Đòi trả tiền cọc khi thấy giá mua đất cao
Quyết định giám đốc thẩm số 296/2023/DS-GĐT ngày 13/12/2023 của Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại TPHCM về vụ án dân sự “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa nguyên đơn bà Lê Thị Tuyết N. với bị đơn ông Nguyễn Xuân Đ..., được chọn là 1 trong 10 án lệ mới.
Theo nội dung vụ án, nguyên đơn bà N. trình bày, bà và ông Đ. là họ hàng. Hai bên thỏa thuận chuyển nhượng cho bà 2 thửa đất, giá mỗi thửa 1,5 tỷ đồng.
Cụ thể, thửa đất 4011, diện tích 100m2, do chị Nguyễn Thị Hoàng K. đứng tên quyền sử dụng đất; thửa đất 4012, diện tích 100m2, do chị Nguyễn Thị Hoàng M. đứng tên quyền sử dụng đất.
Ngày 6/4/2022, bà N. và ông Đ. ký giấy đặt cọc có nội dung: bà N. đặt cọc 1 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng 2 thửa đất trên, đến ngày 16/4/2022 ra công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất sẽ thanh toán thêm 1,5 tỷ đồng, 500 triệu còn lại bà N. thanh toán cho ông Đ. sau khi sang tên quyền sử dụng.
Cùng ngày 6/4/2022, bà N. đã chuyển khoản 1 tỷ đồng tiền cọc cho ông Đ.
Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà N. tham khảo ý kiến luật sư biết ông Đ. không phải chủ sở hữu đối với tài sản nên không có quyền thực hiện chuyển nhượng. Bà N. đã gọi điện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, đòi trả tiền thì ông không trả, nói “cứ theo pháp luật mà làm”.
Vì vậy, bà N. khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy giao dịch đặt cọc ngày 6/4/2022, buộc ông Đ. trả 1 tỷ đồng.
Còn bị đơn Nguyễn Xuân Đ. trình bày, chị Nguyễn Thị Hoàng K. và Nguyễn Thị Hoàng M. là con ruột của ông. Do các con có nhu cầu chuyển nhượng, bà N. có nhu cầu nhận chuyển nhượng đối với 2 thửa đất, nên ngày 6/4/2022, ông và bà N., cùng anh Nguyễn Xuân L., chị Nguyễn Thị Hoàng M. cùng đi xem đất.
Sau khi xem xét, ông Đ. và bà N., chị M. thỏa thuận việc chuyển nhượng hai thửa đất trên. Bà N. cũng gọi facetime trao đổi với chị Nguyễn Thị Hoàng K. về việc chuyển nhượng đất, sau đó hai bên thống nhất giá chuyển nhượng 2 thửa, tổng tiền 3 tỷ đồng.
Cá nhân ông Đ. đến ngân hàng photo 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đưa cho bà N. Ông xác nhận ký hợp đồng đặt cọc và bà N. chuyển 1 tỷ đồng, số tiền này ông đã chuyển cho hai con mua nhà tại TPHCM.
Nay bà N. khởi kiện yêu cầu trả lại tiền đặt cọc, ông Đ. không đồng ý vì việc chuyển nhượng hai thửa đất là sự thỏa thuận giữa bà N. với các con, ông chỉ là người đại diện nhận tiền cọc.
Chị Nguyễn Thị Hoàng K. trình bày, trước khi bà N. với bố ký giấy đặt cọc thì giữa bà N. với chị và chị M. đã thỏa thuận với nhau về giá chuyển nhượng, số tiền đặt cọc, thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời thống nhất với nhau để ông Đ. đại diện nhận tiền cọc.
Ngày 7/4/2022, bà N. gọi điện cho chị phàn nàn giá chuyển nhượng cao, yêu cầu chị trả lại tiền cọc chị không đồng ý, vì tiền đã sử dụng mua nhà.
Theo chị K., bà N. thậm chí còn gọi điện ép chị bán đất với giá 1,2 tỷ đồng… Vì vậy, chị không đồng ý với yêu cầu khởi kiện.
Tương tự, chị Nguyễn Thị Hoàng M. cho rằng bà N. đã vi phạm đặt cọc chuyển nhượng nên không đồng ý với yêu cầu khởi kiện.
Hủy hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm
Phân xử vụ án, TAND huyện Đơn Dương (cấp sơ thẩm) chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị Tuyết N., tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà N. với ông Đ. là vô hiệu. Đồng thời, buộc Đ. có nghĩa vụ hoàn trả 1 tỷ đồng.
Không đồng ý với bản án, cha con ông Đ. kháng cáo. TAND tỉnh Lâm Đồng (cấp phúc thẩm) dù chấp nhận một phần kháng cáo nhưng vẫn tuyên vô hiệu hợp đồng, buộc ông Đ. phải trả 1 tỷ đồng tiền cọc cho bà N.
Tại phiên giám đốc thẩm, sau khi xem xét hồ sơ vụ án, cấp giám đốc thẩm đã hủy hai bản án dân sự sơ thẩm và phúc thẩm, giao lại hồ sơ cho TAND huyện Đơn Dương xử lý theo quy định.
Án lệ cho rằng, căn cứ quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự thì hợp đồng đặt cọc ngày 6/4/2022 đã thỏa mãn đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự. Do đó, hợp đồng được xác định là hợp pháp, có hiệu lực buộc các bên phải thực hiện. Việc bà N. từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chị K. và chị M. với lý do giá đất chuyển nhượng quá cao là vi phạm thỏa thuận đặt cọc, lỗi hoàn toàn thuộc về bà N. nên bà phải chịu mất cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự.
Việc Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, các đương sự đều biết 2 thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng nhưng vẫn tiến hành ký kết hợp đồng nên hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu là lỗi của hai bên; từ đó, xét xử buộc ông Đ. trả lại tiền cọc 1 tỷ đồng cho bà N. là không phản ánh đúng các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.
Bởi lẽ, theo thỏa thuận của các bên, đến ngày 19/4/2022 các bên phải thực hiện việc ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp đến ngày 19/4/2022 mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ký kết, công chứng được do tài sản thế chấp tại ngân hàng chưa được giải chấp thì mới xác định bên nhận cọc có lỗi…
