68m2 “gánh” 24 người?
Theo chia sẻ của sinh viên và ghi nhận thực tế của PV Tiền Phong tại 1 căn hộ khoảng 68m² ở tầng 14 chung cư Hưng Ngân, (48A Dương Thị Mười, phường Trung Mỹ Tây) căn hộ hiện đang được bố trí 24 giường cho sinh viên thuê. Phần lớn là sinh viên đang theo học tại các trường đại học, cao đẳng ở khu vực Công viên phần mềm Quang Trung và xung quanh.
Bạn T. - sinh viên Trường Cao đẳng FPT, cho biết khi mới nhập học được một người trong trường giới thiệu danh sách các phòng trọ, ký túc xá dành cho sinh viên, trong đó có địa điểm được giới thiệu là “ký túc xá” tại chung cư Hưng Ngân. Theo lời kể của T., ban đầu người giới thiệu thông tin mỗi phòng chỉ có khoảng 6-8 người. Tuy nhiên, khi đến xem trực tiếp, nhóm sinh viên không được dẫn vào bên trong căn hộ mà chỉ được đứng bên ngoài xem sơ qua.
“Bọn em phải đóng trước 2 triệu đồng tiền cọc để xem phòng. Sau khi ký hợp đồng mới biết phải đóng cọc tới 5 tháng. Nhưng nếu không ký thì khó lấy lại được 2 triệu đồng đã đóng ban đầu nên đành chấp nhận, vào ở rồi mới biết có thời điểm 24 người ở cùng”, T. cho biết.
Mỗi sinh viên khi đến ở tại ký túc xá đều phải đóng số tiền cọc lên tới 5 tháng. Ảnh: NVCC
Theo các sinh viên, ngoài tiền thuê được tính theo vị trí giường, dao động khoảng 1,29-1,39 triệu đồng/người/tháng, mỗi sinh viên còn được yêu cầu đóng 500.000 đồng tiền thẻ thang máy, 500.000 đồng tiền gửi xe máy (nếu có).
“Bọn em đều từ tỉnh lên TP.HCM học tập, chưa có nhiều kinh nghiệm tìm chỗ ở nên tin tưởng thông tin được giới thiệu. Khi nhận thấy điều kiện sinh hoạt quá chật chội, nếu muốn chuyển đi, bọn em gần như chấp nhận mất tiền cọc 5 tháng (tương đương khoảng 6,5-6,9 triệu đồng)”, một sinh viên chia sẻ.
Theo phản ánh của một số cư dân, trường hợp căn hộ nói trên không phải hiện tượng cá biệt tại chung cư Hưng Ngân. Hiện có ít nhất 5 căn hộ được cho là đang được sử dụng theo mô hình tương tự, tức chia nhỏ không gian, bố trí nhiều chỗ ngủ và cho sinh viên thuê lại theo từng vị trí.
Nguy cơ mất an toàn
Theo Thông tư 02/2016 do Bộ Xây dựng ban hành, nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt. Điều này cho thấy, dự án chung cư trước khi được phê duyệt có tính toán kỹ về quy mô dân số dự kiến, phù hợp với hạ tầng kỹ thuật, xã hội và điều kiện thực tế của địa phương. Khi số lượng người tăng lên về lâu dài ảnh hưởng đến kết cấu, chất lượng tòa nhà và các tiện ích bên trong như thang máy, hầm để xe
“Cần làm rõ Ban quản trị và Ban quản lý có biết về việc tồn tại nhiều căn hộ được sử dụng như ký túc xá trong thời gian dài hay không; có tiếp nhận phản ánh của cư dân hay không; có kiểm tra hiện trạng, lập biên bản hoặc yêu cầu chủ căn hộ khắc phục hay không? Đặc biệt, vấn đề nguy cơ và điều kiện an toàn PCCC cần được đặt lên hàng đầu”, luật sư Đặng Văn Dũng cho biết.
Trong khi đó, đại diện bộ phận Quản lý bất động sản, CBRE Việt Nam cho rằng việc chia nhỏ căn hộ chung cư thành các chỗ ngủ nhỏ hẹp như trong ký túc xá, không được cơ quan quản lý thẩm duyệt về tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn cháy nổ hay thoát hiểm, thoát nạn nên tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Theo Luật sư Đặng Văn Dũng - Giám đốc Hãng Luật Quốc Tế Tự Do, Đoàn luật sư TP Đồng Nai, Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012 về nhà ở quy định diện tích ở tối thiểu đối với nhà ở ký túc xá dành cho học sinh, sinh viên là 4m²/người. Tiêu chuẩn này đồng thời quy định các yêu cầu thiết kế riêng đối với loại hình ký túc xá, trong đó có yêu cầu về không gian ở, bếp, khu vệ sinh và các khu vực phục vụ công cộng.
