Mất cân bằng cung - cầu: nền tảng của sự dịch chuyển
Thị trường bất động sản Nghệ An đã có dấu hiệu cải thiện về nguồn cung, song vẫn ở mức thấp so với nhu cầu. Thực tế đã chứng minh, năm 2023, toàn thị trường ghi nhận khoảng 1.100 sản phẩm mở bán mới. Năm 2024, con số này tăng lên khoảng 2.400 sản phẩm. Sơ bộ 11 tháng năm 2025, Nghệ An tiếp tục có thêm khoảng 1.900 sản phẩm mới được đưa ra thị trường.
Tuy nhiên, các số liệu này vẫn chưa phản ánh hết áp lực cung - cầu đang hiện hữu. Toàn tỉnh hiện chỉ có khoảng 97 dự án nhà ở cao tầng với tổng quy mô hơn 20.000 căn hộ, cùng khoảng 20 dự án khu đô thị quy mô nhỏ. Trong khi đó, theo Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2025-2030, Nghệ An cần bổ sung tới 240.000 đơn vị nhà ở mới, trong đó khoảng 105.000 đơn vị vẫn cần tiếp tục thu hút đầu tư. Khoảng cách giữa nhu cầu quy hoạch và nguồn cung thực tế vì vậy vẫn ở mức rất lớn.
Một điểm đáng chú ý của thị trường địa ốc Nghệ An là sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung. Theo đó, thị trường đang ghi nhận sự thiếu hụt lớn nguồn cung căn hộ có chất lượng và tiêu chuẩn sống cao, đặc biệt tại Vinh - trung tâm hành chính, kinh tế, giáo dục của toàn tỉnh.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ yếu tố quy hoạch và hạ tầng. Trong vài năm trở lại đây, khu vực trung tâm TP. Vinh (cũ) hầu như không cấp phép mới cho các dự án chung cư do hạ tầng kỹ thuật và mật độ dân số đã vượt ngưỡng chịu tải. Hệ quả là nguồn cung căn hộ tại Vinh bị “nén” trong thời gian dài, trong khi nhu cầu ở thực liên tục gia tăng.
Sự chuyển dịch trong lựa chọn không gian sống
Cùng với tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân của người dân Vinh những năm gần đây cải thiện rõ rệt, kéo theo thay đổi trong hành vi tiêu dùng và lựa chọn nhà ở. Khi tầng lớp trung lưu mở rộng, nhu cầu không còn dừng ở việc sở hữu một chỗ ở mà chuyển sang ưu tiên chất lượng sống, tiện nghi, an ninh và khả năng vận hành lâu dài.
Theo CEO một sàn bất động sản có nhiều năm hoạt động tại Nghệ An, Vinh đang bước vào giai đoạn phát triển với cấu trúc nhu cầu ngày càng tiệm cận các đô thị lớn: “Khác với nhiều địa phương - nơi nhà liền thổ vẫn được xem là lựa chọn mặc định, người Vinh đã quen với mô hình nhà ở cao tầng từ hàng chục năm trước. Từ thập niên 80, khu chung cư Quang Trung đã trở thành một phần của cấu trúc đô thị. Vì vậy, thị trường hiện nay không phải đang làm quen với căn hộ mà đang chuyển từ nhu cầu ở sang nhu cầu nâng cấp, tìm kiếm các tổ hợp có tiện ích đồng bộ và quản lý chuyên nghiệp”.
Vị CEO này cũng cho rằng, một lực đẩy đáng kể đến từ dòng tiền của người Nghệ thành đạt tại các đô thị lớn: “Lượng người Nghệ làm việc tại Hà Nội, TP.HCM khá đông. Khi đầu tư hoặc quay về quê nhà, họ mang theo tiêu chuẩn sống đã được định hình ở các đại đô thị. Song song với đó, Nghệ An nhiều năm nằm trong nhóm địa phương có lượng kiều hối và tiền gửi tiết kiệm cao. Khi dòng vốn này tìm kiếm điểm đến, các tài sản có vị trí trung tâm, dễ quản lý và thanh khoản tốt thường được ưu tiên”.
Xét trên phương diện mật độ dân cư, với khoảng 3.500 người/km² toàn thành phố và hơn 4.200 người/km² tại khu vực nội thành cũ, áp lực quỹ đất khu vực lõi ngày càng rõ rệt. Không gian phát triển nhà thấp tầng tại trung tâm dần thu hẹp, trong khi mặt bằng giá đất duy trì ở mức cao. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến căn hộ được quy hoạch bài bản trở thành lựa chọn của nhiều người. Mặt khác, dù địa giới mở rộng về phía biển, TP. Vinh cũ vẫn giữ cấu trúc đô thị tập trung, với phần lớn dịch vụ, giáo dục và y tế quy tụ tại khu vực lõi. Nhu cầu ở gần trung tâm vì thế ngày càng rõ nét, tạo lợi thế cho mô hình nhà ở theo chiều cao so với nhà thấp tầng vùng ven.
Chính sự dịch chuyển từ “có chỗ ở” sang “sống chất lượng” đang làm lộ rõ khoảng trống về các dự án căn hộ cao cấp tại Vinh, đặc biệt tại khu vực trung tâm. Điều này lý giải vì sao tổ hợp căn hộ cao tầng đẳng cấp bậc nhất thành Vinh – Heritage Collection xuất hiện đã nhanh chóng được thị trường đón nhận. Minh chứng, 100% sản phẩm tại tòa Signature – Heritage Collection đã có chủ nhân. Giai đoạn 2 đã có sẵn 95% khách hàng đăng ký nguyện vọng.
Heritage Collection nằm trong khu đô thị Vinh Heritage (thuộc trung tâm TP. Vinh cũ) - quần thể đã hoàn thiện hạ tầng, cảnh quan và hình thành cộng đồng cư dân ổn định, với mật độ xây dựng thấp và tỷ lệ cây xanh cao. Dự án gồm các tòa tháp Signature và Premier, dự kiến cung ứng ra thị trường hơn 900 căn hộ, góp phần bổ sung nguồn cung căn hộ cao tầng có quy mô và tiêu chuẩn hiện đại cho thị trường Vinh.
Tín hiệu quan tâm ngày càng gia tăng với các dự án chung cư cao cấp cho thấy thị trường Vinh đã bước sang một pha phát triển mới, dựa trên nhu cầu ở thực và khả năng vận hành chuyên nghiệp. Phân khúc căn hộ cao cấp được kỳ vọng sẽ là dòng bất động sản dẫn dắt thị trường Vinh trong thời gian tới.
