Trong những năm gần đây, các đô thị ven biển trên thế giới đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, nơi kinh tế vịnh biển và hệ sinh thái cảng du thuyền - giải trí - nghỉ dưỡng trở thành động lực quan trọng cho tăng trưởng du lịch và bất động sản cao cấp.
Với lợi thế thiên nhiên hiếm có của vịnh Cam Ranh, một trong những vịnh biển kín gió và đẹp hàng đầu khu vực, Khánh Hòa đang đứng trước cơ hội lớn để tham gia sâu hơn vào xu hướng phát triển này, từng bước hình thành những tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí biển đẳng cấp quốc tế.
Xuất phát từ yêu cầu đó, Báo Tiền Phong phối hợp cùng Công ty TNHH KN Cam Ranh và CaraWorld tổ chức hội thảo “Kỷ nguyên vịnh biển: Xu hướng toàn cầu cảng giải trí du thuyền”.
Hội thảo hôm nay được tổ chức nhằm tạo ra một diễn đàn trao đổi giữa các nhà hoạch định chính sách, chuyên gia kinh tế, các tổ chức tư vấn quốc tế và cộng đồng doanh nghiệp, cùng nhìn nhận: Xu hướng phát triển cảng du thuyền và kinh tế vịnh biển trên thế giới; Cơ hội phát triển mô hình cảng giải trí du thuyền tại Việt Nam và tiềm năng hình thành hệ sinh thái trải nghiệm biển cao cấp tại CaraWorld Cam Ranh.
Tham dự hội thảo với sự tham gia của nhiều khách mời:
Ông Vũ Anh Tú, Phó vụ trưởng Vụ Quy hoạch - Kiến trúc, Bộ Xây dựng.
Bà Nguyễn Thanh Bình, Phó Trưởng phòng Lưu trú, Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam.
Bà Phan Thị Thái Hà, Phó Giám đốc Trung tâm thông tin du lịch, Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam.
PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu.
TS Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam.
Vịnh Cam Ranh và cơ hội trở thành “thủ phủ du thuyền” của Việt Nam
Phát biểu mở đầu Hội thảo Nhà báo Nguyễn Ngọc Tiến - Phó Tổng Biên tập Báo Tiền Phong cho biết, trên thế giới, nhiều vịnh biển đã trở thành trung tâm phát triển năng động của kinh tế biển và du lịch cao cấp. Tại châu Âu, Trung Đông hay châu Á - Thái Bình Dương, các vịnh biển kín gió thường được quy hoạch thành tổ hợp du lịch - giải trí quy mô lớn gắn với cảng du thuyền, trung tâm thương mại, khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng, thu hút mạnh dòng khách cao cấp và nhà đầu tư quốc tế.
Với hơn 3.000 km bờ biển và nhiều vịnh đẹp, Việt Nam được đánh giá có tiềm năng lớn tham gia xu hướng này. Trong đó, vịnh Cam Ranh nổi bật nhờ cảnh quan đẹp, địa hình kín gió, độ sâu tự nhiên lý tưởng, mặt nước rộng và khí hậu ổn định quanh năm - những điều kiện thuận lợi để phát triển cảng du thuyền, du lịch biển cao cấp và các tổ hợp giải trí ven vịnh.
Bên cạnh lợi thế tự nhiên, Cam Ranh còn sở hữu hạ tầng kết nối quốc tế thuận lợi với sân bay quốc tế Cam Ranh – một trong những sân bay du lịch nhộn nhịp nhất Việt Nam, giúp khu vực dễ dàng tiếp cận dòng khách quốc tế, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Vì vậy, Cam Ranh được kỳ vọng không chỉ là điểm đến nghỉ dưỡng mà còn có tiềm năng trở thành trung tâm du lịch – giải trí – dịch vụ biển tầm cỡ khu vực.
Những năm qua, Báo Tiền Phong đã đồng hành cùng địa phương thúc đẩy các ý tưởng phát triển kinh tế biển. Năm 2025, báo phối hợp với UBND tỉnh Khánh Hòa tổ chức hai hội thảo lớn về phát triển kinh tế và du lịch, thu hút nhiều chuyên gia, nhà quản lý và doanh nghiệp tham gia.
Theo các chuyên gia, Khánh Hòa có nhiều tiềm năng để bứt phá, hướng tới mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Tuy nhiên, để biến lợi thế thành động lực tăng trưởng bền vững, địa phương cần tư duy mới và giải pháp đột phá, đặc biệt là đầu tư hạ tầng chiến lược như cao tốc kết nối Tây Nguyên, mở rộng sân bay và cảng biển, đồng thời phát triển các ngành kinh tế mũi nhọn như kinh tế biển, du lịch quốc tế, logistics, công nghiệp công nghệ cao và năng lượng tái tạo.
