Bất động sản thế chấp trị giá hàng triệu tỷ đồng
Theo báo cáo tài chính bán niên 2026 vừa được Agribank công bố, đến cuối tháng 6, ngân hàng này đang nhận thế chấp bằng bất động sản trị giá lên tới 3,58 triệu tỷ đồng, tăng hơn 210.000 tỷ đồng so với cuối năm 2025. Con số này chiếm tới khoảng 89% tổng trị giá tài sản thế chấp của Agribank, hiện ở mức khoảng 4 triệu tỷ đồng.
Tại Vietcombank, tổng trị giá tài sản thế chấp đến ngày 30/6 đạt gần 2,76 triệu tỷ đồng, tăng gần 125.000 tỷ đồng, tương đương 4,7% so với cuối năm trước. Trong đó, bất động sản tiếp tục chiếm phần lớn với trị giá khoảng 1,99 triệu tỷ đồng, tăng 91.000 tỷ đồng và tương đương khoảng 72% tổng trị giá tài sản thế chấp.
Dù BIDV và VietinBank không thuyết minh chi tiết cơ cấu tài sản thế chấp của khách hàng trong báo cáo bán niên, nhưng số liệu cuối năm 2025 cho thấy quy mô bất động sản thế chấp tại hai ngân hàng này cũng ở mức đáng kể. Trị giá bất động sản thế chấp tại BIDV đạt khoảng 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 70% tổng trị giá tài sản thế chấp. Tại VietinBank, con số này khoảng 2,7 triệu tỷ đồng, gần 70% tổng giá trị tài sản bảo đảm.
Trong nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, ACB và MB là hai nhà băng có trị giá bất động sản thế chấp lớn nhất, đều hơn 1,15 triệu tỷ đồng.
Báo cáo tài chính của Sacombank cũng nêu tổng trị giá tài sản bảo đảm cho các khoản vay tại thời điểm giữa năm nay đạt hơn 1,1 triệu tỷ đồng. Trong đó, bất động sản chiếm gần 900.000 tỷ đồng, tương đương gần 80%.
Theo những con số trên, bất động sản vẫn là loại tài sản bảo đảm chủ đạo trong hệ thống ngân hàng với khách hàng vay vốn... Việc loại tài sản này được sử dụng phổ biến xuất phát từ trị giá tài sản đảm bảo lớn, khả năng định giá tương đối rõ ràng và hành lang pháp lý đối với tài sản này ngày càng hoàn thiện.
“Bộ đệm” tài sản bảo đảm có đủ lớn?
Tại nhiều ngân hàng, tổng trị giá tài sản bảo đảm cao hơn đáng kể, thậm chí gấp nhiều lần so với dư nợ cho vay khách hàng. Đơn cử như tại Agribank, dù trị giá bất động sản nhận thế chấp lên tới 3,58 triệu tỷ đồng, dư nợ cho vay khách hàng đến cuối quý II năm nay đạt hơn 2 triệu tỷ đồng. Như vậy, dư nợ chỉ tương đương khoảng 56% trị giá bất động sản thế chấp.
Tương tự, tại Vietcombank, dư nợ cho vay khách hàng khoảng 1,67 triệu tỷ đồng, trong khi riêng trị giá bất động sản thế chấp đạt khoảng 1,99 triệu tỷ đồng, tương đương gần 120% dư nợ. Nếu tính cả các tài sản bảo đảm khác như tiền gửi, giấy tờ có giá... tỷ lệ dư nợ trên tổng trị giá tài sản bảo đảm chỉ khoảng 60%.
Phát biểu tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026 hồi cuối tháng 4, lãnh đạo Vietcombank cho rằng, trị giá tài sản bảo đảm thế chấp lớn hơn nhiều so với tổng dư nợ phản ánh chất lượng tài sản cũng như hệ số đệm an toàn cao trong hoạt động cấp tín dụng.
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Quang Huy - chuyên gia Khoa Tài chính - Ngân hàng - Đại học Nguyễn Trãi cho rằng, việc bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản thế chấp của hệ thống ngân hàng không đồng nghĩa rủi ro cũng gia tăng tương ứng.
Theo ông Huy, các ngân hàng đã tăng cường nhiều lớp “bộ đệm” để kiểm soát rủi ro tín dụng. Một trong những yếu tố quan trọng là tỷ lệ cho vay trên trị giá tài sản bảo đảm (LTV) được kiểm soát chặt chẽ. Thực tế cho thấy, trị giá bất động sản ngân hàng nhận thế chấp thường cao hơn đáng kể so với dư , nhằm tạo ra một khoảng đệm nhất định cho ngân hàng khi thị trường biến động.
Cũng theo ông Huy, nếu ngân hàng thẩm định sát trị giá tài sản, cho vay với tỷ lệ hợp lý và kiểm soát tốt khả năng trả nợ, bất động sản vẫn có thể tiếp tục là một trong những tài sản bảo đảm quan trọng và tương đối an toàn của hệ thống.
Chuyên gia cũng lưu ý không nên chủ quan với rủi ro tập trung. Thay vì chỉ nhìn vào quy mô bất động sản thế chấp thì cần đánh giá đồng thời trị giá thực của tài sản, tỷ lệ LTV, chất lượng khách hàng, dòng tiền trả nợ...
