5 năm không ra được văn bản pháp luật condotel
Từ năm 2014 đến nay trên cả nước xuất hiện nhiều cơn sốt đầu tư phát triển loại hình bất động sản mới căn hộ du lịch (condotel) tập trung chủ yếu là khu vực ven biển.
Theo số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng, 16 tỉnh thành trực thuộc Trung ương từ năm 2015 đến 2017 đã có 15.000 căn hộ condotel được chào bán. Riêng năm 2018, 2019 đã có gần 20.000 căn hộ condotel được đầu tư và chào bán ra thị trường. Thế nhưng suốt 5 năm qua, Bộ Xây dựng là cơ quan chủ quản về xây dựng chưa hề có một văn bản quy phạm pháp luật nào quy định về condotel.
Không phải chờ đến khi condotel tại Đà Nẵng không giữ được lời hứa về lợi nhuận, trước đó, báo chí rất nhiều lần cảnh báo về rủi ro phát triển bùng nổ condotel cũng như thiếu cơ sở pháp lý cho loại hình này. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng vẫn không có động thái vào cuộc xử lý.
Thậm chí, tại nhiều cuộc hội thảo về condotel diễn ra liên tục do các doanh nghiệp, hiệp hội tổ chức với nhiều ý kiến, kiến nghị đề xuất có mời lãnh đạo Bộ Xây dựng tham gia nhưng cơ quan này cũng chỉ ghi nhận rồi để đó. Mãi cho đến khi Thủ tướng giao cho Bộ Xây dựng soạn ra tiêu chuẩn về condotel trong năm 2019, Bộ này mới xắn tay vào việc và ban hành văn bản vào cuối tháng 11 vừa qua.
Tuy nhiên, việc đưa ra tiêu chuẩn condotel của Bộ Xây dựng chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi của condotel, bởi loại hình này không chỉ dừng lại ở quy chuẩn về diện tích căn hộ, hành lang...
Theo đại diện Bộ Xây dựng, Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) thẩm định về kỹ thuật dự án condotel. Cụ thể, quý ba năm 2019, Cục Quản lý hoạt động xây dựng thẩm định được 198 căn condotel. Còn Cục Giám định Nhà nước và chất lượng công trình xây dựng đã chấp thuận nghiệm thu cho đưa vào sử dụng 1.945 condotel.
Tuy nhiên, tại cuộc họp báo Chính phủ ngày 2/12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng, phát biểu rằng, năm 2017, Bộ Xây dựng có văn bản gửi các tỉnh về condotel. Do đó, từ năm 2018 các tỉnh đã giảm hẳn việc xem xét chủ trương đầu tư condotel. Còn việc cam kết lợi nhuận giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp là quan hệ dân sự, chủ đầu tư cam kết mang lại lợi nhuận 12% là vô lý và kiến nghị có mẫu hợp đồng về condotel để ràng buộc trách nhiệm các bên.
Trước phát biểu này, Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, Bộ Xây dựng từ trước đến nay chưa hề có cảnh báo chính thức nào về rủi ro đối với condotel trên phương tiện thông tin đại chúng.
“Ngoài dự án ở Đà Nẵng đổ vỡ cam kết 12% lợi nhuận, rất nhiều dự án condotel có mức cam kết lợi nhuận khủng lên đến 18- 24% Bộ Xây dựng có biết không? Bộ Xây dựng đang nhầm vai trò của mình khi kiến nghị có hợp đồng mẫu condotel vì hợp đồng mẫu do Bộ Công Thương soạn thảo và dù có hợp đồng mẫu, thế yếu vẫn thuộc về người mua. Là đơn vị quản lý về xây dựng và bất động sản nhưng không có một cảnh báo nào về thị trường khiến người mua nhà gặp rủi ro là trách nhiệm của Bộ Xây dựng”, Luật sư Tú nói.
Theo Luật sư Tú, ngay như trong quy định về tiêu chuẩn của condotel, Bộ Xây dựng lại quá nhiệt tình đưa ra các tiêu chuẩn condotel không khác gì nhiều so với tiêu chuẩn căn hộ chung cư. Như vậy, Bộ Xây dựng ngầm hiểu condotel là căn hộ chung cư và mặc cho doanh nghiệp đầu tư thu tiền của dân.
Cam kết lợi nhuận trên 10% bất thường thế nào?
Đại diện một chủ đầu tư condotel cho rằng, cam kết lợi nhuận là bình thường vấn đề là chủ đầu tư cam kết ở mức nào? Nếu chủ đầu tư condotel thuê đơn vị vận hành, mức cam kết ở mức: 4- 6%/năm hợp lý còn chủ đầu tư tự vận hành mới có thể đạt mức tới 10%/năm.
Đồng quan điểm, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương cho rằng, mức cam kết lợi nhuận 4 - 6% là mức hợp lý để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định, trong trường hợp này, người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung hạn và dài hạn, đặc biệt là đối với sản phẩm condotel ven biển.
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA) vừa có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành liên quan đề nghị sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý quản lý condotel, đảm bảo quyền lợi của khách hàng.
Theo đó, HOREA đề nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn. Yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán căn hộ condotel, đồng thời công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà “khách hàng-nhà đầu tư thứ cấp” được hưởng.
Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, các chủ đầu tư hiện nay huy động vốn từ việc bán toàn bộ căn hộ condotel cho người mua mà không phải dạng góp vốn, đóng góp cổ phần. Loại hình căn hộ này chỉ phục vụ cho du lịch, nghỉ dưỡng, kinh doanh và không được hình thành đơn vị ở nên vẫn chưa được các cơ quan nhà nước cấp sổ hồng như căn hộ ở khác, dẫn đến quyền sở hữu căn hộ condotel này chỉ thông qua các hợp đồng mua bán. Trong quan hệ hợp đồng mua bán này bên mua luôn yếu thế hơn bên bán.
