Tiền Phong giới thiệu ý kiến một số chuyên gia tâm huyết với đề tài này.
Không được nhập nhằng "bảo lãnh" và “thế chấp”
Người cần tiền để mưu sinh khó tiếp cận ngân hàng, một số “đại gia” lợi dụng sổ đỏ của họ vay tiền tỷ, cán bộ ngân hàng vờ như không biết giao dịch đang diễn ra là ngoài ý chí của người có tài sản bảo đảm.
Khi “đại gia” bỏ trốn, ngân hàng coi như “ngoại phạm”, mạnh tay “xiết” tài sản của những người bị lừa đảo. Tình trạng này được báo chí phản ánh nhiều trong những năm gần đây, có nhiều nguyên nhân và theo tôi, một trong những nguyên nhân chủ yếu là việc áp dụng pháp luật chưa đồng bộ, thống nhất.
Bộ luật Dân sự 2005 (được coi là bộ luật gốc cho quan hệ dân sự, thương mại) chỉ quy định việc thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất để vay vốn tín dụng giữa hai bên: (i) Bên cho vay, đồng thời là bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất; (ii) Bên vay, đồng thời là bên thế chấp quyền sử dụng đất.
Cụ thể, Ðiều 718 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất: (...) Ðược nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa thuận”; Ðiều 721 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý...”.
Rõ ràng, trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, bên thế chấp là bên có quyền nhận tiền vay, đồng thời có nghĩa vụ trả nợ. Với quyền và nghĩa vụ như vậy, bên thế chấp chính là “bên vay” trong quan hệ hợp đồng tín dụng.
Nếu dùng tài sản của người thứ ba để thế chấp, người thứ ba phải là “bên” trong quan hệ thế chấp. Người thứ ba phải được biết quyền sử dụng đất của mình được thế chấp cho khoản vay nào, bao nhiêu, và việc xử lý, định đoạt tài sản đó sẽ như thế nào.
Không thể chấp nhận việc thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba trong quan hệ hợp đồng tín dụng theo cách đang diễn ra hiện nay. Làm như vậy không đúng bản chất của thế chấp và xét từ yêu cầu bảo vệ quyền tài sản - một trong những quyền con người được Hiến định - là điều hoàn toàn phi pháp.
Nếu muốn bảo vệ quyền con người, nếu thương dân, nên tiếp cận theo hướng khác - ngăn ngừa vi phạm. Ðể chấn chỉnh hoạt động của các tổ chức tín dụng, theo tôi, điều quan trọng và cấp thiết là phải hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng bảo lãnh trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tránh nhập nhằng giữa bảo lãnh và thế chấp trong bảo đảm thực hiện hợp đồng.
Nếu sử dụng phương thức này trong hoạt động tín dụng, bên thứ ba xuất hiện trong quan hệ hợp đồng tín dụng chính là bên bảo lãnh. Cần những quy định để buộc Ngân hàng và Văn phòng Công chứng phải bảo đảm để người bảo lãnh được thể hiện ý chí của mình đối với giao dịch mà họ bảo lãnh, được biết những gì sẽ xảy ra với tài sản của mình.
Dễ nhận thấy những người dùng nhà đất của mình làm tài sản bảo đảm cho người khác vay tiền tổ chức tín dụng mà Tiền Phong nêu, họ đều chưa hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình khi ký các hợp đồng ủy quyền, hợp đồng thế chấp tại các Văn phòng Công chứng, dẫn đến việc vô tình giúp kẻ xấu thực hiện các giao dịch giả tạo để che đậy các giao dịch thực chất của họ.
Khi các giao dịch giả tạo đã được công chứng, chứng thực, sẽ rất khó chứng minh chúng là “giả tạo”; trong khi đó, các giao dịch thực chất lại cũng rất khó chứng minh là “thực chất”, vì hầu hết chúng chỉ được thỏa thuận bằng miệng.
Theo Luật Công chứng 2006, “Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản”. Trên thực tế, các công chứng viên mới chú trọng đến việc người tham gia hợp đồng, giao dịch có hoàn toàn tự nguyện không; có đủ năng lực hành vi dân sự không; chữ ký trong hợp đồng, giao dịch có đúng của họ không...
Việc các bên tham gia giao dịch có thực sự hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình không, những rủi ro nào họ có thể gặp phải, trường hợp có tranh chấp thì giải quyết theo trình tự thủ tục ra sao… chưa được công chứng viên chú trọng.
Thủ tục công chứng như vậy vô tình đã tước bỏ khả năng chứng minh giao dịch được công chứng là giả tạo, khi người tham gia giao dịch không hiểu rõ quyền và lợi ích hợp pháp của mình nên mới ký văn bản đó để nhằm đạt được mục đích khác.
Luật Công chứng 2014 (có hiệu lực từ 1/1/2015) bổ sung thêm nghĩa vụ của công chứng viên: “Giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng” (điểm d khoản 2 Điều 17). Theo tôi, đây là một quy định rất tiến bộ. Tuy nhiên, nếu không có cơ chế bảo đảm nghĩa vụ này được thực hiện, tình hình vẫn khó có thể cải thiện.
Để quy định trên có tính khả thi, tôi cho rằng văn bản hướng dẫn Luật Công chứng 2014 cần quy định chặt chẽ: Đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản, giao dịch bảo đảm, hoạt động tín dụng và các lĩnh vực có tính chất phức tạp khác, việc giải thích của công chứng viên phải được lập thành biên bản, hoặc tốt nhất, phải có sự tham gia của luật sư.
