Thiếu nhà giá rẻ
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các bộ, ngành địa phương về cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cho người có thu nhập trung bình từ 20 triệu đồng/tháng trở lên. Cơ chế dự kiến sẽ được Chính phủ ban hành trong thời gian tới và có hiệu lực đến hết ngày 28/2/2027.
Góp ý với chủ trương này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, nhà giá rẻ hiện bao gồm hai loại là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp. Trong đó, nhà ở xã hội có giá thấp hơn khoảng 15 - 20% so với nhà ở thương mại cùng loại nhờ được miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế và hưởng ưu đãi tín dụng, lợi nhuận định mức không quá 10%.
Tuy nhiên, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giai đoạn 2021 - 2025 cả nước chỉ hoàn thành 196 dự án với 170.129 căn nhà ở xã hội, đạt 17% mục tiêu 1 triệu căn đến năm 2030. Dù riêng năm 2025 đã tăng tốc mạnh mẽ với hơn 102.000 căn hoàn thành, HoREA nhận định con số này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của hàng chục triệu người dân đô thị.
Thực tế, không chỉ thiếu nguồn cung, người thu nhập thấp còn phải đáp ứng nhiều điều kiện về tiêu chí nhà ở và thu nhập mới được mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, nhóm thu nhập trung bình - có mức thu nhập khoảng 21 - 30 triệu đồng/tháng (cá nhân) hoặc 41 - 50 triệu đồng/tháng (hộ gia đình) - lại không thuộc diện được mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tiếp cận căn hộ thương mại giá cao.
“Thị trường đang thiếu trầm trọng loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, diện tích 50 - 70m2, đơn giá 30 - 70 triệu đồng/m2, tương đương 2 - 5 tỷ đồng/căn. Tại TPHCM (cũ), năm 2020 chỉ có 163 căn thuộc phân khúc này, chiếm vỏn vẹn 1% tổng nguồn cung. Từ năm 2021 đến giữa năm 2025, gần như không còn dự án nhà ở giá phù hợp, thay vào đó là sản phẩm trung cấp và cao cấp, trong đó cao cấp chiếm hơn 70%”, ông Châu nói.
Cần có lãi suất riêng
Chủ tịch HoREA cho rằng, việc Chính phủ ban hành cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ đáp ứng nhu cầu của đông đảo người có thu nhập trung bình. Đây là những đối tượng không thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá quá cao hiện nay.
Tình trạng thiếu loại hình nhà ở giá phù hợp với thu nhập của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, theo HoREA có nguyên nhân từ thị trường bất động sản thiếu nguồn cung dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội nên các doanh nghiệp có sẵn dự án nhà ở thương mại có điều kiện chiếm lĩnh thị trường và thường lựa chọn phân khúc cao cấp hoặc làm giá nhà ở để tối đa hóa lợi nhuận.
HoREA hoan nghênh việc đưa nội dung sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2023 vào Chương trình xây dựng luật năm 2026, đồng thời đề xuất bổ sung cơ chế cho phép người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị được vay tín dụng thương mại với lãi suất hợp lý 6 - 7%/năm trong thời hạn 10 - 12 năm để mua, thuê mua nhà ở giá phù hợp.
Trong khi chờ sửa luật, Hiệp hội đánh giá cao việc Bộ Xây dựng xây dựng dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và trình Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và phát triển thị trường bất động sản.
Hiện nay, lãi suất huy động và cho vay tiếp tục leo thang. Trong đó, Vietcombank, VietinBank và BIDV đã nâng lãi suất vay mua nhà thấp nhất từ khoảng 9,6%/năm (cố định 24 tháng) lên trên 12%/năm. Tương tự, MB Bank đang áp dụng lãi 9 - 9,5%/năm cho gói cố định 12 - 24 tháng, còn ACB dao động khoảng 9,5 - 10,5%/năm.
Agribank áp dụng mức thấp hơn trong ngắn hạn, khoảng 8% cho 6 tháng, 8,5% cho 12 tháng, nhưng cũng tăng lên gần 9,8% nếu cố định trong 18 tháng. VIB dao động 9,9-12% cùng kỳ hạn. ACB cho vay khoảng 9,5-10,5%, trong khi Techcombank ở mức 8,5-9,5% trong thời gian 6-12 tháng.
