Sôi động thị trường nhà ... 'cõi âm'

Giá cả neo cao, nhà đầu tư “găm hàng”

Nếu trước đây việc mua đất nghĩa trang thường diễn ra lặng lẽ trong phạm vi gia đình, thì vài năm gần đây, phân khúc này bắt đầu xuất hiện dày đặc trên mạng xã hội và các sàn môi giới. Nhiều môi giới thậm chí coi đây là một “ngách đầu tư mới”, quảng bá song song với đất nền và căn hộ.

Theo khảo sát của phóng viên, tại Thiên Đức Vĩnh Hằng Viên (Phú Thọ), một lô đất nghĩa trang diện tích hơn 31 m² đang được chào bán khoảng 1,2 tỷ đồng, tương đương hơn 38 triệu đồng/m².

Cũng tại Phú Thọ, đất nghĩa trang Lạc Hồng Viên (Hoà Bình cũ) ghi nhận giá sang nhượng phổ biến 28–39 triệu đồng/m². Hay tại Công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng (Ba Vì, Hà Nội), nguồn cung gần như đã hết, giao dịch chủ yếu là sang tay với giá 25–28 triệu đồng/m²...

Đất sinh phần, đất an táng, đất tâm linh đang được rao bán rầm rộ trên các mạng xã hội và các sàn môi giới bất động sản với giá cả tỷ đồng/lô.

Trao đổi với phóng viên, một môi giới chuyên phân phối đất sinh phần tại khu vực Hà Nội – Phú Thọ cho biết, phân khúc đất nghĩa trang vẫn âm thầm tăng giá đều qua các năm, mỗi năm trung bình 10-15%. Khách hàng mua cách đây chục năm giá hiện đã tăng gấp 2-3 lần. Đây là phân khúc ngách nhưng tiềm năng sinh lời khá cao, nhất là ở khu vực quanh các TP lớn như Hà Nội, TP HCM,…

Theo môi giới này, khách hàng hiện nay chia thành hai nhóm chính. Với những khách mua để dành cho gia đình thường mua theo cặp hoặc theo khu, chuẩn bị trước cho cha mẹ, ông bà. Còn với nhà đầu tư tích sản sẽ mua số lượng nhiều, chờ tăng giá rồi sang nhượng.

“Khoảng 3–5 năm trước, khách chủ yếu mua để sử dụng. Nhưng 1–2 năm gần đây, nhà đầu tư chiếm tỷ lệ lớn. Có người mua cùng lúc 3-5 khu để giữ tài sản dài hạn”, môi giới chia sẻ.

Một môi giới khác đang giao dịch tại khu vực Ba Vì cho biết, nguồn cung mới rất ít, trong khi nhiều dự án đã bán gần hết nên thị trường chủ yếu là sang nhượng. “Đặc điểm của phân khúc này là người đã mua rất ít khi bán lại sớm. Vì vậy, mỗi khi có lô chuyển nhượng, giá thường cao hơn khá nhiều so với giá gốc”, người này nói.

Theo các môi giới, thời gian nắm giữ trung bình của nhà đầu tư thường từ 3–5 năm. Biên độ tăng giá có thể đạt 30–70% tùy vị trí và thời điểm.

