Tọa đàm: 'Tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản năm 2023'

Xác định rõ tầm quan trọng của việc tháo gỡ cơ chế, chính sách, khơi thông dòng vốn vực dậy thị trường vào thời điểm này là vô cùng quan trọng, thời gian qua Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan đã quyết liệt ban hành nhiều nghị quyết, Nghị định, văn bản mới để tháo gỡ điểm nghẽn, giúp thị trường phát triển bền vững. Phân tích về tác động của những chính sách mới đối với thị trường bất động sản, tiến sĩ Trần Xuân Lượng cho biết:

Nhà nước đã rất nỗ lực đưa các giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đó mới chỉ là các giải pháp ngắn hạn. Các chính sách nêu trên chỉ là cơn gió mát thoảng qua thị trường, chưa phải là giải pháp căn cơ lâu dài…

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng - Ảnh: Duy Phạm

Theo ông Lượng, cần đưa ra các giải pháp dài hạn. Trước hết, trách nhiệm làm luật phải là Quốc hội, thẩm luật là các chuyên gia, nhà khoa học… Cùng với đó là phải xây dựng dữ liệu đất đai, bất động sản theo thị trường. Bởi không có dữ liệu thật thì không có những chính sách, quyết sách sát với thị trường. Đó mới là gốc rễ của vấn đề”.

Nói về chính sách tháo gỡ thị trường BĐS đang triển khai, GS Đặng Hùng Võ phân tích: Liên quan đến các vướng mắc về pháp luật của thị trường BĐS, từ lâu Chính phủ đã thành lập các đoàn công tác chuyên biệt để tháo gỡ khó khăn cho Bộ Xây dựng, trong đó bao gồm cả Bộ Tài Chính để đưa ra những giải pháp tháo gỡ về tài chính.

Mới đây, Chính phủ cũng vừa giao UBND cấp tỉnh giao UBND cấp huyện định giá đất và được coi là một trong những giải pháp gỡ vướng trong việc định giá đất. Tuy nhiên, thực chất các dự án ở nước ta đang ách tắc cụ thể về cái gì trong việc định giá đất.

GS Đặng Hùng Võ kiến nghị Tổ công tác được giao tháo gỡ cần rà soát toàn bộ pháp lý các dự án vướng mắc để có đề xuất phù hợp với Chính phủ - Ảnh: Duy Phạm

Ví dụ, một dự án được phê duyệt chủ trương cách đây 5 năm nhưng lại có sự vướng mắc trong nhiều Luật nên chưa được thông qua. 5 năm sau, khi dự án được thông qua thì giá đất đã tăng gấp 3 – 4 lần, lúc này liệu ai dám ký sẽ tính giá đất theo mức 5 năm trước, nếu tính theo giá mới thì nhà đầu tư có chịu nổi không. Do đó không ai dám quyết định và ký tá vì rủi ro rơi vào vòng lao lý rất cao.

Do đó, tôi cho rằng, trước mắt tổ công tác cần phải rà soát toàn bộ dự án để giao cho địa phương, sau đó gửi Chính phủ để trình Quốc hội một Nghị quyết về tháo gỡ cho dự án, trong đó quy định cụ thể dự án như thế nào thì được duyệt, dự án nào bị bỏ lại, đây là phương án rất tốt và khả thi.

Vì một khi Quốc hội đã duyệt thì địa phương mới dám phê duyệt, nếu Quốc hội không phê duyệt thì địa phương không dám quyết. Bởi ách tắc về pháp luật là ách tắc lớn nhất, phổ biến nhất, dẫn tới tình trạng người có thẩm quyền không dám phê duyệt và điều này không thể trách họ. Vì đây là nguyên nhân chính gây ra việc cản trở phê duyệt dự án.

Trong Nghị quyết 33 của Chính Phủ, cũng đã có kiến nghị về việc làm Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội, trong đó có phần phê duyệt được dự án, từ đó mới có nguồn vốn từ việc bán nhà hình thành trong tương lai và đây là nguồn tiền cực kì lớn vì trong một dự án, phần móng, hạ tầng chỉ chiếm đến 30 – 40% tổng nguồn tiền đầu tư, Còn lại là tiền từ việc bán nhà hình thành trong tương lai. Cũng từ đó mà thị trường bán nhà ở trong tương lai cũng ngày càng phát triển.

Do đó, cần giải tỏa những xung đột về mặt pháp luật, khiến người phê duyệt rơi vào rủi ro.