Hội thảo lần này nhằm tạo diễn đàn để các chuyên gia, nhà quản lý và doanh nghiệp trao đổi về xu hướng phát triển kinh tế vịnh biển trên thế giới, kinh nghiệm xây dựng cảng du thuyền và đô thị ven vịnh, cũng như cơ hội của Việt Nam, đặc biệt là tiềm năng hình thành các tổ hợp du lịch – giải trí – nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế tại vịnh Cam Ranh.
Báo Tiền Phong cho biết sẽ tiếp tục đóng vai trò cầu nối giữa chính sách, chuyên gia và doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy kinh tế biển và nâng tầm các điểm đến của Việt Nam trên bản đồ du lịch quốc tế.
Tiềm năng vịnh biển mở ra cơ hội cho Việt Nam
Ông Vũ Anh Tú, Phó Vụ trưởng Vụ Quy hoạch – Kiến trúc (Bộ Xây dựng) cho rằng, Việt Nam có hơn 3.260 km bờ biển và 48 vũng, vịnh – nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế biển và thị trường bất động sản vịnh biển. Những năm gần đây, thị trường bất động sản ven biển phát triển nhanh, góp phần thúc đẩy du lịch, dịch vụ và hạ tầng. Tuy nhiên, sự phát triển này cũng đặt ra nhiều thách thức liên quan đến bảo vệ môi trường, thích ứng biến đổi khí hậu và yêu cầu phát triển bền vững. Vì vậy, Nhà nước đã từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật và quy hoạch nhằm quản lý hiệu quả không gian biển và ven biển, phù hợp với định hướng Chiến lược phát triển bền vững kinh tế biển Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.
Trong lĩnh vực quản lý nhà nước về quy hoạch, hệ thống pháp luật ngày càng được hoàn thiện theo hướng đồng bộ và thống nhất. Luật Quy hoạch 2025 quy hoạch không gian biển quốc gia. Luật Đất đai năm 2024 (Điều 190) cùng Nghị định số 42/2024/NĐ-CP về hoạt động lấn biển quy định việc lấn biển phải tuân thủ nguyên tắc chặt chẽ. Bên cạnh đó, Luật Biển Việt Nam năm 2012 và Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo năm 2015 đã xác định phạm vi phát triển trên biển và quy định trách nhiệm quản lý nhà nước đối với các hoạt động phát triển không gian biển và ven biển. Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024 yêu cầu quy hoạch đô thị ven biển theo định hướng đô thị xanh, thông minh, sinh thái và phải đánh giá tác động của biến đổi khí hậu đối với các khu vực ven biển, ven vịnh.
Ngoài hệ thống pháp luật, các quy hoạch cấp quốc gia, vùng và tỉnh đã lồng ghép nội dung định hướng phát triển và kiểm soát không gian biển, ven biển. Trên thực tế, nhiều dự án lớn đã hình thành, khai thác hiệu quả tiềm năng biển tại Cần Giờ (TP. Hồ Chí Minh), Cam Ranh (Khánh Hòa) hay Hạ Long (Quảng Ninh). Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), năm 2025 nguồn cung bất động sản tăng khoảng 22%, dự kiến tiếp tục tăng nhờ sự phát triển của hạ tầng giao thông như cao tốc ven biển và cảng du lịch.
Tuy nhiên, công tác quản lý vẫn còn một số hạn chế như sự chồng chéo giữa quy hoạch không gian biển và quy hoạch đô thị; việc thực thi tại một số địa phương chưa đồng bộ; chế tài đối với vi phạm môi trường vịnh biển chưa đủ mạnh; quy hoạch chưa tích hợp đầy đủ các yếu tố Môi trường – Xã hội – Quản trị (ESG) và còn thiếu cơ chế giám sát dài hạn.
Để bảo đảm phát triển bền vững thị trường bất động sản vịnh biển, cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện hệ thống pháp luật; ban hành các chính sách ưu đãi như thuế, tín dụng cho các dự án xanh ven vịnh; thúc đẩy mô hình hợp tác công – tư (PPP) trong đầu tư hạ tầng. Đồng thời, cần phân vùng chức năng rõ ràng, tăng cường liên kết vùng, kiểm soát chặt chẽ hoạt động lấn biển, ưu tiên không gian công cộng ven vịnh và kết nối đồng bộ hệ thống giao thông, cảng biển, sân bay. Những giải pháp này sẽ giúp khai thác hiệu quả tiềm năng kinh tế biển, đồng thời bảo đảm phát triển bền vững và tránh tình trạng quá tải đối với các vịnh biển.
