất quay trở lại mặt bằng thấp hơn, thị trường bất động sản có thể nhanh chóng được kích hoạt trở lại.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com
Trong bối cảnh đó, ông Kiên cho rằng đây là giai đoạn người mua có lợi thế đàm phán rõ hơn, đặc biệt với nhóm có sẵn tiền mặt và ít phụ thuộc vào vốn vay.
Thực tế, lợi thế này đã thể hiện khá rõ trên thị trường thứ cấp. "Với những chủ nhà không chịu áp lực tài chính lớn hoặc các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, giá dưới 6 tỷ đồng, người mua có thể thương lượng thấp hơn giá chào khoảng 5-10%. Với các trường hợp sử dụng đòn bẩy cao, cần bán gấp để xử lý dòng tiền hoặc các sản phẩm giá trị lớn, thiên về đầu tư, mức thương lượng có thể lên tới 15-20%", ông nói.
Theo ông Kiên, lợi thế này có thể rõ hơn trong những tháng cuối năm khi các chủ đầu tư thường có nhu cầu hoàn thành kế hoạch doanh số và thu hồi dòng tiền. Nếu nguồn cung mới tiếp tục tăng trong khi sức mua không cải thiện tương ứng, người mua sẽ có thêm lựa chọn để so sánh và thương lượng.
Ngoài ra, ông cho rằng áp lực từ thị trường thứ cấp cũng có thể tác động ngược trở lại thị trường sơ cấp. Khi một căn chuyển nhượng có giá thấp hơn đáng kể so với sản phẩm mới từ chủ đầu tư, người mua sẽ có xu hướng cân nhắc hàng thứ cấp. Khi đó, chủ đầu tư có thể phải tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để duy trì sức cạnh tranh, ngay cả khi không muốn giảm giá niêm yết.
Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý việc giá giảm và người bán chấp nhận thương lượng không đồng nghĩa người mua nên gia tăng đòn bẩy để xuống tiền. Nếu vay quá cao hoặc không tính kỹ dòng tiền trả gốc, lãi hàng tháng, người mua có thể chịu áp lực tài chính trong trường hợp thị trường tiếp tục đi ngang hoặc điều chỉnh.
