Chung cư Hà Nội “hạ nhiệt”
Báo cáo quý I/2026 của Savills Việt Nam cho thấy thị trường căn hộ Thủ đô đang bước vào giai đoạn chững lại rõ rệt. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 11.100 căn, trong đó khoảng 6.100 căn mở bán lần đầu. Tuy nhiên, nguồn cung mới giảm 6% theo quý và giảm 23% so với cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, lượng căn hộ bán được trong quý I giảm 12% theo quý và giảm tới 40% theo năm. Điều này phản ánh sức mua suy yếu sau thời gian dài giá tăng nhanh.
Mặt bằng giá cũng bắt đầu “giảm tốc”. Giá bán sơ cấp trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², giảm nhẹ theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá duy trì quanh mức 82 triệu đồng/m², gần như không biến động so với cuối năm 2025.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, sự chững lại không chỉ mang tính chu kỳ ngắn hạn mà còn phản ánh sự thay đổi cấu trúc thị trường, đặc biệt là xu hướng dịch chuyển phát triển đô thị ra khu vực vùng ven.
Trong quý I/2026, tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn khi các yếu tố vĩ mô còn nhiều bất định. Dù vậy, nguồn cung mới vẫn là động lực chính của giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình toàn thị trường.
Một xu hướng nổi bật là phần lớn dự án mở bán nằm ngoài Vành đai 3 – khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng và có mức giá “dễ tiếp cận” hơn. Dự báo trong 9 tháng cuối năm, căn hộ hạng A và B sẽ chiếm ưu thế với khoảng 16.700 căn. Các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh được kỳ vọng hấp thụ nhu cầu nhà ở chưa được đáp ứng của Hà Nội.
Ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề, nguồn cung tiếp tục tập trung tại các đại đô thị ngoại thành. Dù giao dịch ngắn hạn chững lại, giá sơ cấp vẫn tăng, phản ánh niềm tin dài hạn vào quá trình đô thị hóa.
Giá vẫn neo cao
Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý I/2026 của Avison Young Việt Nam cũng chỉ ra, tại Hà Nội, giá sơ cấp toàn thị trường quý I đạt 3.950 USD/m2, tăng 30% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường Hà Nội có 10.000 căn chào bán, phần lớn thuộc phân khúc trung cao và cao cấp, tập trung phía Tây Nam và Nam. Trong đó, khoảng 4.000 căn mở bán sau Tết Nguyên đán.
Dù nguồn cung dồi dào, thanh khoản sơ cấp và thứ cấp đều sụt giảm. Điều này đánh dấu giai đoạn tăng trưởng nóng đã kết thúc và thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ sàng lọc. Giai đoạn 2026 - 2027 dự kiến có thêm 40.000 căn từ các đại đô thị quy mô lớn ngoài trung tâm như Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Nam Từ Liêm.
Trong khi đó, dữ liệu từ JLL Việt Nam ghi nhận thị trường đón thêm khoảng 5.300 căn hộ mới và 164 căn nhà liền thổ tại hơn 30 dự án, tập trung quanh và ngoài Vành đai 3.
Giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 94,4 triệu đồng/m², tăng 25% theo năm. Tuy nhiên, một số dự án tại khu quy hoạch mới có giá trên 140 triệu đồng/m² ghi nhận tốc độ bán chậm do hướng đến nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn.
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nguyên nhân chính khiến thị trường giảm nhiệt là áp lực lãi suất. Lãi suất vay mua bất động sản hiện phổ biến 9–11%/năm trong 6–12 tháng đầu, khiến người mua phụ thuộc vốn vay gặp khó khăn. Rủi ro lãi suất thả nổi sau ưu đãi cũng khiến nhiều người trì hoãn quyết định xuống tiền.
Bên cạnh đó, lạm phát cơ bản tăng hơn 3,6% làm chi phí đầu vào của chủ đầu tư tăng, trong khi sức mua suy yếu. “Bối cảnh vĩ mô hiện tại cùng nền giá cao sẽ khiến nhóm nhà đầu tư lướt sóng dần vắng bóng”, bà Trang nhận định.
Các chuyên gia cho rằng giá căn hộ sơ cấp khó giảm sâu do chi phí đất, vật liệu và tài chính vẫn ở mức cao. Tuy nhiên, thị trường đang dần nghiêng về phía người mua, buộc chủ đầu tư phải tăng cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng.
Áp lực cuộc đua bán nhà
Theo ghi nhận, cuộc đua tung hàng mới vẫn diễn ra mạnh mẽ tại khu vực phía Tây Hà Nội. Cuối tháng 3, dự án căn hộ tại Hinode Royal Park (Hoài Đức) được giới thiệu với giá thăm dò từ 71 triệu đồng/m²; căn nhỏ nhất khoảng 70 m² có giá hơn 5 tỷ đồng.
Trước đó, một dự án gần Đại lộ Thăng Long ra mắt hơn 3.000 căn với giá khoảng 93 triệu đồng/m², tương đương căn 2 phòng ngủ từ 6 tỷ đồng. Tại khu đô thị Nam An Khánh, một dự án khác mở bán khoảng 96,5 triệu đồng/m², khiến căn nhỏ nhất có giá trên 7 tỷ đồng.
Việc hàng loạt dự án cùng ra mắt trong bối cảnh thanh khoản giảm khiến áp lực bán hàng gia tăng. Thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh mạnh về giá, chính sách thanh toán, tiện ích và thương hiệu chủ đầu tư.