Không nên phân biệt đối xử với tín dụng bất động sản!

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam:

Thị trường bất động sản Việt Nam trong 30 năm qua luôn vận động theo chu kỳ. Giai đoạn 2007-2008, 2011-2013 hay sau Covid-19 đều cho thấy khi lãi suất cao, thị trường chững lại; khi chính sách nới lỏng, thị trường phục hồi.

Bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng rất lớn bởi tâm lý. Nhà đầu tư Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, cần phân loại rõ các nhóm người mua: Nhóm mua để ở thực (tiêu dùng); Nhóm đầu tư dài hạn; Nhóm đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong bối cảnh lãi suất cao, nhóm bị ảnh hưởng đầu tiên chính là nhà đầu tư ngắn hạn, sử dụng vốn vay nhiều. Họ sẽ rời thị trường sớm nhất. Nhóm đầu tư dài hạn hoặc người có dòng tiền thực, ít phụ thuộc ngân hàng thì mức độ ảnh hưởng thấp hơn. Nhiều người đang chờ lãi suất giảm rồi mới mua nhà. Nhưng nhìn lại các chu kỳ trước, khi lãi suất giảm mạnh thì giá bất động sản thường không giảm, vì chi phí đầu vào vẫn cao. Người mua có thể được lợi về chi phí vốn, nhưng lại phải mua với giá cao hơn. Vì vậy, rủi ro của việc “chờ đáy lãi suất” là bỏ lỡ cơ hội về giá. Trong ngắn hạn, thị trường chắc chắn có điều chỉnh về thanh khoản, nhưng không phải mọi phân khúc đều giảm giá sâu.

Chúng ta cần thay đổi cách nhìn. Bất động sản không chỉ là “bất động”, mà là một ngành sản xuất ra sản phẩm nhà ở, hạ tầng - là tư liệu sản xuất của nền kinh tế. Nếu chỉ nhìn nó như một lĩnh vực đầu cơ và siết đồng loạt, nguy cơ lan tỏa tiêu cực sang các ngành khác là rất lớn. Bất động sản đóng góp không chỉ trực tiếp vào GDP mà còn gián tiếp qua xây dựng, vật liệu, tài chính, dịch vụ… Tác động lan tỏa rất rộng.

Tôi cũng đề xuất phân biệt rõ giữa: Nhà ở xã hội (mang tính chính sách); nhà ở phù hợp với thu nhập trung lưu; phân khúc cao cấp, thương mại. Chính sách cần phân tầng rõ ràng thay vì áp dụng chung. Ngắn hạn, thị trường sẽ chịu áp lực từ lãi suất cao và kiểm soát tín dụng. Nhóm dùng đòn bẩy tài chính lớn sẽ chịu ảnh hưởng mạnh nhất.

Về trung và dài hạn, Việt Nam vẫn có tiềm năng rất lớn: Ổn định chính trị; đô thị hóa cao; dân số trẻ; khả năng thu hút dòng vốn quốc tế trong bối cảnh thế giới biến động. Nếu nhìn dài hạn, bất động sản vẫn là một kênh tích lũy tài sản quan trọng. Nếu đầu tư ngắn hạn, phụ thuộc vốn vay nhiều, thì phải chấp nhận rủi ro cao trong chu kỳ thắt chặt tiền tệ.

Tôi cho rằng chính sách tiền tệ thắt chặt hiện nay chỉ mang tính điều chỉnh, không phải xu hướng dài hạn. Giống như phanh xe - chúng ta chỉ phanh khi cần thiết để điều chỉnh tốc độ, sau đó sẽ nới ra để nền kinh tế vận hành bình thường. Vì vậy, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu của mình là ngắn hạn hay dài hạn, sử dụng đòn bẩy bao nhiêu và có chịu được biến động lãi suất hay không.