Cơ hội lớn cho du lịch Việt Nam
Bà Nguyễn Thanh Bình, Phó Trưởng phòng Lưu trú, Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam (Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch) chỉ ra những xu hướng mới của thị trường cũng như cơ hội để ngành du lịch biển bứt phá trong thời gian tới.
Xu hướng du lịch hiện nay cũng có nhiều thay đổi đáng chú ý. Du khách thường lựa chọn các chuyến đi ngắn ngày, đi gần, chú trọng trải nghiệm cá nhân hóa và ưu tiên những điểm đến thiên nhiên. Nhu cầu trải nghiệm xanh, thân thiện môi trường và các hoạt động chăm sóc sức khỏe ngày càng được quan tâm. Bên cạnh đó, số lượng khách đi tự túc tăng lên, du khách có xu hướng du lịch nhiều lần trong năm nhưng với thời gian lưu trú ngắn hơn, trong khi dòng khách MICE tiếp tục phát triển.
Đối với du lịch biển và vịnh giai đoạn 2025–2026, bà Bình cho rằng xu hướng trải nghiệm bền vững sẽ ngày càng rõ nét, như giảm rác thải nhựa, sử dụng giao thông xanh hay phát triển du lịch cộng đồng. Các hoạt động khám phá như chèo kayak ban đêm, tham quan làng chài cổ hay các tour du thuyền kết hợp chăm sóc sức khỏe đang thu hút du khách, đặc biệt là nhóm khách trẻ và khách có khả năng chi tiêu cao.
Tuy nhiên, để phát triển hiệu quả du lịch nghỉ dưỡng ven vịnh biển, Việt Nam vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức như ý thức chấp hành pháp luật, ô nhiễm môi trường biển, biến đổi khí hậu, chất lượng dịch vụ chưa ổn định, thiếu hụt nhân lực chất lượng cao và sự phát triển nóng của cơ sở lưu trú du lịch tại một số địa phương...
Bà Bình nhận định Việt Nam có nhiều cơ hội phát triển du lịch với các sản phẩm chủ đạo như du lịch biển, văn hóa, thiên nhiên và đô thị. Hệ thống cơ sở lưu trú du lịch trong nước đang phát triển theo xu hướng chung của thế giới với sự tham gia của nhiều tập đoàn quản lý thương hiệu quốc tế. Cùng với đó, các thương hiệu Việt cũng ngày càng khẳng định uy tín trên thị trường.
Để phát huy lợi thế của du lịch vịnh biển, bà Bình cho rằng cần tiếp tục tiêu chuẩn hóa và tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện các quy định trong ngành; xây dựng đội ngũ nhân lực đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế; phát triển và quảng bá thương hiệu cơ sở lưu trú du lịch Việt Nam; đẩy mạnh ứng dụng công nghệ tiên tiến; tăng cường các hoạt động du lịch có trách nhiệm gắn với bảo vệ môi trường; đồng thời nhận diện rõ nhu cầu thị trường để điều chỉnh chất lượng dịch vụ lưu trú phù hợp. Việc quản lý và giảm thiểu rác thải nhựa trong du lịch biển cũng cần được chú trọng, song song với việc áp dụng các tiêu chuẩn quốc gia về cơ sở lưu trú du lịch.
Tiềm năng và định hướng phát triển mô hình đô thị gắn với bến du thuyền
Ông Vũ Anh Tú, Phó Vụ trưởng Vụ Quy hoạch – Kiến trúc (Bộ Xây dựng) cho rằng, Vịnh Cam Ranh hiện đang được giới chuyên môn đánh giá là một khu vực sở hữu vị trí đắc địa và hội tụ nhiều điều kiện lý tưởng để phát triển mô hình đô thị gắn liền với bến du thuyền.
Theo chia sẻ từ khách mời tại sự kiện, Cam Ranh mang trong mình tiềm năng to lớn để thúc đẩy mạnh mẽ cả ngành du lịch lẫn việc xây dựng các khu đô thị. Tầm quan trọng của khu vực này đã được thể hiện rõ nét và xuyên suốt thông qua các chiến lược phát triển vĩ mô của tỉnh. Mặc dù chiến lược phát triển biển đòi hỏi sự phối hợp chéo giữa nhiều cơ quan và phạm vi quản lý nhà nước khác nhau, các định hướng đều đi đến thống nhất chung: xác định Vịnh Cam Ranh là một trọng điểm cốt lõi và quan trọng cần được ưu tiên phát triển.
