Thị trường 2026 - khi tăng trưởng gắn với nhu cầu thật
Sau giai đoạn điều chỉnh sâu, năm 2025 được xem là bước đệm giúp thị trường bất động sản dần lấy lại trạng thái ổn định. Bước sang 2026, đà phục hồi được dự báo tiếp diễn, song trọng tâm không còn nằm ở tốc độ tăng giá, mà chuyển sang khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng thực và giá trị dài hạn của tài sản.
Trong bối cảnh đó, các phân khúc gắn với xu hướng dài hạn như đô thị hóa và chăm sóc sức khỏe được đánh giá có nền cầu bền vững hơn so với những sản phẩm mang tính chu kỳ ngắn. Thay vì chỉ quan tâm “giá tăng bao nhiêu”, người mua ngày càng đặt câu hỏi “bất động sản phục vụ ai và trong bao lâu”.
“Thị trường sẽ ưu tiên những bất động sản có vòng đời sử dụng dài, phục vụ được nhiều giai đoạn của cuộc sống. Bất động sản chăm sóc sức khỏe có lợi thế vì vừa để ở, vừa để nghỉ dưỡng - phục hồi, và có thể chuyển sang chăm sóc dài hạn khi cần”.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), giá trị bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở vị trí hay quy mô, mà ở khả năng sử dụng linh hoạt theo các giai đoạn của cuộc sống. Những sản phẩm chỉ phù hợp trong một giai đoạn ngắn sẽ khó duy trì sức hút khi nhu cầu thay đổi nhanh.
Bất động sản chăm sóc sức khỏe có lợi thế nhờ khả năng phục vụ nhiều trạng thái: cư trú, nghỉ dưỡng – phục hồi và chăm sóc dài hạn. Tuy nhiên, yếu tố quyết định vẫn nằm ở năng lực tổ chức dịch vụ và vận hành bền vững. Trong giai đoạn 2026–2035, phân khúc này được dự báo phát triển theo hướng chọn lọc, hướng tới nhóm khách hàng có nhu cầu thực và tầm nhìn dài hạn, thay vì mở rộng đại trà.
Già hóa dân số buộc tài sản phải gắn với sức khỏe
Từ góc nhìn vĩ mô, TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng - cho rằng sự phát triển của bất động sản chăm sóc sức khỏe là hệ quả trực tiếp của quá trình già hóa dân số.
“Việt Nam đang già hóa rất nhanh, trong khi hệ thống chăm sóc dài hạn chưa theo kịp. Tuổi thọ tăng nhưng thời gian sống khỏe không tăng tương ứng. Vì vậy, nhu cầu phục hồi chức năng và chăm sóc bệnh mãn tính sẽ ngày càng phổ biến. Đây là yếu tố buộc thị trường bất động sản phải thay đổi”.
TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng
Tuổi thọ trung bình tăng nhanh trong khi thời gian sống khỏe không tăng tương ứng, khiến nhu cầu phục hồi chức năng và chăm sóc mãn tính ngày càng lớn. Điều này buộc các gia đình phải tính toán lại chiến lược tài sản, không chỉ để sinh lời mà còn để bảo vệ chất lượng sống trong dài hạn.
Theo TS Nghĩa, nếu không có sự chuẩn bị về hạ tầng chăm sóc, một biến cố y tế có thể tạo áp lực tài chính lớn lên cả gia đình. Ở tầm chính sách, việc phát triển các mô hình cư trú gắn với chăm sóc người cao tuổi cũng giúp chia sẻ áp lực với hệ thống y tế công, đồng thời hình thành một ngành dịch vụ có giá trị gia tăng cao.
Yếu tố văn hóa cũng đóng vai trò quan trọng. Trong xã hội Việt Nam, con cái vẫn giữ vai trò trung tâm trong chăm sóc cha mẹ. Vì vậy, những mô hình chăm sóc tích hợp ngay trong khu dân cư, cho phép gia đình dễ dàng thăm nom và đồng hành, được đánh giá phù hợp hơn so với các cơ sở dưỡng lão tách biệt.
Ở góc độ quản trị tài sản, PGS. TS Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường Giá cả (Bộ Tài chính) - cho rằng khái niệm “tài sản lõi” của tầng lớp khá giả đang dịch chuyển. Bên cạnh bất động sản trung tâm và danh mục tài chính, nhiều gia đình bắt đầu ưu tiên những tài sản giúp họ chủ động trước các rủi ro lớn của đời sống, trong đó rủi ro sức khỏe là yếu tố nổi bật.
Mô hình chăm sóc được đưa vào thiết kế nhà ở
Trên thực tế tại Việt Nam, một số dự án bắt đầu phát triển theo hướng tích hợp chăm sóc sức khỏe vào không gian sống. Trong đó, tổ hợp Tokyu Retreat tại Thanh Thủy (Phú Thọ) do Onsen Fuji phát triển được định hướng như một khu cư trú trị liệu gắn với khoáng nóng tự nhiên.