Ông Nguyễn Quang Huy - chuyên gia tài chính - ngân hàng:

Lãi suất chỉ là một yếu tố trong tổng thể chi phí vốn của nền kinh tế và cần được nhìn nhận trong mối quan hệ với các kênh huy động vốn cũng như khả năng quản trị của hệ thống ngân hàng.

Trong thời gian qua, khi thị trường chứng khoán và các kênh đầu tư khác có những giai đoạn thuận lợi, doanh nghiệp có thêm cơ hội huy động vốn, qua đó giảm bớt áp lực phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Việc đa dạng hóa nguồn vốn trong nền kinh tế cũng góp phần giúp các ngân hàng cân đối chi phí đầu vào, từ đó có điều kiện duy trì mặt bằng lãi suất ở mức hợp lý hơn.

Bên cạnh đó, dòng tiền từ khu vực dân cư vẫn là nguồn lực quan trọng, giúp hệ thống ngân hàng ổn định thanh khoản và chủ động hơn trong điều hành lãi suất. Khi các nguồn vốn được lưu thông tốt, ngân hàng sẽ có dư địa để kiểm soát chi phí, từ đó hỗ trợ duy trì mặt bằng lãi suất ổn định.

Đối với thị trường bất động sản, mặt bằng lãi suất có thể dần ổn định trở lại trong thời gian tới, dù vẫn cần sự điều tiết linh hoạt từ cơ quan quản lý, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước thông qua các công cụ chính sách tiền tệ. Ở góc độ nhà đầu tư, cơ hội vẫn tồn tại, nhưng sẽ phân hóa theo từng phân khúc và khẩu vị rủi ro.

Việc cố định lãi suất trong 2-3 năm, thậm chí 3-5 năm sẽ giúp giảm thiểu rủi ro biến động trong ngắn hạn. Cùng với đó là xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn, có phương án dự phòng dòng tiền và cân đối nguồn vốn hợp lý. Trong quá trình vay, có thể chủ động tái cấu trúc khoản vay khi điều kiện thị trường thuận lợi hơn, dù có thể phát sinh một số chi phí như phí trả nợ trước hạn.

Ông Nguyễn Khánh Phúc - Phó Giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank):

Các ngân hàng hiện nay đang triển khai nhiều gói tín dụng linh hoạt, đa dạng, nhằm mang đến cho khách hàng nhiều lựa chọn phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính của mình. Tại thời điểm hiện tại, mức lãi suất thả nổi tính toán bình quân dao động khoảng 13,4-13,8%/năm. Câu hỏi thường được đặt ra là điều kiện để hưởng các mức lãi suất đó có khó hay không? Theo tôi, vấn đề cốt lõi không phải là “khó hay dễ”, mà là khách hàng có đáp ứng đủ điều kiện tín dụng hay không.

Trong bất kỳ bối cảnh nào, ngân hàng cũng không thể “mở van” tín dụng một cách đại trà. Một khoản vay được phê duyệt khi đáp ứng các tiêu chí cơ bản. Thứ nhất, khách hàng có nguồn thu nhập ổn định và chứng minh được khả năng trả nợ. Thứ hai, dòng tiền trong tương lai đủ để đảm bảo nghĩa vụ tài chính. Thứ ba, tài sản bảo đảm hợp pháp, đủ giá trị và hồ sơ pháp lý đầy đủ. Thứ tư, lịch sử tín dụng tốt, không có nợ xấu và đáp ứng các chuẩn mực về nhân thân theo quy định. Đây là các tiêu chuẩn tín dụng cơ bản và được áp dụng xuyên suốt trong mọi chu kỳ.

Hiện nay, thị trường không chỉ nói về lãi suất. Nhiều chủ đầu tư đã đưa ra chính sách hỗ trợ lãi suất rất mạnh. Trước đây, hỗ trợ lãi suất thường kéo dài 1-2 năm. Hiện nay, có những dự án công bố hỗ trợ lãi suất tới 5 năm, giúp giảm đáng kể áp lực tài chính ban đầu cho người mua nhà.

