Theo ghi nhận của phóng viên, đầu năm 2026, thị trường bất động sản biến động lớn về giá cả. Nếu như căn hộ thời điểm năm 2024, 2025 rơi vào khoảng 1,5 – 2 tỷ đồng/căn (42m2) thì năm 2026 tăng lên từ 3 – 3,5 tỷ đồng/căn.
Bức tranh thị trường bất động sản năm 2026 đang được tô đậm bởi làn sóng tăng giá trên diện rộng. Tại TPHCM, giá sơ cấp trung bình ghi nhận khoảng 100 triệu đồng/m2, trong khi nhiều dự án tại khu vực trung tâm đã chạm ngưỡng 120 - 150 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, hơn 43% nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp hiện nay có giá trên 120 triệu đồng/m2.
Ở nhiều dự án, mỗi căn hộ được ghi nhận tăng giá từ vài trăm triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn. Đáng nói, mức tăng này diễn ra ngay cả khi chất lượng công trình hoặc hạ tầng xung quanh không có sự thay đổi.
Lý giải về việc giá chung cư tăng vọt, theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân đầu tiên là do nguồn cung khan hiếm, các chi phí đầu vào hiện nay rất cao. Các chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại hiện nay, bao gồm: 25% chi phí đất đai, dự án càng gần trung tâm chi phí đất đai càng cao, vị trí vàng chiếm 40-50% giá thành, giá trị bất động sản.
Ngoài ra, chi phí thủ tục đầu tư chiếm khoảng 5-10% tổng chi phí, có thể đội lên tới 15% nếu thủ tục kéo dài. Chi phí vốn chiếm khoảng 5-10%. Bên cạnh đó còn có nhóm chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, máy móc) đang bị đẩy lên cao do vật giá leo thang và chi phí thuê lao động tăng. Từ cơ cấu đầu vào này, giá chung cư được dự báo sẽ tiếp tục tăng cao trong thời gian tới.
Lãnh đạo một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản trên địa bàn TPHCM cho biết, giá căn hộ tăng cao ngoài các yếu tố kể trên, nguyên nhân quan trọng khác là từ năm 2022 đến nay, nhiều chủ đầu tư tung ra chính sách ân hạn nợ gốc khiến mặt bằng giá chung cư tăng cao. Ví dụ, một dự án đáng lẽ chỉ bán 80 triệu đồng/m2 nhưng do có chính sách ân hạn nợ gốc nên phải tính phần đó vào giá bán cao hơn. Giá bán này trở thành giá tham chiếu cho các chủ đầu tư trong khu vực lân cận khi mở bán, cơ quan Nhà nước cũng dùng giá bán này để tính tiền sử dụng đất nên vô tình khiến giá chung cư ngày càng tăng.
Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) trong kiến nghị gửi Quốc hội về sửa đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất mới đây, nhận định giá căn hộ tại TPHCM đang chịu áp lực lớn từ chi phí đất. Nguyên nhân chủ yếu là công thức xác định nghĩa vụ tài chính theo "bảng giá đất nhân hệ số K" đang tạo ra mức giá vượt xa giá trị thực, buộc doanh nghiệp phải cộng dồn vào giá bán.
Các doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM, cho rằng chi phí đất là một yếu tố khiến giá bất động sản phải tăng. Doanh nghiệp hiện phải nộp tiền sử dụng đất ở mức rất cao, không chỉ vì cơ chế tính toán mà còn do thời gian thẩm định kéo dài. Khi cơ quan chức năng chưa đưa ra được giá đất để doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính, dự án vẫn bị tính lãi chậm nộp, dẫn đến chi phí tăng thêm. Giá đất đã lớn, lại cộng thêm tiền lãi và chi phí phát sinh trong thời gian dự án bị kéo dài, cùng biến động vật liệu xây dựng, nhân công... khiến tổng chi phí đội lên đáng kể.
Năm 2026, giá vật liệu xây dựng được dự báo tăng ở nhóm cơ bản (xi măng, thép), trong khi vật liệu hoàn thiện có thể tăng 2-8% (do nhu cầu và chi phí nguyên liệu), vật liệu xanh, vật liệu công nghệ cao tăng mạnh 12-20%; đặc biệt cát có thể tăng 5-15% do khan hiếm nguồn cung và nhu cầu lớn từ đầu tư công.
Ghi nhận trên thị trường vật liệu xây dựng cho thấy, tiêu thụ trong quý III và IV/2025 có mức tăng khá so với cùng kỳ năm 2024. Dự kiến, từ quý II/2026 trở đi, giá vật liệu xây dựng tăng cao do các dự án đẩy mạnh thi công. Về xu hướng chung, năm 2026 là năm diễn ra Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV của Đảng, năm bắt đầu triển khai kế hoạch 2026 - 2030, các dự án trọng điểm sẽ được đẩy mạnh, do vậy, tiêu thụ vật liệu xây dựng sẽ tăng cao.
Bên cạnh đó, tín hiệu khởi sắc của thị trường bất động sản từ cuối năm 2025 cũng làm thị trường vật liệu xây dựng ấm dần. Đặc biệt, nhiều dự án nhà ở xã hội đã khởi công và chuẩn bị được khởi công cho thấy thị trường bất động sản trong năm 2026 sẽ phát triển.
Giá cát có xu hướng tăng liên tục từ giữa năm 2025 do nhu cầu xây dựng cao từ các dự án đầu tư công như cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành…, nguồn cung khan hiếm do nhiều mỏ bị dừng khai thác hoặc vướng mắc pháp lý. Các chuyên gia dự báo, năm 2026, giá cát có thể tiếp tục tăng 5 - 10% so với năm 2025.