Dòng căn hộ Thera Home trong tổ hợp được thiết kế theo tiêu chuẩn căn hộ trị liệu, với các chi tiết hướng tới người trung - cao tuổi như hệ thống nút bấm khẩn cấp kết nối y tế, sàn chống trơn và chống ẩm mốc, các góc bo tròn hạn chế va chạm và không gian phù hợp cho vận động nhẹ.
Mỗi căn hộ Thera Home được tích hợp bể khoáng nóng tại gia, dẫn nguồn từ mạch khoáng tự nhiên sâu trong lòng đất, duy trì nhiệt độ 37–53°C và giàu Natri, Canxi, Magie, đặc biệt là Radon quý hiếm, kết hợp hệ thống hỗ trợ y tế 24/7. Theo nghiên cứu đăng trên tạp chí Inquiry (2021) với gần 1.300 người mắc viêm khớp và đau cơ xương cho thấy 83% số người tham gia ghi nhận sự cải thiện sau khi ngâm khoáng nóng, nhờ tác dụng giãn cơ, tăng tuần hoàn và hỗ trợ kháng viêm, cải thiện một số bệnh da.
Mô hình này cho thấy Thera Home không theo đuổi tiện ích bề nổi, mà hướng tới một trải nghiệm sống tinh tế, nơi sức khỏe được bảo vệ một cách chủ động và bền vững.
Trung tâm của hệ sinh thái chăm sóc tại Tokyu Retreat là Thera Healthcare Center - phân khu viện dưỡng lão cao cấp nằm ngay trong tòa tháp căn hộ. Khác với mô hình viện dưỡng lão tách biệt khỏi khu dân cư, Thera Healthcare Center được phát triển như một phần của đời sống thường nhật, cho phép cư dân linh hoạt giữa sinh hoạt độc lập và chăm sóc chuyên sâu.
Trung tâm hợp tác chuyên môn với Azurit Hansa (Đức), đơn vị có kinh nghiệm vận hành hệ thống điều dưỡng tại châu Âu, nhằm chuẩn hóa quy trình chăm sóc, theo dõi sức khỏe và phục hồi chức năng. Các hạng mục thiết kế chuyên biệt gồm giường y tế thông minh dễ điều chỉnh tư thế, hệ thống sàn sưởi giữ nhiệt ổn định, khu vật lý trị liệu, massage - bấm huyệt, phòng sinh hoạt cộng đồng, thư viện tại phòng, nhà hàng thực dưỡng theo bệnh lý và phòng thiền - yoga - taichi.
Ngoài ra, đây còn là mô hình chăm sóc 1:1 ban ngày và ban đêm giúp cư dân được theo dõi sát sao, đồng thời tạo sự an tâm cho gia đình.
Bên cạnh căn hộ, Tokyu Retreat còn phát triển các dòng villa trị liệu khoáng nóng, gồm biệt thự đơn lập, song lập, tứ lập và biệt thự VIP. Các căn đều tích hợp bể tắm khoáng, phòng xông hơi, khu home spa và không gian chăm sóc sức khỏe tại gia, cho phép gia chủ tiếp cận liệu pháp khoáng nóng ngay trong không gian riêng tư.
Theo các chuyên gia, việc tích hợp viện dưỡng lão trong khu dân cư giúp người cao tuổi luôn cảm nhận được sự gắn kết cộng đồng, đồng thời tạo điều kiện để gia đình dễ dàng đồng hành trong quá trình chăm sóc.
Phân khúc chọn lọc nhưng có vai trò dài hạn
Dù được đánh giá có tiềm năng dài hạn, bất động sản chăm sóc sức khỏe được giới chuyên gia nhìn nhận là phân khúc mang tính chọn lọc, khó trở thành sản phẩm đại trà. Chi phí đầu tư lớn, yêu cầu cao về nhân sự y tế và năng lực vận hành khiến loại hình này chỉ phù hợp với những chủ đầu tư có tầm nhìn dài hạn và nhóm khách hàng có khả năng chi trả tương ứng. Tuy vậy, chính rào cản này lại giúp phân khúc duy trì độ bền cao hơn so với các dòng sản phẩm phụ thuộc mạnh vào chu kỳ đầu cơ.
Khi nhu cầu gắn trực tiếp với cấu trúc dân số và sức khỏe cộng đồng, bất động sản chăm sóc sức khỏe ít chịu tác động từ biến động ngắn hạn của thị trường. Trong giai đoạn 2026–2035, nhiều chuyên gia cho rằng phân khúc này sẽ dần trở thành một cấu phần ổn định, phục vụ nhu cầu chuẩn bị sớm cho tuổi già và quản trị rủi ro sức khỏe. Khi điều kiện sống, chăm sóc sức khỏe và tiềm năng tăng giá trở thành tiêu chí lựa chọn quan trọng, những mô hình cư trú gắn với chăm sóc sức khỏe nhiều khả năng sẽ giữ vai trò ngày càng rõ nét trong chiến lược tài sản của số đông người dân Việt Nam trong thập niên tới.