Về phía ngân hàng, chúng tôi cũng thiết kế sản phẩm theo hướng giảm áp lực trả nợ cho khách hàng. Thời hạn vay trước đây phổ biến 10-20 năm, nay có thể kéo dài 35 năm, thậm chí 40 năm. Ân hạn gốc trước đây thường tối đa 12-24 tháng, nay có thể 36 tháng, thậm chí lên tới 60 tháng tại một số ngân hàng. Những thiết kế này nhằm giúp khách hàng giãn áp lực tài chính trong giai đoạn đầu, đặc biệt khi thu nhập chưa ổn định hoặc đang trong chu kỳ đầu tư.

Người tiêu dùng ngày nay rất thông minh. Việc mua nhà để ở là một trong những quyết định tài chính lớn nhất của đời người. Trong bối cảnh thông tin minh bạch, khách hàng có thể tiếp cận nhiều nguồn tư vấn từ ngân hàng, chủ đầu tư, truyền thông và các chuyên gia tài chính. Khách hàng hoàn toàn có thể chủ động tính toán dòng tiền, lựa chọn gói lãi suất phù hợp và cân nhắc khả năng trả nợ trong các kịch bản lãi suất biến động.

TS. Vũ Đình Ánh - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả, Bộ Tài chính:

Nhiều năm qua, bất động sản vẫn bị nhìn nhận như một “tài sản chết”, thậm chí bị đặt đối lập với hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, đây là cách hiểu sai lệch cần sớm thay đổi. Minh chứng là trong tiếng Anh, bất động sản là “real estate” - tài sản thực, phản ánh đúng bản chất là một cấu phần lớn của nền kinh tế. Không chỉ dừng ở xây dựng hay dịch vụ, lĩnh vực này cần được coi là một ngành sản xuất, kinh doanh đúng nghĩa.

Về đóng góp, số liệu thống kê lâu nay cho thấy bất động sản chỉ chiếm khoảng 10% nhưng con số này chưa phản ánh đúng thực tế khi thị trường đã xuất hiện nhiều đại dự án quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng. Tỷ trọng thực tế có thể lên tới 20-30%, kéo theo nhu cầu tăng tỷ lệ tín dụng dành cho lĩnh vực này lên khoảng 30% tổng dư nợ.

Đặc biệt, cần phân biệt rõ các loại hình bất động sản thay vì “gom chung” để quản lý. Thị trường gồm 4 nhóm chính: Tích sản, đầu tư kinh doanh, tư liệu sản xuất và tiêu dùng. Đáng nói, Việt Nam thực tế không tồn tại “đầu cơ” theo nghĩa thao túng thị trường, mà chủ yếu là hoạt động đầu tư, cần được đối xử bình đẳng như các ngành khác.

Với bất động sản là tư liệu sản xuất như nhà xưởng, văn phòng, cần đặt vấn đề về sự bất hợp lý khi doanh nghiệp vay mua máy móc được ưu đãi, còn vay mua bất động sản lại bị siết chặt. Trong khi đó, với nhà ở xã hội, không nên thúc đẩy người thu nhập thấp vay mua nhà khi chưa đủ khả năng trả nợ.

Về chính sách, tôi khuyến nghị không phân biệt đối xử với tín dụng bất động sản. Trong bối cảnh lãi suất chịu áp lực từ lạm phát, tỷ giá và cạnh tranh vốn, rủi ro tăng lãi suất là hiện hữu. Dù vậy, thị trường đã xuất hiện tín hiệu tích cực khi một số chủ đầu tư cam kết cố định lãi suất dài hạn, góp phần giảm rủi ro và hỗ trợ phục hồi thị trường.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh Bất động sản Việt Nam:

Trước những biến động của lãi suất, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng đưa ra chính sách hỗ trợ như ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ 3-5 năm nhằm kích cầu.

