Ngân hàng tăng mạnh cho vay bất động sản
Nổi bật trong nhóm ngân hàng tăng tốc cho vay bất động sản là Ngân hàng TMCP Quân đội (MB). Tại thời điểm 31/12/2025, tổng dư nợ cho vay hợp nhất của MB đạt hơn 1,084 triệu tỷ đồng, tăng gần 40% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 88,9%, từ 64.141 tỷ đồng lên 121.189 tỷ đồng. Tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ vì thế cũng tăng mạnh từ 8,3% lên 11,2%.
Nếu xét về quy mô dư nợ bất động sản tuyệt đối, VPBank, Techcombank và SHB là ba ngân hàng dẫn đầu hệ thống. Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại VPBank đạt 207.428 tỷ đồng, tăng 11,1% so với cuối năm 2024. Techcombank bám sát với 207.027 tỷ đồng, tăng 10,7%. Trong khi đó, SHB ghi nhận mức tăng mạnh hơn nhiều, với dư nợ đạt 204.706 tỷ đồng, tăng tới 60,5% so với một năm trước.
Một trường hợp gây bất ngờ lớn là VIB. Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng này tăng từ 5.696 tỷ đồng lên 21.088 tỷ đồng, tương đương mức tăng hơn 270%.
Vì sao dư nợ cho vay bất động sản tăng?
Bức tranh tín dụng bất động sản năm 2025 cho thấy sự phân hóa rõ rệt trong khẩu vị rủi ro giữa các ngân hàng. Nhóm đẩy mạnh cho vay có thể hưởng lợi lớn nếu thị trường phục hồi thuận lợi, song cũng đối mặt áp lực nợ xấu cao hơn nếu chu kỳ hồi phục chậm lại. Trong bối cảnh đó, cho vay bất động sản tiếp tục là “con dao hai lưỡi”, vừa là động lực tăng trưởng lợi nhuận, vừa là phép thử năng lực quản trị rủi ro của các ngân hàng trong giai đoạn tới.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho biết, việc tín dụng bất động sản tăng mạnh trong năm qua xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trước hết, áp lực tăng trưởng tín dụng khiến ngân hàng phải tìm đến những lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn, trong khi bất động sản luôn là “kênh hút vốn” quan trọng của nền kinh tế. Thứ hai, biên lợi nhuận từ cho vay bất động sản thường cao hơn so với các lĩnh vực ưu tiên, giúp ngân hàng cải thiện hiệu quả kinh doanh. Thứ ba, nhiều tổ chức tín dụng kỳ vọng thị trường địa ốc đang bước vào chu kỳ phục hồi mới sau giai đoạn điều chỉnh sâu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, khu công nghiệp và bất động sản phục vụ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).
Tuy vậy, theo ông Đính, rủi ro vẫn là yếu tố không thể bỏ qua. Thị trường phục hồi chưa đồng đều giữa các phân khúc, pháp lý dự án còn vướng mắc, trong khi sức mua thực của người dân vẫn chịu áp lực từ thu nhập và lãi suất.
Trao đổi với PV Tiền Phong, TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ - phân tích, để đạt được mục tiêu tăng trưởng GDP 10% trong năm 2026, Việt Nam cần tỷ lệ đầu tư đạt mức 38-40% GDP. Trong bối cảnh đó, tín dụng ngân hàng vẫn đóng vai trò là nguồn vốn chủ lực cho doanh nghiệp.
Theo ông Nghĩa, năm 2025 tăng trưởng tín dụng cao tại nhiều ngân hàng cho vay bất động sản. Năm 2026 nhiều dự án được gỡ khó, tín dụng bất động sản sẽ tăng cao hơn nữa. Do đó, ông Nghĩa dự báo khả năng cao sẽ có đợt điều chỉnh nới lỏng hạn mức tín dụng (room tín dụng) vào một thời điểm thích hợp trong năm, với mức kỳ vọng hợp lý khoảng 17-18%.
Năm 2026 thách thức lớn nhất của thị trường đến từ việc xu hướng tăng lãi suất. Dữ liệu ghi nhận lãi suất huy động đã tăng khoảng 0,7% và lãi suất cho vay tăng khoảng 1%.
Ông Nghĩa đưa ra kịch bản, nửa đầu năm 2026 thị trường có thể tăng trưởng chậm lại do tác động của việc lãi suất nhích lên; nửa cuối năm 2026 thị trường sẽ bật tăng mạnh mẽ trở lại.
