Mới đây, một người đàn ông tại Hà Nội bị bắt giữ để điều tra tội Gây rối trật tự công cộng sau khi đỗ ô tô chắn barie hầm xe tại chung cư Hinode (201 Minh Khai, phường Bạch Mai) vì mâu thuẫn giá dịch vụ. Trước đó, năm 2024, trưởng Ban quản trị một chung cư ở Hoàng Liệt cũng bị bắt vì cố ý làm hư hỏng tài sản liên quan tranh chấp chung cư...
Những vụ việc này đang gióng lên hồi chuông cảnh báo ranh giới giữa tranh chấp dân sự và trách nhiệm hình sự nếu các bên không biết kiềm chế, làm chủ hành vi của mình.
Phóng viên Tiền Phong đã trao đổi với luật sư Hoàng Tuấn Vũ (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) để làm rõ vấn đề này.
Nhiều hành vi “quen thuộc” nhưng rủi ro pháp lý lớn
PV: Thưa luật sư, những hành vi nào của cư dân dễ “vượt ranh giới” từ tranh chấp dân sự sang vi phạm hành chính hoặc hình sự?
Luật sư Hoàng Tuấn Vũ: Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như việc chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian, tự ý chuyển đổi công năng, sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở, gây mất trật tự, an toàn, cháy nổ trong nhà chung cư,...
Đặc biệt, hành vi gây mất trật tự, cản trở hoạt động bình thường của khu chung cư, gây rối, cản trở giao thông, hoặc có hành vi chống đối, kích động, xúi giục người khác thực hiện các hành vi này có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ.
Theo Nghị định 282/2025, hành vi gây rối, cản trở hoạt động bình thường của tổ chức, gây mất trật tự tại chung cư có thể bị phạt từ 4–6 triệu đồng, thậm chí cao hơn nếu có tình tiết tăng nặng. Nếu hậu quả nghiêm trọng, người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 318 Bộ luật Hình sự, mức phạt tù có thể lên đến 7 năm. Bốn nhóm hành vi điển hình dễ “vượt ranh giới” gồm:
Thứ nhất, hành vi cản trở giao thông, sinh hoạt chung: Việc chắn barie, chặn đường nội bộ, khóa xe gây ùn tắc; chiếm dụng khu vực chung trái phép. Nếu gây hậu quả rõ rệt (tắc nghẽn kéo dài, ảnh hưởng nhiều người) có thể bị coi là hành vi gây rối trật tự công cộng
Thứ hai, hành vi tụ tập đông người, kích động, gây áp lực tập thể: Kêu gọi cư dân “bao vây”, phản đối; tổ chức căng băng rôn, gây náo loạn. Ban đầu có thể là quyền kiến nghị, nhưng nếu gây mất an ninh trật tự và ảnh hưởng khu vực công cộng sẽ dễ chuyển sang vi phạm hành chính hoặc hình sự.
Thứ ba là lời nói, hành vi mang tính đe dọa, xúc phạm: Chửi bới, thách thức, đe dọa nhân viên, ban quản lý; dùng hung khí (ví dụ như dùng gậy gộc, dao búa, các vật cứng, sắc nhọn…). Hành vi này có thể bị xử lý hình sự với tội danh Gây rối trật tự công cộng hoặc nặng hơn là tội cố ý gây thương tích, đe dọa giết người.
Thứ tư, hành vi phá hoại tài sản, tự ý “thi hành luật riêng”: Đập barie, phá thiết bị; tự ý khóa lối đi, kiểm soát ra vào. Đây là nhóm hành vi mang dấu hiệu của hành vi xâm phạm tài sản hoặc gây rối trật tự công cộng.
Tóm lại, tranh chấp dân sự không cho phép tự xử bằng hành vi gây ảnh hưởng đến xã hội. Một khi hành vi đó ảnh hưởng đến nhiều người và làm rối loạn trật tự công cộng thì không còn là “việc riêng” nữa.
Nên giải quyết tranh chấp theo quy trình nào?
PV: Khi bất đồng về phí dịch vụ, chỗ đỗ xe, tiện ích…, cư dân nên làm gì để tránh rủi ro pháp lý?
“Vụ việc cư dân bị bắt vì đỗ ô tô chắn barie là bài học cảnh tỉnh cho cả cư dân và Ban quản trị, Ban quản lý chung cư về việc cần ứng xử văn minh, tuân thủ pháp luật, lựa chọn đúng kênh giải quyết tranh chấp để tránh rủi ro bị xử lý hành chính hoặc hình sự. Việc chủ động hòa giải, đối thoại, minh bạch trong quản lý và tuân thủ quy định pháp luật là chìa khóa để xây dựng môi trường sống an toàn, ổn định tại các khu chung cư”, luật sư Hoàng Tuấn Vũ nhấn mạnh.
Luật sư Hoàng Tuấn Vũ: Luật Nhà ở khuyến khích các bên giải quyết thông qua hòa giải. Nếu không hòa giải được, tranh chấp về quyền sở hữu, sử dụng nhà ở, quản lý vận hành nhà chung cư sẽ do tòa án hoặc trọng tài thương mại giải quyết. Quy trình pháp lý cư dân nên lựa chọn:
Bước 1, gửi kiến nghị, phản ánh tới Ban quản trị, Ban quản lý hoặc chủ đầu tư để được giải quyết nội bộ.
Bước 2, nếu không giải quyết được, có thể gửi đơn đến Hội nghị nhà chung cư hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư để được hòa giải, giải quyết theo thẩm quyền.
Bước 3, nếu vẫn không đạt được thỏa thuận, cư dân có quyền khởi kiện ra Tòa án hoặc trọng tài thương mại để được giải quyết theo quy định pháp luật.
Khuyến nghị để hạn chế xung đột leo thang
PV: Ông có khuyến nghị gì để Ban quản trị và cư dân ứng xử văn minh, đúng pháp luật, hạn chế xung đột leo thang tại các khu chung cư?
Luật sư Hoàng Tuấn Vũ: Đối với Ban quản trị, cần công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng kinh phí, tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư thường niên, lắng nghe ý kiến cư dân, phối hợp với chính quyền địa phương khi có tranh chấp. Không tự ý ra quyết định vượt quá thẩm quyền, mọi quyết định quan trọng phải được Hội nghị nhà chung cư thông qua.
Với cư dân, cần tuân thủ nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, đóng góp đầy đủ các khoản phí, lệ phí theo quy định. Khi có bất đồng, nên trao đổi, phản ánh qua các kênh chính thức, tránh tụ tập đông người, gây rối, hoặc có hành vi quá khích.
Đồng thời, chủ động tham gia các cuộc họp Hội nghị nhà chung cư, đóng góp ý kiến xây dựng, giám sát hoạt động của Ban quản trị.
Các bên cần ưu tiên đối thoại, hòa giải, tôn trọng ý kiến lẫn nhau, tránh để mâu thuẫn leo thang thành xung đột pháp lý. Khi cần thiết, nên nhờ sự hỗ trợ của chính quyền địa phương, cơ quan chức năng hoặc tư vấn pháp lý để giải quyết tranh chấp đúng quy trình, tránh rủi ro bị xử lý hành chính hoặc hình sự...