Thị trường đang có sự thay đổi rõ rệt về xu hướng đầu tư: Người mua ưu tiên sản phẩm chất lượng cao, hạ tầng tốt, không gian sống tốt hơn. Các dự án nhỏ lẻ, chật hẹp dần kém hấp dẫn. Nhu cầu mua để ở và đầu tư dài hạn tăng lên. Đây là xu hướng tất yếu khi nền kinh tế thay đổi và niềm tin thị trường được củng cố từ các chính sách vĩ mô.

Về giá cả, chưa có cơ sở để giảm sâu.

Để thị trường phát triển bền vững, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, đa dạng hóa nguồn vốn (như trái phiếu), giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng. Doanh nghiệp cần tối ưu chi phí, còn nhà đầu tư nên giữ tâm lý bình tĩnh, nắm bắt cơ hội trong chu kỳ phát triển mới.

Bà Tống Thị Hạnh - Cục Trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng:

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản được kỳ vọng tạo đột phá về thể chế, tăng tính minh bạch và tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường. Dự kiến việc này sẽ được đưa vào chương trình xây dựng luật năm 2026 và trình Quốc hội thông qua vào tháng 10/ năm nay.

Việc sửa luật bám sát yêu cầu hoàn thiện hệ thống pháp luật trong kỷ nguyên mới, phân định rõ giữa pháp luật công và tư. Trong đó, Nhà nước tăng cường quản lý bằng các quy định chặt chẽ với lĩnh vực công, đồng thời mở rộng quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm cho doanh nghiệp trong quan hệ dân sự, thương mại.

Một động lực quan trọng khác là việc chuyển đổi mô hình chính quyền địa phương từ 3 cấp xuống 2 cấp, đòi hỏi điều chỉnh thẩm quyền quản lý bất động sản phù hợp thực tiễn. Dự thảo tập trung vào bốn nhóm chính sách lớn:

Thứ nhất, đẩy mạnh phân cấp, trao quyền chủ động cho địa phương trong quản lý thị trường.

Thứ hai, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, giảm can thiệp hành chính, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp.

Thứ ba, bảo đảm tính đồng bộ với các luật liên quan như xây dựng, nhà ở, đất đai, đặc biệt trong quản lý phát triển đô thị.

Thứ tư, tháo gỡ vướng mắc thực tế, nhất là điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và quản lý hoạt động môi giới.

Điểm nhấn đáng chú ý là định hướng xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường “đúng, đủ, sạch, sống”, minh bạch hóa giá giao dịch. Theo đó, Nhà nước chịu trách nhiệm cung cấp dữ liệu do mình tạo lập, còn doanh nghiệp chịu trách nhiệm về thông tin công bố. Cách tiếp cận này được kỳ vọng giúp phản ánh đúng giá trị thị trường, hạn chế tình trạng “thổi giá”, tạo nền tảng cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

Phó Tổng Biên tập Báo Tiền Phong Nguyễn Ngọc Tiến:

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với nhiều kỳ vọng tích cực, câu chuyện lãi suất đang trở thành một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu. Lãi suất không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp, mà còn có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản - một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế.

Chúng ta đều thấy rằng trong suốt thời gian qua, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều biến động. Tâm lý nhà đầu tư có thời điểm trở nên thận trọng hơn, người mua nhà ở thực cũng cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với áp lực lớn về chi phí vốn và dòng tiền. Trong bối cảnh đó, lãi suất trở thành yếu tố then chốt, có thể tác động trực tiếp đến khả năng phục hồi cũng như triển vọng tăng trưởng của toàn thị trường.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là nền kinh tế Việt Nam đang đặt ra những mục tiêu tăng trưởng cao, hướng tới những mức tăng trưởng hai con số trong những năm tới. Để đạt được mục tiêu này, một trong những điều kiện quan trọng là mặt bằng lãi suất cần được giữ ổn định và ở mức thấp phù hợp, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp mở rộng sản xuất - kinh doanh, thúc đẩy đầu tư và khơi thông dòng vốn trong nền kinh tế.