Không chỉ xếp lớp chật chội, nhiều giường tầng còn không có lan can.
Nếu lấy tiêu chuẩn 4m²/người để tham chiếu đối với mô hình ký túc xá, 24 người cần khoảng 96m² diện tích ở. Tuy nhiên, với diện tích khoảng 68m², việc bố trí giường cho 24 người tương đương trung bình chỉ khoảng 2,83m²/người, chưa tính riêng diện tích bếp, nhà vệ sinh, lối đi và các khu vực sinh hoạt khác.
Cũng theo luật sư Dũng, cần làm rõ việc chủ nhà đã đăng ký cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc chuyển đổi từ hình thức để ở sang kinh doanh hay chưa. Theo quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở 2023, việc tự ý biến căn hộ (với mục đích để ở) sang làm kinh doanh lưu trú là hành vi không cho phép.
“Việc đưa khoảng 24 người vào một căn hộ 68m² (nếu có), đặc biệt nếu có bố trí thêm giường tầng, vách ngăn, thiết bị điện và các vật dụng phục vụ sinh hoạt cho số lượng lớn người, có thể làm thay đổi điều kiện sử dụng thực tế so với thiết kế ban đầu.
Khu vực phòng khách cũng được “biến hóa” thành 2 giường 3 tầng.
Không chỉ cần làm rõ căn hộ có bao nhiêu người, mà phải xác định việc bố trí số lượng người như vậy có làm thay đổi điều kiện an toàn của căn hộ và tòa nhà hay không. Nếu có tự ý cải tạo, cản trở lối thoát nạn hoặc phát sinh nguy cơ cháy, nổ thì có thể xử lý theo quy định pháp luật về PCCC”, luật sư Dũng nhận định.
Trách nhiệm Ban quản trị/Ban quản lý đến đâu?
Sau khi sự việc được các sinh viên phản ánh và cư dân lên tiếng, ngày 11/8, Ban quản trị chung cư Hưng Ngân đã có công văn gửi UBND phường Trung Mỹ Tây, Công an phường Trung Mỹ Tây,… đề nghị làm rõ về việc căn hộ cho thuê dạng ký túc xá. Ngoài ra, theo nhiều nguồn tin của PV, Công an phường Trung Mỹ Tây hiện đã nắm được thông tin và vào cuộc làm rõ.
Một số sinh viên cũng cho biết đã thuê và sinh sống tại những căn hộ này trong thời gian dài, có trường hợp lên tới khoảng 2 năm.
Điều này đặt ra câu hỏi: Nếu tình trạng nhiều căn hộ được sử dụng như “ký túc xá” đã diễn ra trong thời gian dài, Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành chung cư có biết hay không?
“Ban quản trị giải thích việc có đến hàng chục thẻ thang máy cho một căn hộ là do có hành vi sao chép thẻ lậu. Tuy nhiên, khoảng tháng 4/2026, Ban quản trị đã thay hệ thống kiểm soát thang máy với chi phí rất lớn, trong đó thông tin đưa ra là hệ thống có chức năng chống sao chép. Vì vậy, tôi không đồng ý với lời giải thích này. Chúng tôi cần lời giải thích rõ hơn của Ban quản trị”, chị D. - một cư dân tại chung cư Hưng Ngân - cho biết.
Theo thông tin từ Ban quản trị, hiện tại chung cư Hưng Ngân đang có ít nhất 5 căn hộ có tình trạng chuyển đổi thành ký túc xá.
Theo luật sư Đặng Văn Dũng, trách nhiệm trực tiếp đối với việc tự ý cải tạo, tổ chức chỗ ở và cho thuê căn hộ trước hết thuộc về chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ. Tuy nhiên, Ban Quản trị và Ban quản lý cũng cần có trách nhiệm rõ ràng với cư dân. Đặc biệt, nếu có tới 24 người được cấp hoặc sử dụng thẻ thang máy, thẻ xe (nếu có) cho cùng một căn hộ và tình trạng này tồn tại trong thời gian dài, thì câu hỏi đặt ra là cơ chế quản lý cư trú, kiểm soát người ra vào và giám sát việc sử dụng căn hộ của chung cư được thực hiện như thế nào?
Luật Nhà ở và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư nghiêm cấm hành vi tự ý thay đổi kết cấu chịu lực, làm hư hỏng kết cấu phần diện tích chung hoặc tự ý ngăn phòng, cơi nới làm sai lệch thiết kế ban đầu của căn hộ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra, việc nhồi nhét nhiều người vào không gian bị chia nhỏ làm quá tải hệ thống hạ tầng như điện, nước, thang máy và vi phạm nghiêm trọng các tiêu chuẩn kỹ thuật về phòng cháy chữa cháy, lối thoát nạn khi có sự cố.
