Một dự án căn hộ ở Hà Nội được giới thiệu có giá hấp dẫn, chỉ từ 95 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giá này vẫn rất cao nếu xét theo tổng giá trị căn hộ.
“Giá chỉ từ 95 triệu đồng/m2” đang được môi giới sử dụng như từ khóa hút khách để giới thiệu Astor 1 - dự án chung cư tại lô đất IA25 trong khu đô thị Ciputra, Hà Nội.
Mức giá này thấp hơn đáng kể các dự án cao cấp đang được triển khai tại Ciputra và khu vực Tây Hồ. Đây cũng là cơ sở để Astor 1 được giới thiệu như một lựa chọn có giá dễ tiếp cận hơn trong khu vực. Tuy nhiên, để đánh giá mức giá này đắt hay rẻ, việc so sánh cần được mở rộng ra ngoài nhóm dự án cao cấp nhất khu vực.
Theo dữ liệu của hãng dịch vụ CBRE, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội trong quý II đạt khoảng 95 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Điều đó đồng nghĩa mức giá khởi điểm của Astor 1 không chênh lệch đáng kể so mặt bằng chung của nguồn cung mới trên toàn thị trường Thủ đô.
Cùng nằm trong Ciputra, giá nhà chênh lệch rất lớn
Khu đô thị Ciputra có quy mô khoảng 300 ha, được phát triển qua nhiều giai đoạn với nhiều dự án, phân khu và loại hình căn hộ khác nhau. Vì vậy, giá bán giữa các dự án trong cùng khu đô thị này hiện có khoảng cách chênh lệch đáng kể, tùy vị trí, thời điểm hình thành, chất lượng công trình và hệ thống tiện ích.
Nếu đặt cạnh nhóm dự án căn hộ hạng sang đang được chào bán tại Ciputra và khu vực Tây Hồ, mức giá chỉ từ 95 triệu đồng/m2 của Astor 1 thấp hơn đáng kể.
Cụ thể, dự án Noble Crystal Tây Hồ của chủ đầu tư Sunshine Group hiện được chào bán với mức giá khoảng 170-195 triệu đồng/m2. Hay Maison Privée của CapitaLand Development hợp tác cùng Mitsubishi Estate và Nomura Real Estate Development, cũng được định vị ở phân khúc hạng sang và dự kiến có giá từ 150 triệu đồng/m2. Cách đó không xa, dự án căn hộ Starlake cũng đang được giao dịch quanh mức 200 triệu đồng/m2...
Còn ở nhóm sản phẩm đã hình thành, các căn hộ tại dự án The Link hiện được giao dịch trên 100 triệu đồng/m2, tùy diện tích và vị trí. Sunshine City có giá giao dịch trung bình khoảng 90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, IA20 - một dự án nằm gần Astor 1 - đang được chào bán trên thị trường thứ cấp ở mức khoảng 65 triệu đồng/m2, tùy căn.
Đáng chú ý, dự án Astor 1 và IA20 có điểm tương đồng về vị trí khi cùng nằm ở khu vực phía bắc khu đô thị Ciputra, gần đường Phạm Văn Đồng và khu vực chân cầu Thăng Long. Chưa kể, vị trí này cũng nằm sát khu đất dự án VietinBank Tower.
Khu vực này có lợi thế về kết nối với đường Phạm Văn Đồng và các tuyến giao thông phía bắc Hà Nội. Cư dân cũng có thể tiếp cận hệ thống tiện ích hiện hữu của khu đô thị Ciputra. Tuy nhiên, xét trên tổng thể toàn khu đô thị, các lô đất tại khu vực này không thuộc nhóm có lợi thế nổi bật nhất về cảnh quan hồ hay vị trí trung tâm của khu.
Dự án mới dưới 100 triệu/m2 giữa lúc thị trường chậm lại
Dù thấp hơn đáng kể so với nhiều dự án hạng sang trong khu vực, 95 triệu đồng/m2 vẫn là mức giá cao nếu nhìn từ tổng giá trị căn hộ. Một căn hộ 60 m2 ở mức này có giá khoảng 5,7 tỷ đồng, chưa kể các khoản thuế, phí và chi phí tài chính nếu người mua sử dụng vốn vay. Với những căn diện tích 70-80 m2, giá trị căn hộ có thể lên 6,7-7,6 tỷ đồng. So với khả năng tài chính của phần lớn người dân, đây vẫn là mức giá khó tiếp cận.
Một điểm đáng chú ý khác là dự án Astor 1 ra mắt trong bối cảnh khác so với giai đoạn thị trường căn hộ tăng "nóng" trước đây. Sau thời kỳ giá tăng nhanh, thị trường đã có dấu hiệu thận trọng hơn, thanh khoản tại một số dự án chậm lại và người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính.
Bên cạnh đó, thị trường thứ cấp đang tạo ra thêm lựa chọn cho người mua. Những căn hộ đã bàn giao tại khu đô thị Ciputra hoặc các khu vực lân cận có thể được chào bán ở mức thấp hơn đáng kể so với giá căn hộ mới. Đây là yếu tố khiến các dự án mở bán mới phải cạnh tranh cả về giá lẫn chính sách bán hàng.
Chưa kể, với Astor 1, mức giá chỉ từ 95 triệu đồng/m2 hiện được môi giới giới thiệu là giá áp dụng cho phương án thanh toán sớm, trong đó khách hàng phải thanh toán 95% giá trị căn hộ. Nếu lựa chọn phương án vay ngân hàng, mức giá áp dụng sẽ cao hơn.
Do đó, đây là mức giá khởi điểm gắn với một phương án thanh toán cụ thể, chưa phải mặt bằng giá chung cho toàn bộ rổ hàng. Giá từng căn còn phụ thuộc vào diện tích, tầng, hướng, tầm nhìn và phương thức thanh toán.
