Đằng sau việc ồ ạt trả cửa hàng mặt phố Hà Nội

Co kéo để tối ưu vận hành

Tại Hà Nội, đi dọc nhiều tuyến phố như Kim Mã, Chùa Bộc, Phạm Ngọc Thạch, Phố Huế… không khó để bắt gặp những tấm biển “cho thuê mặt bằng”, “sang nhượng cửa hàng”, “thanh lý gấp”. Có nơi, một đoạn phố chưa đầy 1km đã có tới hàng chục căn nhà treo biển cho thuê. Không ít mặt bằng từ trước Tết đến nay vẫn chưa tìm được khách.

Dữ liệu từ Batdongsan.com cho thấy giá chào thuê nhà phố tại nhiều khu vực trung tâm Hà Nội đang giảm mạnh 20-30% so với năm 2025.

Nhân viên một cửa hàng mỹ phẩm trên phố Chùa Bộc cho biết, cơ sở vừa chuyển từ mặt phố vào trong ngõ cách đó khoảng 200m. Cửa hàng mới nằm cách mặt phố 5 căn nhà, ngõ nhỏ chỉ đủ hai xe máy tránh nhau, nhưng giá thuê chưa tới một nửa so với mặt đường. Lượng khách mua trực tiếp giảm mạnh trong khoảng một năm trở lại đây. Phần lớn khách hàng hiện tại xem sản phẩm qua mạng xã hội rồi đặt ship, thay vì ghé cửa hàng như trước. Cửa hàng cũng từng có 2 cơ sở, nhưng đã đóng bớt một điểm bán để tối ưu chi phí vận hành.

Dịch vụ làm đẹp là một trong những ngành nghề vẫn buộc phải duy trì mặt bằng trực tiếp phục vụ khách. Tuy nhiên, nhiều cơ sở cũng phải đổi cách làm để tồn tại. Thay vì cố bám các vị trí mặt phố, không ít chủ tiệm nhỏ đã chuyển vào ngõ, thuê tầng 2-3 trong các tòa nhà hoặc nhà dân.

Chị Thu Huyền - chủ một chuỗi nhà hàng nướng Hàn Quốc - thông báo, vừa đóng cửa cơ sở trên đường Lê Duẩn sau khoảng 2 năm hoạt động. Mặt bằng ngốn chi phí nhưng vị trí không thực sự thuận tiện do nằm trong khu vực quy hoạch, khó tiếp cận khách.

Đợt thanh lọc trước áp lực chi phí

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Hoàng Tùng - CEO chuỗi Pizza Home - nhận định, tình trạng nhiều mặt bằng trung tâm tại Hà Nội bị trả lại và bỏ trống kéo dài hiện nay phản ánh khá rõ giai đoạn thanh lọc của thị trường bán lẻ, F&B.

Bản thân các cửa hàng mà chuỗi này vận hành cũng phải tìm cách tối ưu chi phí, mô hình chuyên về bán cho khách giao đi, khách ăn tại chỗ không nhiều, nên đã kéo được chi phí mặt bằng xuống, chiếm khoảng 18% doanh thu. Trong khi đó, các mô hình ngồi ăn tại quán, chi phí mặt bằng có thể đến 35% .

Theo ông Tùng, có 5 yếu tố lớn đang tác động cùng lúc đến người kinh doanh. Trước hết, sức mua của nền kinh tế đang yếu hơn trước. Đây là giai đoạn thị trường không còn dễ kiếm tiền.

Giá thuê mặt bằng ở nhiều khu vực vẫn neo ở mức cao. Những mặt bằng bỏ trống lâu thường không còn hấp dẫn: Giá thuê cao, công năng không tối ưu hoặc khó tiếp cận khách. Đáng chú ý, hành vi tiêu dùng đã dịch chuyển mạnh lên các nền tảng online. Điều này làm giảm vai trò của nhà mặt phố.

Bên cạnh đó, nhiều hộ kinh doanh và doanh nghiệp nhỏ, vừa đang có tâm lý lo ngại về chính sách thuế, thủ tục hành chính và rủi ro pháp lý. “Con số khảo sát của VCCI vừa qua cho thấy điều này khá rõ: phần lớn hộ kinh doanh hoặc lãi rất thấp, hoặc không đạt kỳ vọng, trong khi áp lực tuân thủ lại tăng lên”, ông Tùng dẫn chứng.

Cuối cùng, việc siết chặt sử dụng lòng đường, vỉa hè cũng làm thay đổi giá trị của mặt bằng mặt phố. Trước đây, khả năng dừng đỗ xe hay tận dụng vỉa hè là lợi thế cực lớn.

“Thị trường đang tái định giá lại rất mạnh. Giai đoạn tới, chỉ những mô hình thực sự hiệu quả, có khả năng bán đa kênh và tối ưu chi phí tốt mới có thể tồn tại bền vững”, CEO Pizza Home nhận định.

Báo cáo thị trường F&B Việt Nam do iPOS.vn, Nestlé Việt Nam công bố cho thấy, tính đến giữa năm 2025, hơn 50.000 cửa hàng F&B đã đóng cửa, được xem là làn sóng thanh lọc lớn thứ hai của thị trường sau đợt đầu tiên diễn ra vào nửa đầu năm 2024.

Bên cạnh áp lực mặt bằng và sức mua, giới kinh doanh đang đối mặt yêu cầu chuẩn hóa ngày càng lớn. Việc thực hiện đầy đủ bảo hiểm xã hội đang trở thành áp lực tài chính đáng kể. Ngoài ra, nhiều hộ kinh doanh vẫn còn lúng túng với việc kê khai doanh thu, chuẩn hóa chứng từ.

TS Nguyễn Ngọc Tú - giảng viên Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội - cho rằng, việc mở rộng hóa đơn, chứng từ và thanh toán điện tử với hộ kinh doanh là xu hướng tất yếu. Các hộ chắc chắn sẽ phát sinh thêm chi phí tuân thủ khi chuyển sang mô hình quản lý mới. Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ trong giai đoạn đầu như miễn, giảm thuế từ 3-5 năm đầu để hộ kinh doanh có thời gian làm quen với chế độ sổ sách, kế toán. Ông Tú cũng đề xuất kéo dài thời gian miễn, giảm thuế cho hộ kinh doanh chuyển đổi lên doanh nghiệp, thay vì chỉ ưu đãi ngắn như hiện nay.