"Thấy vọng vì tư duy về tín dụng bất động sản như 30 năm trước"
Bày tỏ sự trăn trở sau khoảng 30 năm theo dõi thị trường bất động sản và ngân hàng tại Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” do Báo Tiền Phong tổ chức chiều 23/3, TS. Vũ Đình Ánh cho biết tư duy của chúng ta về bất động sản và tín dụng cấp cho ngành này gần như không thay đổi. Theo ông Ánh, nếu không định hình lại tư duy, nền kinh tế sẽ khó đạt được những bước tiến xa trong kỷ nguyên mới.
Ông Ánh chỉ ra một sai lầm phổ biến là nhiều người chỉ chú ý vào từ "bất động", coi bất động sản là một khối tài sản "chết dí", không đóng góp gì cho nền kinh tế và thường xuyên đặt nó ở thế đối lập với lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, xét về bản chất ngôn ngữ, tiếng Anh gọi lĩnh vực này là "real estate" - tức là tài sản thực, hoàn toàn khác với các tài sản tài chính như chứng khoán.
Về mức độ đóng góp, theo thống kê chính thức, ngành xây dựng đóng góp khoảng 7-8% và kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 3-4% vào GDP. Tuy nhiên, chuyên gia không tin tưởng vào con số tổng cộng khoảng 10% này, bởi quy mô thị trường hiện nay đã xuất hiện những đại dự án hàng ngàn hecta, trị giá hàng chục ngàn tỷ đồng.
Ông ước tính, đóng góp thực tế của bất động sản vào nền kinh tế không dưới 20%. Nếu Việt Nam muốn hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số, bất động sản phải đóng góp từ 25-30%, tương tự như cách thị trường này đóng góp vào sự phát triển của Trung Quốc. Đi kèm với đó, tỷ trọng tín dụng dành cho bất động sản cũng cần được tăng lên mức 30% tổng tín dụng thay vì bị hạn chế như hiện nay.
Không có "đầu cơ"
Một trong những lý do khiến bất động sản bị đối xử thiếu công bằng là thói quen gom chung mọi loại hình vào một "rổ" và quy chụp các rủi ro. Dưới góc độ người sử dụng, ông Ánh phân loại thị trường thành 4 nhóm chính và làm rõ nhiều lầm tưởng:
Nhóm đầu tiên là tích sản giá trị. Những cá nhân giàu có mua hàng loạt bất động sản trị giá hàng trăm tỷ đồng chỉ để làm tài sản tích lũy chờ lên giá. Nhóm này thừa tiền, thường không vay vốn ngân hàng để chịu thêm rủi ro lãi suất.
Nhóm thứ hai là đầu tư kinh doanh. Vị chuyên gia khẳng định thị trường Việt Nam trong 10 năm qua không hề có "đầu cơ" bất động sản. Đầu cơ mang ý nghĩa vơ vét, tạo khan hiếm giả tạo để thổi giá, điều bất thi với nguồn cung khổng lồ hiện nay. Những cá nhân mua bán ngắn hạn hay trung hạn bản chất là nhà đầu tư, họ đang tham gia vào một ngành sản xuất kinh doanh thực thụ và cần được vay vốn ngân hàng bình thường.
Nhóm thứ ba là tư liệu sản xuất. TS. Vũ Đình Ánh cho rằng rất nhiều bất động sản như văn phòng, nhà xưởng cho thuê, hay các đại dự án hạ tầng (như sân bay Long Thành) chính là tư liệu sản xuất đóng góp trực tiếp vào GDP. Ông Ánh đặt câu hỏi tại sao doanh nghiệp vay mua máy móc thì được ưu đãi, nhưng vay mua nhà xưởng (bất động sản) lại bị hạn chế tín dụng.
Cuối cùng là nhóm bất động sản tiêu dùng như nhà ở xã hội. Ông Ánh phản đối việc ép người thu nhập thấp vay tiền mua nhà ở xã hội, bởi họ không có đủ khả năng trả nợ dù được hỗ trợ vay 100%. Ông nhấn mạnh, Hiến pháp chỉ quy định công dân có quyền có "chỗ ở", chứ không ép buộc phải "sở hữu nhà", do đó chính sách nên hướng tới việc giải quyết chỗ ở thay vì thúc ép người dân ôm nợ.
Xóa bỏ phân biệt đối xử tín dụng
TS. Vũ Đình Ánh nhấn mạnh, Ngân hàng Nhà nước tuyệt đối không nên có chính sách tín dụng phân biệt đối xử với bất động sản. Việc áp đặt các tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro lên tới 200-300% cho vay bất động sản là không hợp lý, lĩnh vực này cần được đối xử bình đẳng như tất cả các ngành sản xuất kinh doanh khác.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản sắp tới sẽ phải đối mặt với bài toán khó lường về lãi suất. Áp lực tăng lãi suất đang hiện hữu do hàng loạt yếu tố vĩ mô. Chẳng hạn như lạm phát và địa chính trị, nguy cơ khủng hoảng năng lượng và các biến động toàn cầu khiến mục tiêu kiềm chế lạm phát ở mức 4.5% trở nên cực kỳ thách thức.
Cần phải đối mặt với bài toán dòng tiền và tỷ giá. Bởi có những thời điểm hàng triệu tỷ đồng tiền ngân sách nằm trong hệ thống ngân hàng. Người dân cũng đang có xu hướng mua vàng số lượng lớn, với ước tính người Việt có thể đang nắm giữ không dưới 1.000 tấn vàng. Cùng với đó, động thái từ Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) có thể gây áp lực lên tỷ giá, buộc lãi suất trong nước khó có thể giảm thêm, thậm chí phải tăng lên.
Ngoài ra, sự xuất hiện của hàng loạt đại dự án công và tư trong 3 năm tới sẽ tạo ra cuộc cạnh tranh gay gắt để thu hút nguồn vốn tín dụng, đẩy mặt bằng lãi suất lên cao.
Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả chỉ ra một tín hiệu rất đáng mừng từ thị trường, đó là việc một số nhà phát triển bất động sản đang có dự định cam kết cố định lãi suất cho người mua nhà trong thời gian dài, có thể lên tới 5 năm. Đây được xem là một sáng kiến quan trọng giúp khách hàng giảm thiểu rủi ro lãi suất, góp phần ổn định thị trường bất động sản và hệ thống tín dụng nói chung.