Nhiều dư địa phát triển

Dưới góc độ chủ đầu tư, đại diện Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Toàn Cầu – Chủ đầu tư dự án nghĩa trang Lạc Hồng Viên cho biết, dự án đã phân phối một lượng lớn các khuôn viên và mộ phần. Từ mộ đơn, mộ đôi đến khuôn viên mộ gia tộc lớn, đặc biệt là các khuôn viên gia đình từ 12m² đến 50m² – dòng sản phẩm được ưa chuộng nhất. Giá bán hiện nay có sự dao động tuỳ theo vị trí, diện tích và loại hình sản phẩm. So với giai đoạn đầu, mức giá đã có sự tăng trưởng đáng kể, phản ánh đúng giá trị thực về quy hoạch, dịch vụ và quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Nhận định về phân khúc này, chủ đầu tư dự án nghĩa trang Lạc Hồng Viên cho rằng, bất động sản công viên nghĩa trang sẽ tiếp tục là một phân khúc bền vững trong dài hạn. Khác với các loại hình đầu tư mang tính chu kỳ, nhu cầu của phân khúc này mang tính ổn định và tất yếu, gắn với yếu tố nhân khẩu học và văn hoá. Bên cạnh đó, khi tiêu chuẩn sống ngày càng nâng cao, người dân sẽ có xu hướng lựa chọn những không gian an nghỉ văn minh, xanh, sạch và có dịch vụ chuyên nghiệp. Điều này mở ra dư địa phát triển rất lớn cho các dự án được đầu tư bài bản”. “Tuy nhiên, chúng tôi cũng cho rằng đây không phải là kênh đầu tư ngắn hạn. Giá trị của sản phẩm sẽ được thể hiện rõ nhất trong trung và dài hạn, gắn liền với uy tín chủ đầu tư, chất lượng quy hoạch và năng lực vận hành”, đại diện chủ đầu tư dự án nghĩa trang Lạc Hồng Viên nói.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, sinh – lão – bệnh – tử là quy luật tất yếu của đời sống. Trong văn hóa Á Đông nói chung và Việt Nam nói riêng, việc chuẩn bị nơi an nghỉ cho người thân luôn được coi trọng. Khi đời sống kinh tế nâng cao, nhiều gia đình sẵn sàng chi hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng để xây dựng mộ phần khang trang, thể hiện đạo hiếu.

Cùng với đó, quá trình đô thị hóa nhanh khiến quỹ đất nghĩa trang truyền thống ngày càng thu hẹp. Người dân sống tại đô thị lớn, đặc biệt là những người xa quê lâu năm, ngày càng khó đưa người thân về quê an táng. Việc tìm kiếm một nơi an nghỉ gần thành phố, thuận tiện hương khói vì thế trở thành nhu cầu thực tế.

Các dự án nghĩa trang hoa viên hiện nay thường được phát triển theo mô hình quần thể dịch vụ, tích hợp nhiều tiện ích như nhà tang lễ, khu hỏa táng, hồ cảnh quan, công viên cây xanh, chùa và dịch vụ chăm sóc mộ phần trọn gói.

Mô hình này giúp thay đổi cách nhìn truyền thống về nghĩa trang, biến nơi an nghỉ thành không gian tưởng niệm văn minh, xanh và đồng bộ. Nhờ đó, ngay cả khi thị trường bất động sản chung trải qua giai đoạn trầm lắng, phân khúc nghĩa trang vẫn ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể.

TS Trần Xuân Lượng nhận định, trong 10–20 năm tới, bất động sản nghĩa trang được dự báo còn nhiều dư địa phát triển nhờ tốc độ già hóa dân số, đô thị hóa mạnh và quỹ đất hạn chế. Tuy nhiên, đây vẫn là phân khúc đặc thù, đòi hỏi nhà đầu tư hiểu rõ pháp lý, văn hóa và tầm nhìn dài hạn.

Các chuyên gia cũng cảnh báo, sự nóng lên của phân khúc này cũng kéo theo những hệ lụy khi trên thị trường thời gian qua đã xuất hiện tình trạng dự án chưa hoàn thiện pháp lý nhưng rao bán; môi giới “bán lúa non”, quảng cáo quá mức; nhà đầu tư thiếu hiểu biết về yếu tố văn hóa – tâm linh vùng miền....

Sự xuất hiện ồ ạt của môi giới, tình trạng sang nhượng liên tục và mức tăng giá nhanh trong thời gian qua cũng đặt ra câu hỏi: liệu đây là một xu hướng tất yếu của thị trường hay đang manh nha hình thành một “cơn sốt ...nhà cõi âm”?.