Lãi suất cho vay mua nhà lên đến 16%/năm
Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), dòng vốn tín dụng có vai trò quan trọng trong việc định hình nhịp vận động của thị trường bất động sản. Khi lãi suất tăng, thị trường phải trải qua một giai đoạn “thử sức chịu đựng”, đồng thời tạo ra quá trình sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính. Những nhà đầu tư phụ thuộc vào vốn vay lớn hoặc kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn sẽ đối mặt với rủi ro cao hơn.
Theo VARS IRE, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng suy giảm, đặc biệt là tại các khu vực từng ghi nhận mức tăng trưởng nóng trước đó. Khi dòng tiền trở nên thận trọng hơn, nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên sự an toàn, ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro. Lãi suất cho vay mua nhà tăng đã góp phần đẩy thị trường vào giai đoạn thanh lọc.
Theo VARS IRE, từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể với người vay. Nhiều ngân hàng hiện áp dụng lãi suất sau ưu đãi khoảng 12 - 14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm. Trước đó, không ít khách hàng tiếp cận các gói vay với lãi suất ưu đãi 5 - 6%/năm nhưng thời gian cố định chỉ 3 - 6 tháng. Khi lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng, khiến nhiều kế hoạch tài chính ban đầu của những người tận dụng các gói vay ưu đãi để đầu tư “lướt sóng” bị đảo lộn.
Giá nhà khó giảm sâu?
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, lãi suất tăng không đồng nghĩa với việc giá bất động sản sẽ giảm. Dữ liệu trong từ năm 2022 đến 2025 cho thấy, dù thị trường bất động sản trải qua nhiều khó khăn, giá căn hộ tại hai đô thị lớn vẫn tăng đáng kể. Tại Hà Nội, giá căn hộ đã tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m2 lên gần 87 triệu đồng/m2, trong khi tại TP HCM tăng giá căn hộ tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m2 lên 75 triệu đồng/m2.
Theo ông Tuấn, có ba nguyên nhân chính khiến giá bất động sản khó giảm sâu. Thứ nhất, thị trường bất động sản thường bị tác động chậm do độ trễ của chính sách. Khi điều kiện tài chính trở nên khó khăn, thanh khoản bất động sản thường giảm trước, còn giá chỉ điều chỉnh cục bộ tại một số dự án hoặc khu vực.
Thứ hai, nguồn cung căn hộ trên thị trường vẫn hạn chế. Nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý khiến quá trình triển khai bị kéo dài, trong khi lượng dự án mới không nhiều. Khi nguồn cung khan hiếm, các chủ đầu tư thường có xu hướng giữ giá, thậm chí điều chỉnh tăng ở một số khu vực có nhu cầu cao.
Thứ ba, phần lớn người sở hữu bất động sản không chịu áp lực tài chính quá lớn. Nhiều chủ nhà mua bằng vốn tự có hoặc vay với tỷ lệ thấp nên có xu hướng giữ tài sản chờ thị trường phục hồi thay vì bán giảm giá. Vì vậy, lãi suất cao chủ yếu khiến thị trường chậm lại về giao dịch, chứ chưa đủ để kéo mặt bằng giá bất động sản đi xuống.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang rơi vào trạng thái “kẹt giữa hai đầu”: giá bán khó giảm do chi phí đầu vào bị neo ở mức cao nhưng khả năng hấp thụ lại suy yếu, vì sức mua giảm và lãi suất vay tăng.
Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, trong ngắn hạn giá sơ cấp trên thị trường được dự báo sẽ tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Trong khi đó, giá thứ cấp đã tăng cao hơn giá sơ cấp ở hầu hết các phân khúc, phản ánh nhu cầu ngày càng lớn đối với các căn hộ có thể bàn giao ngay và có môi trường sống chất lượng.
Về dài hạn, các yếu tố cơ bản của thị trường vẫn được đánh giá tích cực. Quá trình mở rộng hạ tầng giao thông sẽ tạo điều kiện hình thành các khu dân cư mới.
