Lãi suất ngân hàng tăng mạnh, trên thị trường lập tức xuất hiện nhiều thông tin rao bán, cắt lỗ căn hộ. Cụ thể, trên nhiều hội, nhóm bất động sản có rất nhiều dòng tin rao bán như “Chủ vỡ nợ, cắt lỗ 1 tỷ đồng cho căn hộ rộng 90m2”, “Hàng ngộp giá rẻ hơn thị trường 800 triệu, không mua mất lượt”.
Lần theo lời rao trên mạng, PV Tiền Phong được dẫn đến Khu đô thị Celadon City ở quận Tân Phú cũ, TPHCM. Tại đây, môi giới dẫn PV đi từ khu Ruby tới Emerald rồi Atlanta. Ở mỗi phân khu, PV được giới thiệu vài căn nhà có giá ngộp, rẻ hơn thị trường từ 500 triệu tới 1,3 tỷ đồng. Thế nhưng, so với hợp đồng mua bán, giá rao bán trên hầu như đều cao gấp đôi.
Lúc này, môi giới mới nói rằng, các phân khu ở Khu đô thị Celadon City đều tăng giá mạnh so với lúc mở bán. Giá chủ nhà rao bán cắt lỗ là so với giá thị trường đang giao dịch. Tuy nhiên, theo một cò đất khác ở khu vực này, hàng ngộp thật ở đây không nhiều như quảng cáo, chỉ là giảm kỳ vọng lợi nhuận hoặc dùng chiêu marketing để thu hút khách.
Tương tự, nhiều căn hộ ở khu vực quận 2 cũ cũng đang được môi giới rao bán với dòng chữ cắt lỗ, bán tháo. Cụ thể, chung cư The Sun Avenue nằm trên đường Mai Chí Thọ được môi giới nói rằng, bán lỗ tới 1,4 tỷ đồng do vỡ nợ. Thế nhưng, giá bán này đã cao gấp đôi so với 2 năm trước.
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn khẳng định, trên thực tế, đến thời điểm hiện tại, chưa xuất hiện tình trạng bán tháo bất động sản trên diện rộng. Những biến động về địa chính trị hay áp lực lãi suất tăng có tạo ra tâm lý thận trọng, nhưng chưa đẩy thị trường vào trạng thái “xả hàng” hàng loạt.
Điều đang diễn ra rõ nét hơn là sự phân hóa mạnh theo từng nhóm tài sản và mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính. Cụ thể, với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, đặc biệt là ở các phân khúc mang tính đầu cơ như đất nền hoặc sản phẩm pháp lý chưa hoàn thiện, áp lực dòng tiền là có thật. Nhóm này có thể buộc phải bán ra để cơ cấu lại tài chính.
Ngược lại, với những nhà đầu tư sở hữu tài sản tốt, pháp lý rõ ràng và tỷ lệ vay thấp, họ không chịu áp lực phải bán. Thậm chí, nhiều người vẫn có xu hướng giữ tài sản chờ chu kỳ mới.
“Vì vậy, nếu gọi đúng bản chất, xu hướng hiện nay là tái cơ cấu danh mục đầu tư, chứ không phải là bán tháo. Thị trường đang tự “lọc” lại những nhà đầu tư chưa vững về tài chính và giữ lại những dòng vốn có nền tảng bền vững hơn”, ông Bạch Dương nói.
Tương tự, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam phân tích, những biến động gần đây tạo ra tác động gián tiếp và phân hóa theo từng phân khúc bất động sản tại Việt Nam.
Trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, giá bán sơ cấp khó có thể giảm do chi phí đầu vào tiếp tục tăng. Đồng thời, lãi vay cao và rủi ro lạm phát làm cho sức mua chậm lại, thanh khoản giảm và tồn kho tăng.
Tuy vậy, tình trạng bán tháo ồ ạt khó có thể xảy ra mà thay vào đó là bức tranh đan xen trên thị trường. Người mua không phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính và người sở hữu bất động sản dòng tiền phục vụ nhu cầu thật vẫn có thể trụ được.
Các dự án phục vụ nhu cầu thật, điều kiện pháp lý rõ ràng và kết nối hạ tầng tốt vẫn có tiềm năng lớn. Còn những nhà đầu tư chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng (trên 50%) và đã hết thời kỳ ân hạn lãi suất sẽ gặp áp lực, thậm chí có thể phải bán cắt lỗ.
“Nhìn chung, quá trình thanh lọc thị trường, vốn đã diễn ra vài năm nay sẽ tiếp tục. Bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn so với một số kênh khác. Hiện nay, khi tình hình bất ổn còn tiếp diễn với nhiều biến số khó dự đoán thì tâm lý thị trường sẽ nghiêng về phòng thủ nhiều hơn”, ông ông David Jackson.
Nên đầu tư vào đâu?
Theo ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, trong bối cảnh hiện tại, không có kênh đầu tư nào tốt cho tất cả mọi người trong mọi thời điểm. Việc lựa chọn kênh đầu tư phải dựa trên ba yếu tố cốt lõi, gồm khẩu vị rủi ro, mục tiêu tài chính và chiến lược nắm giữ của mỗi người.
Nhìn vào quá trình dài từ năm 2015 - 2025, ông Bạch Dương cho rằng, mỗi kênh đầu tư đều có chu kỳ riêng. Trong 10 năm qua, vàng tăng nhanh khi có biến động nhưng cũng có những quãng thời gian dài đi ngang. Đây là kênh phản ứng nhanh với tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư. Trong khi đó, bất động sản không tạo ra những cú tăng sốc trong ngắn hạn, nhưng lại cho thấy đường tăng trưởng đều trong dài hạn.
Dữ liệu 10 năm cho thấy bất động sản là kênh tích lũy giá trị bền vững, ít bị chi phối bởi các cú sốc ngắn hạn hơn so với vàng hay chứng khoán. Giá trị của bất động sản đến từ nhu cầu ở thực luôn tồn tại, sự cải thiện của hạ tầng và quá trình đô thị hóa kéo dài.