Đối với thị trường bất động sản, yếu tố lãi suất ổn định và thấp phù hợp càng có ý nghĩa đặc biệt. Khi chi phí vốn giảm và được duy trì ở mức ổn định, người dân sẽ tự tin hơn trong việc vay mua nhà ở thực; doanh nghiệp bất động sản cũng có điều kiện tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý hơn để triển khai dự án. Điều này không chỉ giúp thị trường vượt qua những khó khăn trước mắt, mà còn tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong trung và dài hạn.

Chính vì vậy, hội thảo ngày hôm nay được tổ chức với mong muốn tạo ra một diễn đàn trao đổi thẳng thắn, thực chất và mang tính xây dựng cao. Tại đây, chúng ta sẽ cùng nhìn lại bức tranh lãi suất hiện nay, phân tích những tác động của lãi suất đối với thị trường bất động sản, đồng thời chia sẻ những góc nhìn về cơ hội đầu tư cũng như triển vọng của thị trường trong thời gian tới.

Hội thảo có sự tham gia của các đại biểu:

- Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng.

- Đại diện Vụ Chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

- TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

- TS. Nguyễn Quốc Hùng - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam

- TS. Vũ Đình Ánh - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính)

- TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam

- Ông Nguyễn Quang Huy - chuyên gia tài chính - ngân hàng

- Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn

- Ông Nguyễn Khánh Phúc - Phó Giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank)…

- Đại diện doanh nghiệp bất động sản: Tập đoàn Vingroup, Flamingo Group, ROX Group, MIK Group, Ecopark, Sunshine Group, nhiều doanh nghiệp trên thị trường.

- Đại diện Ban Tổ chức: Nhà báo Nguyễn Ngọc Tiến - Phó Tổng Biên tập Báo Tiền Phong.

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới với nhiều kỳ vọng tích cực, câu chuyện về lãi suất tiếp tục là một trong những yếu tố có tác động trực tiếp và sâu sắc đến thị trường bất động sản. Không chỉ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp, lãi suất còn quyết định tâm lý của nhà đầu tư, người mua nhà ở thực cũng như dòng tiền của toàn thị trường trong giai đoạn tới.

Chính vì vậy, Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” do Báo Tiền Phong tổ chức chiều 23/3, tại Hà Nội, kỳ vọng sẽ trở thành một diễn đàn trao đổi cởi mở, thẳng thắn và mang tính thực tiễn cao.

Tại hội thảo, các cơ quan quản lý, chuyên gia kinh tế, đại diện ngân hàng và cộng đồng doanh nghiệp sẽ cùng nhìn nhận rõ hơn bức tranh lãi suất hiện nay, phân tích những tác động đến thị trường bất động sản, đồng thời chia sẻ những góc nhìn, giải pháp và cơ hội đầu tư trong giai đoạn mới.

Điểm nhấn của hội thảo sẽ là hai phiên thảo luận chuyên sâu. Phiên thứ nhất tập trung vào mối quan hệ giữa lãi suất và thị trường bất động sản, trong đó các chuyên gia sẽ làm rõ xu hướng lãi suất vay mua nhà hiện nay, khả năng tiếp cận vốn của người dân cũng như việc nhiều doanh nghiệp bất động sản đang tung ra các chính sách hỗ trợ lãi suất 0% trong 24-36 tháng.

Phiên thảo luận thứ hai dự kiến thu hút nhiều sự quan tâm khi đặt ra câu hỏi: có nên xuống tiền mua nhà trong bối cảnh lãi suất còn biến động? Các chuyên gia sẽ phân tích xu hướng hành vi của người tìm kiếm bất động sản, tâm lý chờ đợi của người mua nhà, cũng như rủi ro nếu người mua chờ lãi suất giảm sâu nhưng lại phải đối mặt với việc giá bất động sản tăng trở lại.