Nhưng cần đặt ra câu hỏi là liệu các vướng mắc về mặt mặt pháp luật có tháo gỡ ngay được không? Bởi quá trình làm Luật của Việt Nam còn nhiều bất cập. Vì thế, tôi đã nhiều lần kiến nghị là Quốc hội xây dựng pháp luật, hoặc cho phép đấu thầu để lựa chọn một đơn vị riêng biệt để nghiên cứu xây dựng Luật chuyên biệt để tiết kiệm ngân sách và đưa ra được các chính sách khách quan và hợp lý nhất.

Trước mắt rất cần có một Nghị quyết của Quốc hội kèm danh sách dự án được Quốc hội phê duyệt để từ đó địa phương mới dám phê duyệt dự án mà không còn lấn cấn. Nghĩa là bao giờ chúng ta chữa xong bệnh xung đột pháp luật thì khi ấy các vướng mắc của thị trường bất động sản mới được tháo gỡ.

Về vấn đề phát triển nhà ở xã hội theo đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", TS. Trần Xuân Lượng nêu quan điểm:

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp không muốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH), nhà giá rẻ, gây nên tình trạng thiếu hụt nguồn cung phân khúc này. Nguyên nhân chính là do thủ tục xây dựng phức tạp, thời gian kéo dài, chi phí lớn, giá bán thấp, nên các chủ đầu tư không mấy mặn mà với dự án NƠXH, nhà ở giá rẻ vì lợi nhuận quá thấp. Vừa qua, Chính phủ có Quyết định số 338 ngày 03/4/2023 duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Đề án cũng nêu ra các giải pháp ưu tiên về việc hoàn thiện thể chế, pháp luật, vốn vay. Nhưng chính phân khúc được cho là tạo động lực phục hồi cho thị trường hiện nay cũng gặp không ít vướng mắc.

TS. Trần Xuân Lượng đề xuất một số giải pháp cần thiết để phát triển NƠXH - Ảnh: Duy Phạm

TS. Trần Xuân Lượng: Phân khúc NƠXH hiện gặp nhiều vướng mắc khiến nhiều dự án dừng triển khai, số dự án được cấp phép mới đếm trên đầu ngón tay, trong khi nhu cầu rất lớn. Các vướng mắc hiện nay như: Hình thức giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư…

Do đó, để gỡ vướng, TS. Trần Xuân Lượng đề xuất, thứ nhất là về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, cần có quỹ đất sạch cho nhà đầu tư. Thứ hai là giảm các thủ tục hành chính đối với nhà ở xã hội. Ưu tiên về pháp lý, ưu tiên như thế nào, thủ tục thẩm tra, thẩm định như thế nào để các nhà đầu tư yên tâm triển khai loại hình này. Thứ ba về nguồn vốn, ngoài nguồn vốn từ bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì huy động vốn từ các tổ chức nước ngoài, từ lượng kiều hối… và mấu chốt là cần có cơ sở dữ liệu minh bạch thì hoàn toàn có thể thu hút được nguồn vốn cho phân khúc nhà ở xã hội. Cùng với đó, cần phải giảm lãi suất ưu đãi xuống thấp hơn… “Nếu giải quyết được những vấn đề này thì 2 triệu căn nhà ở xã hội cũng có thể làm được chứ không phải là 1 triệu căn như đề án”, TS. Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.

Theo thống kê hiện hơn 600 nghìn tỉ đồng đang được nằm trong bất động sản loại hình Condotel, Officetel, Shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng khắp cả nước. Dù tổng giá trị tài sản rất lớn nhưng đến nay hầu hết sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đều chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) cho nhà đầu tư thứ cấp, nên chưa thể giao dịch, mua bán trên thị trường thứ cấp, đây chính là điểm nghẽn trong phát triển các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua.

Mới đây, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/5. Trong đó, bổ sung quy định cấp sổ đỏ công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Liên quan đến quy định cấp sổ đỏ cho loại hình Condotel, luật sư Hoàng Tuấn Vũ, Công ty Cổ phần Truyền thông Luật Việt Nam phân tích:

Condotel là một công trình xây dựng thực hiện chức năng của một cơ sở lưu trú. Việc kinh doanh dịch vụ lưu trú của các Condotel này thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ lưu trú trong Danh mục Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam.

Luật sư Hoàng Tuấn Vũ, Công ty Cổ phần Truyền thông Luật Việt Nam - Ảnh: Duy Phạm

Theo quy định tại điểm đ, khoản 2 Điều 10 của Luật Đất đai và quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14 tháng 12 năm 2018 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì loại đất sử được sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ là đất thương mại, dịch vụ.

Như vậy, Condotel sẽ được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ chứ không phải đất ở và điều đó cũng đồng nghĩa Condotel là một công trình xây dựng không phải là nhà ở (Một công trình xây dựng suy cho cùng thì cũng chỉ có thể là nhà ở hoặc không phải là nhà ở mà thôi. Vậy, Condotel là một công trình xây dựng được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ thì chắc chắn phải là “công trình xây dựng không phải là nhà ở”).

