Xuất hiện tình trạng lọt "giá ảo" vào bảng giá đất
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - cho biết, một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là vấn đề giá đất.
“Chúng ta đang triển khai bảng giá đất ban hành hàng năm, đó là khó khăn cho các cơ quan chính quyền, nên lần sửa Luật Đất đai này điều chỉnh sang ngưỡng 5 năm là phù hợp”, ông Đính nói.
Theo ông Đính, khó khăn tiếp theo là tính giá trên nguyên tắc bảng giá thị trường, do chưa phân định rõ ràng bảng giá đất sơ cấp và thứ cấp, dẫn tới tình trạng có những khu vực chưa được đầu tư hạ tầng nhưng vẫn ban hành bảng giá chung.
Đặc biệt là tình trạng có những khu vực có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá, trong khi lại lấy mức giá đó để áp vào bảng giá đất, vô hình trung đang hợp thức hoá "giá ảo". "Tình trạng này khiến các nghĩa vụ tài chính đất đai của doanh nghiệp tăng lên, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao. Hệ lụy là khả năng sở hữu nhà ngày càng xa tầm với của người dân", ông Đính lo ngại.
Cũng theo ông Đính, một vướng mắc khác là việc định giá đất, trong đó xuất hiện tình trạng đơn vị tư vấn định giá cũng e sợ, cơ quan quản lý địa phương cũng sợ, nên để đảm bảo an toàn, họ phê duyệt mức giá cao. Tình trạng này gây ra hệ lụy cho người dân, giá bất động sản không thể giảm được.
Thống kê cho thấy giá bất động sản tăng lên rất nhiều, trong khi hoạt động đầu tư gần như chững lại ở nhiều địa phương. Nguyên lý là bất động sản tăng theo giá trị đầu tư, thế nhưng có những nơi không đầu tư gì mà giá bất động sản vẫn tăng mạnh.
![tp-dau-gia-dat-bo-hoang17.jpg](https://cdn.tienphong.vn/images/SXlTalgmGJt4fSvym3wlIDkY89GyKjn7E7f_KBeLtMvFwVrosz4rsioX_verixIlE2dcoonFb2IFgK3vSV4yig/tp-dau-gia-dat-bo-hoang17.jpg.avif "Chuyên gia lo ngại tình trạng lọt "giá ảo" vào bảng giá đất vô tình hợp thức hoá 'giá ảo", đẩy giá BĐS tăng cao khiến người dân khó mua nhà.")
Do đó, ông Đính đề xuất người chịu trách nhiệm việc xác định giá đất nên nhờ tới các cơ quan chuyên môn độc lập, không liên quan tới các dự án bất động sản, để đặt hàng tư vấn định giá đất. Những cơ quan này sẽ tính đúng, tính đủ để cơ quan quản lý quyết định giá đất dựa trên cơ sở đó.
Dự thảo Luật Đất đai lần này yêu cầu cơ quan quản lý là cơ quan phê duyệt giá đất, theo ông Đính đây là điều hợp lý. Nhưng ông cho rằng cơ quan phê duyệt giá đất cần có cơ sở để phê duyệt, thông qua các cơ quan tư vấn, chứ không phải cứ e sợ rồi phê duyệt giá cao, gây tác động xấu tới thị trường bất động sản, và rất khó để thực hiện đúng tinh thần của Trung ương là điều tiết giá bất động sản về giá trị thật...
Cần áp dụng bảng giá đất thống nhất
Liên quan vấn đề giá đất, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội - cho rằng quy định bảng giá đất 5 năm/lần là gần như quay trở lại cách làm theo Luật Đất đai năm 2003.
“Nếu giá đất đầu vào bị neo cao thì doanh nghiệp chắc chắn phải gánh chi phí, và cuối cùng sẽ đẩy giá bán lên, làm trầm trọng thêm tình trạng bất động sản bị thổi giá. Cái gốc của vấn đề là dữ liệu đất đai đầu vào chưa chuẩn xác, thiếu minh bạch, nên rất khó định giá đất khoa học”, ông Tuyến phân tích.
Ông Tuyến cũng cảnh báo nguy cơ các địa phương quay lại cách áp dụng hệ số K: “Trong khi ở các nước, nguyên tắc cơ bản là phải khai giá thật. Người dân, doanh nghiệp khai đúng thì mới có giá thị trường thật. Chúng ta cũng quy định như vậy, nhưng trên thực tế lại chưa có cơ chế buộc thực hiện”.
Tại cuộc họp cho ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà khẳng định cần áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh giá theo dữ liệu thị trường trong khi hệ số giá đất không thay đổi nếu chưa có quyết định chính sách mới. Bộ Tài chính cần kiên định nguyên tắc, thuế bất động sản nên đánh vào đất bỏ hoang, dự án chậm tiến độ, nhà xây xong để trống, không đánh vào dự án sử dụng nhiều đất để phát triển.
Đề xuất bỏ bảng giá hàng năm, định kỳ 5 năm một lần
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ quy định bảng giá đất hàng năm, thay vào đó HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm thì UBND cấp tỉnh quyết định.
Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất.
