Chia sẻ về triển vọng thị trường tại tọa đàm của báo Tiền Phong, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing - cho biết năm 2025, đặc biệt là trong quý IV, thanh khoản thị trường ghi nhận diễn biến rất tích cực. Tỷ lệ hấp thụ trong ngắn hạn của nhiều dự án mới ra mắt tiệm cận mức 90%. Tuy vậy, thị trường vẫn tồn tại sự mất cân đối cung - cầu khi phân khúc bình dân và trung cấp tiếp tục khan hiếm, trong khi nguồn cung cao cấp và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn, đẩy mặt bằng giá lên cao.
Bước sang năm nay, thị trường được dự báo sẽ có những chuyển biến đáng chú ý, không chỉ về nguồn cung mà còn ở tâm lý và chiến lược đầu tư.
Theo các dự báo, trong năm nay, nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội và vùng phụ cận có thể đạt khoảng 40.000 sản phẩm, tăng khoảng 10% so với năm 2025. Khả năng hấp thụ của thị trường được kỳ vọng duy trì ở mức cao, quanh ngưỡng 80%, dù có thể thấp hơn nhẹ so với giai đoạn bùng nổ của năm trước.
Một điểm sáng đáng chú ý đến từ chính sách là Nghị quyết số 07 của Chính phủ ban hành ngày 12/12 về giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội. Các địa phương như Bắc Ninh, TPHCM, Hà Nội và Hưng Yên được xác định là những khu vực tập trung phát triển mạnh phân khúc này, qua đó góp phần cải thiện cơ cấu nguồn cung và đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực.
Trái ngược với sự sôi động của thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp - nơi diễn ra các giao dịch mua đi bán lại - được dự báo sẽ chững lại trong năm 2026. Số lượng giao dịch có xu hướng đi ngang do chịu tác động từ mặt bằng lãi suất trong quý I và mức giá đã được thiết lập ở ngưỡng cao, khiến biên độ lợi nhuận đầu tư ngắn hạn thu hẹp.
Sau giai đoạn biến động mạnh về giá trong các năm 2024 - 2025, hành vi của người mua khi bước vào chu kỳ mới đã có sự điều chỉnh rõ rệt.
Theo ông Trần Quang Trung, yếu tố đầu cơ đang giảm dần, hiện tượng mua theo kỳ vọng “bánh vẽ” gần như không còn phổ biến, trong khi việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức cũng đã được hạn chế đáng kể.
Kết quả khảo sát hành vi khách hàng gần đây cho thấy sự dịch chuyển rõ ràng trong các tiêu chí ra quyết định mua bất động sản. Cụ thể, 34% người mua đặt yếu tố uy tín chủ đầu tư lên hàng đầu, 24% quan tâm đến khả năng sinh lời, trong khi 18% coi vị trí dự án là yếu tố quyết định.
Việc lợi nhuận không còn là tiêu chí số một cho thấy tâm lý đầu cơ đã suy giảm đáng kể. Thay vào đó, dòng tiền đang hướng tới các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, bao gồm để ở, tích lũy tài sản dài hạn hoặc nâng cấp chất lượng sống, đặc biệt trong nhóm khách hàng trung lưu.
Một xu hướng tâm lý mới đang hình thành trên thị trường là sự lo ngại về khả năng đánh thuế bất động sản trong tương lai. Điều này khiến nhà đầu tư thận trọng hơn với việc nắm giữ nhiều tài sản nhưng không tạo ra dòng tiền.
“Trong thời gian tới, bất động sản phải là tài sản không khiến chủ sở hữu phải ‘nuôi báo cô’. Nói cách khác, bất động sản phải có khả năng tự tạo ra giá trị và dòng tiền để nuôi chính nó”, ông Trung nhận định.
Vì vậy, các phân khúc căn hộ, nhà phố và các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có môi trường sống tốt, đồng thời có khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê, sẽ tiếp tục được ưu tiên trong danh mục đầu tư năm 2026.
Riêng tại Hà Nội, khu vực phía Đông được dự báo sẽ đóng vai trò dẫn dắt thị trường trong hai quý đầu năm, do phần lớn nguồn cung mới hiện đang tập trung tại khu vực này, cùng với lợi thế về hạ tầng và tốc độ đô thị hóa nhanh.
