Thưa luật sư, việc cá nhân, tổ chức mua gom đất ở, đất vườn, đất trồng cây lâu năm, thậm chí cả đất rừng rồi tách thửa, phân lô, bán nền có sai với quy định tại Luật Đất đai năm 2013?
Luật sư Vũ Văn Thiệu: Thứ nhất, việc mua gom đất ở, đất vườn, đất trồng cây lâu năm, thậm chí cả đất rừng là không trái quy định pháp luật. Các cá nhân, tổ chức có quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành.
Tuy nhiên, về việc tách thửa để chuyển nhượng - hiện tượng này đang được gọi nôm na là "phân lô, bán nền", Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định về việc tách thửa đối với đất ở, không quy định về việc tách thửa đất với các loại đất khác.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) bổ sung Điều 43d: “Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa: UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Đây được xem là “vùng xám” của pháp luật để các cá nhân, tổ chức tiến hành tách thửa các loại đất khác không phải đất ở sau khi thu gom.
Ngoài ra, còn một phương thức khác, hợp pháp hơn, đó là các đối tượng thu gom các loại đất không phải đất ở, tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, sau đó mới tiến hành tách thửa. Điều này hoàn toàn hợp pháp, nếu việc chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, được chấp nhận bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
 |
Luật sư Vũ Văn Thiệu, Hãng luật INCIP, Đoàn luật sư TP. Hà Nội |
Gần đây, nhiều địa phương đã ban hành văn bản yêu cầu các cơ quan chức năng tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa, phân lô, bán nền. Động thái này của cơ quan nhà nước dựa trên cơ sở pháp luật nào thưa luật sư?
Luật sư Vũ Văn Thiệu: Chính quyền địa phương là cơ quan quản lý, hoạch định chính sách ở địa phương, có vai trò quản lý, điều tiết, đưa ra các chính sách chung, hiện thực hóa bằng các văn bản, mệnh lệnh hành chính.
Hiện một số địa phương chỉ ban hành lệnh dừng tiếp nhận liên quan đến việc việc tách thửa đối với các loại đất không phải đất ở. Còn nếu các cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất ở, có nhu cầu tách thửa, đáp ứng các quy định pháp luật về diện tích tách thửa tối thiểu phù hợp với từng địa phương, thì việc tách thửa này vẫn được tiến hành bình thường.
Ví dụ, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội mới đây thông báo, “chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật hiện hành”. Tức, việc tách thửa đối với đất ở vẫn được thực hiện nếu phù hợp với quy định pháp luật, còn đối với các loại đất không phải đất ở như đất nông nghiệp, các loại đất phi nông nghiệp nhưng không phải đất ở, việc tách thửa bị tạm dừng cho đến khi Nhà nước có quy định pháp luật cụ thể, điều chỉnh việc này.
 |
Tình trạng phân lô bán nên ở ngoại thành, nông thôn diễn ra nóng bỏng thời gian qua |
“Lệnh cấm” của các địa phương trong giai đoạn này được ban hành hoàn toàn đúng quy định, song việc dừng tiếp nhận thủ tục tách thửa đất nông nghiệp sẽ dẫn đến việc phát sinh việc chuyển nhượng, tách thửa thông qua hợp đồng, giấy viết tay giữa đôi bên, dễ dẫn đến phát sinh tranh chấp. Đây cũng sẽ là một vấn đề sẽ phát sinh, gây khó khăn cho việc quản lý việc sử dụng đất tại từng địa phương.
Theo luật sư để xoá "vùng xám" trong phân lô bán nền đất nông nghiệp, đất rừng phải làm như thế nào?
Luật sư Vũ Văn Thiệu: Để phù hợp với tình hình thực tế, Nhà nước có thể điều chỉnh một số chính sách, được cụ thể hóa thông qua các quy định pháp luật phù hợp, bao gồm: Quy định rõ về việc tách thửa đối với các loại đất không phải đất ở, trình tự, thủ tục, điều kiện tách thửa đối với các loại đất này; Quy định các điều kiện nghiêm ngặt hơn về các điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhất là chuyển đổi các loại đất nông nghiệp thành đất ở.
Điều chỉnh lại quy định pháp luật về quy hoạch, theo đó công bố lộ trình, phát triển quy hoạch tại địa phương, cũng như chấn chỉnh, xử lý nghiêm các sai phạm liên quan đến sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được phê duyệt.
Ngoài ra, Nhà nước có thể xem xét hạn chế, quy định rõ ràng hơn về việc cấm sử dụng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trá hình thông qua các hình thức giấy viết tay, ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất; tuyệt đối không hợp thức hóa các hậu quả xảy ra do vi phạm quy định về quản lý đất đai; đưa ra các chính sách thuế, phí phù hợp liên quan đến việc sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ví dụ: Thuế liên quan đến sở hữu bất động sản thứ hai nhưng không dùng để ở; thời gian tối thiểu giữa các lần chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đưa ra khung giá đất phù hợp với giá trị thị trường...
Hiện nay, Quốc hội đang thực hiện sửa đổi Luật Đất đai 2013, theo tôi, đây là nội dung cần được xem xét để sửa đổi, bổ sung.
Xin cảm ơn luật sư!
