Nguồn cung tăng vọt
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, động lực chính của thị trường bất động sản phía Nam đến từ việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, với các dự án trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức - Long Thành và mạng lưới metro tại TPHCM mở rộng. Những dự án này được kỳ vọng sẽ mở ra tiềm năng phát triển đô thị mới, củng cố niềm tin vào triển vọng tăng trưởng dài hạn.
Trong năm 2025, nguồn cung nhà ở mở bán mới tại TPHCM (cũ) đạt gần 12.000 sản phẩm, bao gồm 7.600 căn hộ và 4.400 căn nhà liền thổ. Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung mới trong năm nay tăng 50% so với năm 2024, trong đó 90% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Do thị trường nghiêng hẳn về các sản phẩm cao cấp, giá bán sơ cấp bình quân trong quý IV/2025 tiếp tục tăng 18% so với cùng kỳ năm trước. Khảo sát của CBRE cho thấy các dự án mới ở TPHCM quý IV/2025 có giá bán trung bình khoảng 90 triệu đồng/m2 nhưng vẫn ghi nhận mức đặt mua tốt, nhất là phân khúc cao cấp - hạng sang. Ở thị trường tỉnh, giá trung bình thấp hơn 30 - 50% so với TPHCM, phù hợp với nhu cầu mua để ở của gia đình trẻ.
Đối với nhà liền thổ, nguồn cung năm 2025 đạt 4.400 căn, tăng gần 18 lần so với năm 2024 (chỉ hơn 230 căn). Phần lớn sản phẩm được mở bán trong quý IV, chủ yếu đến từ một đại đô thị tại khu vực Cần Giờ, cách trung tâm TPHCM khoảng 60 km (gần 2 giờ di chuyển). Dự án này có mức giá chỉ bằng 30 - 50% so với giá sơ cấp trung bình của thị trường.
Đáng chú ý, số lượng sản phẩm mở bán trong quý IV vượt xa nguồn cung mới hàng năm của toàn TPHCM từ trước đến nay, kéo theo giá sơ cấp bình quân của thị trường giảm xuống còn 190 triệu đồng/m2 đất, giảm 37% so với quý III/2025 và giảm 39% so với năm 2024.
Trong năm 2025, song song với nguồn cung cải thiện tại TPHCM (cũ), thị trường khu vực phía Nam cũng ghi nhận nhiều lựa chọn mới cho người mua nhà, với hơn 15.800 căn (99% là căn hộ) mở bán mới tại Bình Dương (cũ), hơn 9.400 căn (75% là nhà liền thổ) tại Long An (cũ), gần 1.300 căn (gần 50% là nhà liền thổ) tại Đồng Nai và hơn 800 căn nhà liền thổ tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ). Tính chung cho 5 tỉnh thành trọng điểm ở khu vực phía Nam, nguồn cung nhà ở mới trong năm nay vượt 39.300 căn (cả căn hộ và nhà liền thổ), tăng 2,1 - 2,2 lần so với năm 2023 - 2024.
Giá bán phân hoá
CBRE Việt Nam cho rằng, việc hình thành các trục vành đai và cao tốc mới đang tái cấu trúc không gian đô thị. Thị trường nhà ở phía Nam sẽ phân hóa theo hướng, TPHCM tập trung các dự án cao cấp - hạng sang, còn các tỉnh vệ tinh phát triển mạnh nhà liền thổ, khu đô thị sinh thái và các dự án gắn với hệ thống giao thông công cộng.
Xu hướng đảo chiều nhu cầu người dân dịch chuyển ra vùng ven để sở hữu không gian sống rộng hơn sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt khi thời gian đi lại được rút ngắn còn 30 - 45 phút nhờ hạ tầng mới.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, thị trường nhà ở phía Nam đang phân hóa rõ rệt về loại hình sản phẩm và giá bán. TPHCM tiếp tục là hạt nhân của nguồn cung cao cấp và hạng sang, trong khi Bình Dương chiếm gần 80% nguồn cung trung cấp năm 2025.
“Các tỉnh giáp ranh như Long An cũ, Đồng Nai với mặt bằng giá chỉ bằng 50% TPHCM đang ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ, phản ánh xu hướng hình thành mức giá mới”, bà Dung nói.
CBRE dự báo trong năm 2026, thị trường sẽ duy trì đà tăng trưởng nhờ nhiều dự án hạ tầng quan trọng đi vào hoạt động, song song với nhu cầu ổn định về nhà ở chất lượng cao. Dự báo năm 2026, khu vực 5 tỉnh phía Nam dự kiến ghi nhận hơn 50.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, trong đó 65% là căn hộ và 35% là nhà liền thổ, tăng gần 30% so với năm 2025.
“Giá bán sẽ có sự đa dạng tùy theo vị trí và phân hóa rõ rệt giữa khu vực lõi TPHCM và các tỉnh lân cận. Do đó, người mua nhà sẽ có nhiều lựa chọn ở các mức giá khác nhau, khiến thị trường cạnh tranh hơn và quá trình ra quyết định mua nhà kéo dài hơn”, bà Dung dự báo.
Tuy nhiên, nhà đầu tư được khuyến nghị chuyển từ chiến lược “lướt sóng” sang “đầu tư giá trị”, tập trung vào các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng chiến lược.
Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Thị trường Nhà ở CBRE Việt Nam nhấn mạnh hai xu hướng định hình thị trường, gồm bất động sản TOD - phát triển dự án dựa trên nền tảng hệ thống giao thông công cộng và bất động sản xanh - đô thị sinh thái hướng tới nâng cao chất lượng sống và phát triển bền vững.