Bên cạnh những phân tích tổng quan về quy hoạch và chiến lược quản lý, khía cạnh phát triển du lịch tại đây cũng thu hút sự quan tâm lớn.
Chia sẻ thêm về góc nhìn của mình, ông Vũ Anh Tú cho rằng, để Cam Ranh có thể trở thành điểm đến của các siêu du thuyền quốc tế, yếu tố then chốt nằm ở việc chuẩn bị đồng bộ về hạ tầng và tầm nhìn phát triển. Theo ông, định hướng phát triển cần đặt trong tổng thể chiến lược và quy hoạch không gian biển. Khi đã xác định rõ mục tiêu phát triển du lịch du thuyền cao cấp và phân khúc khách tinh hoa, các bước chuẩn bị về hạ tầng, dịch vụ và quản lý cần được triển khai một cách bài bản và lâu dài.
Ông Tú nhấn mạnh hạ tầng không chỉ giới hạn ở khu vực cảng hay điểm neo đậu du thuyền mà còn phải là hệ thống hạ tầng kết nối của cả vùng. Bởi du khách đi bằng siêu du thuyền thường không chỉ dừng lại ở một địa điểm, mà còn có nhu cầu khám phá các điểm đến khác tại những địa phương lân cận. Vì vậy, việc đầu tư đồng bộ hệ thống giao thông, dịch vụ và các sản phẩm du lịch liên kết vùng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút và giữ chân dòng khách cao cấp này.
BĐS bến du thuyền Marina đánh thức tiềm năng “vàng xanh” của Việt Nam
TS Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, Việt Nam đang đứng trước một cơ hội lịch sử để phát triển mạnh mẽ mô hình bất động sản tích hợp bến du thuyền (Marina). Sự kết hợp giữa kinh tế biển và bất động sản ven biển được giới chuyên gia ví như một "mỏ vàng xanh" mang lại giá trị to lớn, nhưng đến nay vẫn chưa được khai thác hết tiềm năng.
Vị thế đắc địa và sức hút từ những "Thỏi nam châm" toàn cầu Việt Nam sở hữu một vị trí vô cùng đắc địa trên bản đồ thế giới, nằm ngay trên tuyến đường vận tải hàng hải, thủy lộ quốc tế và được xem là cửa ngõ của khu vực Đông Nam Á. Tuy nhiên, để khai phá hết những tiềm năng tự nhiên và con người vô cùng thông minh, xinh đẹp tại đây, chúng ta cần những "bàn tay lớn" và "bộ óc lớn" để chế tác những "sản phẩm thô" trở thành những sản phẩm tinh túy, có giá trị cao.
Đáng chú ý, tệp khách hàng mục tiêu của bất động sản bến du thuyền không chỉ giới hạn ở giới siêu giàu, mà còn nhắm tới những cá nhân có tầm ảnh hưởng sâu rộng trên toàn cầu, ví dụ như các tỷ phú thế giới, hay các siêu sao như Messi, Ronaldo. Những nhân vật này đóng vai trò như những "thỏi nam châm", có khả năng mang cả thế giới với hàng tỷ người chú ý và tìm đến với chúng ta. Mô hình truyền thông và bến du thuyền (Marina) được xem chính là "trái tim" của phân khúc bất động sản dành riêng cho giới thượng lưu này.
Vịnh Cam Ranh - Điểm đến lý tưởng vượt tầm quốc tế Khi xét đến các yếu tố tự nhiên để phát triển bến du thuyền, Vịnh Cam Ranh nổi lên như một điểm sáng với những lợi thế vượt trội, thậm chí vượt qua cả các bến du thuyền nổi tiếng trên thế giới như Monaco, Sentosa, Hải Nam hay Phuket. Vịnh Cam Ranh có độ sâu lý tưởng từ 20 đến 30 mét, không chỉ phù hợp cho những du thuyền nhỏ mà còn đủ sức đón nhận các siêu du thuyền lớn nhất thế giới.