Nói thế để thấy rằng, thực chất, Nghị định 43 trước đây đã quy định về điều kiện để chứng nhận quyền sở hữu cho người mua Condotel rồi. Cụ thể, Điều 32 của Nghị định 43 quy định về điều kiện “Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở” ngay sau Điều 31 là “Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”.

Như vậy, điều kiện để chứng nhận quyền sở hữu cho người mua Condotel đã được quy định khá chi tiết. Thậm chí, ngoài quy định về điều kiện chứng nhận quyền sở hữu cho cả công trình (cấp cho Chủ sở hữu công trình theo quy định tại Điều 32 Nghị định 43) thì khoản 22 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng đã bổ sung nội dung quy định về điều kiện chứng nhận quyền sở hữu cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình (cấp cho người dân mua từng Condotel).

Tuy nhiên, với pháp luật hiện hành nói chung và Nghị định 43 nói riêng, vấn đề quan trọng nhất là trình tự, thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua loại công trình không phải là nhà ở này - Codotel - thì lại chưa có điều luật nào quy định thật sự chi tiết.

Có chăng, về trình tự, thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua Condotel chỉ được quy định khá chung chung tại Điều 70 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, tại điều 70 Nghị định 43 có quy định về “Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất” cho rất nhiều loại công trình xây dựng.

Sau Điều 70 với chức năng là điều luật quy định chung về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho nhiều loại công trình xây dựng là Điều 72 quy định riêng về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, “công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở” mà chưa thấy một điều luật nào quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng “công trình xây dựng trong các dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở”.

Đây chính là mấu chốt khiến các cơ quan chức năng chưa thể “mạnh dạn” áp dụng các quy định trên trong thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua Condotel.

Mà thực tế cho thấy, cho dù điều luật quy định về điều kiện chứng nhận quyền sở hữu cho người mua Condotel có cụ thể, chi tiết tới đâu mà điều luật quy định về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận sở hữu cho người mua Condotel vẫn còn chung chung, mơ hồ thì các cơ quan chức năng cũng chưa thể “tự tin” cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua Condotel được.

Đây chính là một trong những nút thắt, những vướng mắc đặt ra cho Nghị định 10 phải giải quyết.

Liên quan đến việc quản lý loại hình Condotel, Officetel, tiến sĩ Trần Xuân Lượng cho biết: Condotel, Officetel… là sản phẩm mới của loại hình BĐS. Chúng ta phải thừa nhận, chấp nhận loại hình này bởi đây là thực tiễn. Tuy nhiên, làm thế nào để loại hình này tồn tại và phát triển được và phù hợp với xu thế của thời đại. Phần lớn Condotel, Officetel xây trên đất thương mại dịch vụ với thời gian 50-70 năm chứ không phải lâu dài. Tuy nhiên, tháo gỡ bằng cách nào là cả một vấn đề.

Trước đây, do chưa có hành lang pháp lý nên dẫn đến tranh cấp sổ hồng cho loại hình này. Khi Nghị định 10 có hiệu lực, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận cho loại hình này thì chuyện gì sẽ xảy ra?. Nếu những căn hộ chưa cấp sổ hồng thì quyền của chủ đầu tư còn nguyên và có thể quản trị được giá trị BĐS này. Nếu đã cấp sổ rồi thì mỗi khách hàng cầm một sổ thì làm thế nào để vận hành. Đây là câu chuyện rất nan giải.

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng đề xuất lập ngân hàng quản lý Condotel - Ảnh: Duy Phạm

Cũng giống như đất nông nghiệp, hiện nay để manh mún, hoang hóa lãng phí, sắp tới nhà nước tháo gỡ bằng cách mở ngân hàng đất nông nghiệp do đó, để khai thác vận hành có hiệu quả loại hình Condotel cần có “ngân hàng cho Condotel”, phải có người đứng ra gom lại tất cả các sổ hồng đó để cho các nhà vận hành chuyên nghiệp Marriott, Accor… những đơn vị có chuyên môn để vận hành loại hình này thì mới hiệu quả được, nếu không những loại hình này sẽ “nằm chết” và dẫn đến hệ lụy lâu dài.

Việc cấp sổ chỉ là giải pháp mang tính tạm thời, căn nguyên là nhiều vấn đề phía sau. Hy vọng những góp ý này sẽ đến được các nhà làm luật để nghiên cứu sâu hơn về quản lý, vận hành loại hình này như thế nào để chống lãng phí, thất thoát để quyền lợi của người dân, nhà đầu tư được đảm bảo….