Bên cạnh đó, tầm nhìn quy hoạch của chúng ta cũng rất ấn tượng. Nếu như Dubai chỉ có 20 hecta bến du thuyền, thì Việt Nam đang hướng tới quy hoạch diện tích lên đến 148 hecta. Hơn nữa, hệ sinh thái xung quanh Vịnh Cam Ranh còn được cộng hưởng bởi rất nhiều dự án bất động sản khác và đặc biệt là sân bay Cam Ranh. Bến du thuyền được ví như "phi cơ mặt nước", kết hợp hoàn hảo với sân bay để đáp ứng nhu cầu di chuyển bằng chuyên cơ riêng (charter) của tập khách hàng thượng lưu. Dù đi sau, nhưng sự hội tụ các yếu tố này giúp Việt Nam đón được những cơ hội vô cùng lớn.
Chìa khóa đột phá từ cơ chế sở hữu và chính sách đặc thù một trong những vấn đề cốt lõi được các nhà đầu tư quan tâm nhất khi tiếp cận mô hình Marina chính là quyền sở hữu bất động sản. Thông thường, loại hình này thuộc quy hoạch đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, tùy thuộc vào từng dự án quy hoạch trên các địa chỉ vịnh, thời hạn sở hữu có thể linh hoạt từ 30 năm, 50 năm, 70 năm, hoặc thậm chí là sở hữu lâu dài.
Để tạo ra đòn bẩy đột phá, các chuyên gia cho rằng Việt Nam cần thiết lập những cơ chế đặc thù. Một chiến lược táo bạo được đề xuất là áp dụng chính sách sở hữu lâu dài cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước, hoặc áp dụng các cơ chế linh hoạt như "tặng đất" cho những nhân vật có sức ảnh hưởng toàn cầu (như Messi) nhằm tạo "mồi câu" và hiệu ứng lan tỏa, thay vì áp dụng một chính sách cào bằng cho tất cả.
Chỉ cần giải quyết được bài toán về nguồn vốn, quy hoạch bài bản và có các cơ chế đặc thù tạo điều kiện, những địa phương như Khánh Hòa hoàn toàn có thể hiện thực hóa cam kết tăng trưởng hai con số với Chính phủ. Sự kết hợp hoàn hảo giữa mô hình bến du thuyền Marina và bất động sản chắc chắn sẽ đánh thức khối "vàng xanh" vô giá này, đưa Việt Nam vươn lên thành một điểm đến đẳng cấp của thế giới.
CaraWorld đi sau vượt trước
Theo PGS.TS Trần Đình Thiên những dự án quy mô lớn, được đầu tư bài bản có thể tạo ra chuẩn mực mới cho thị trường và góp phần định hình diện mạo của một điểm đến du lịch. Theo ông, CaraWorld là dự án đi trước và đang phát triển theo hướng cạnh tranh ở đẳng cấp quốc tế. Dự án được đầu tư với hệ thống tiện nghi, tiện ích và quy mô dịch vụ đa dạng, có khả năng cung ứng trải nghiệm du lịch tốt hơn so với nhiều mô hình truyền thống trước đây.
Chính sự đầu tư đồng bộ này có thể tạo ra sức hút lớn đối với du khách, đặc biệt là phân khúc khách có mức chi tiêu cao, qua đó góp phần nâng tầm hình ảnh điểm đến Cam Ranh trên bản đồ du lịch nghỉ dưỡng.
Bà Phan Thị Thái Hà, Phó Giám đốc trung tâm thông tin du lịch, Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam cho rằng, du lịch biển là một trong các loại hình quan trọng, gắn với định hướng phát triển du lịch theo hướng thu hút khách cao cấp, chi tiêu cao, lưu trú lâu dài. Chúng ta thừa nhận, Việt Nam có đủ điều kiện thu hút du khách cao cấp, loại hình du lịch du thuyền nhưng cần phát triển cần đầu tư thêm. Việt Nam có tài nguyên thiên nhiên với vịnh biển đẹp nhất thế giới nhu Vịnh Hạ Long, Nha Trang, Lăng Cô. Điều kiện tự nhiên thiên nhiên ưu đãi để đầu tư, thu hút dòng khách.
Trong ngành du lịch có đối tượng đến từ tàu biển, du lịch trong ngày, ít lưu trú. Đối tượng du khách này mong muốn hình thức trải nghiệm mới, sở hữu gắn với du thuyền sang trọng. Chúng ta có xu hướng đầu tư cho dòng khách này với hoạt động nghỉ dưỡng, trải nghiệm. Yếu tố văn hoá đa dạng, ẩm thực cao cấp là điều kiện để đưa vào hấp dẫn du khách. Chất lượng dịch vụ chất lượng, nhân viên phục vụ cần kiến thức, kỹ năng đáp ứng mong muốn của giới siêu giàu.
