Triển khai dự án nhà ở xã hội: Doanh nghiệp vẫn gặp khó về cơ chế

Phát biểu khai mạc toạ đàm, nhà báo Phùng Công Sưởng - Phó Tổng biên tập báo Tiền Phong gửi lời cảm ơn đến các vị đại biểu, khách mời, các chuyên gia đã tham gia cuộc toạ đàm.

Theo nhà báo Phùng Công Sưởng, trong bối cảnh hiện nay, khi giá nhà, đất “nhảy múa” thì nhà ở xã hội được coi là “cứu cánh” cho mơ ước có nhà của rất nhiều người. Câu chuyện xây dựng nhà ở xã hội thời gian qua “đã đi được nhiều bước”, tuy nhiên, trên thực tế, việc phát triển vẫn còn nhiều khó khăn, rào cản, đặc biệt ở một số thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM.

Nhà báo Phùng Công Sưởng - Phó Tổng biên tập báo Tiền Phong phát biểu khai mạc tọa đàm

Nhà báo Phùng Công Sưởng cho rằng, các rào cản này đến từ rất nhiều lát cắt, có thể là do tư duy của lãnh đạo, quyết tâm chính trị của hệ thống chính quyền; khó khăn do hành lang pháp lý, các quy định của pháp luật, nghị định; khó khăn do cơ chế về tài chính, chính sách vay vốn ngân hàng đối với doanh nghiệp, người mua nhà… Một số rào cản đến từ chính doanh nghiệp khi không mặn mà với việc xây dựng nhà ở xã hội, do lợi nhuận không cao…

Phó Tổng Biên tập báo Tiền Phong cho rằng, trong thời gian qua, quyết tâm chính trị về việc phát triển nhà ở xã hội là rất cao. Lãnh đạo Bộ Xây dựng đã đến nhiều địa phương để làm việc, tháo gỡ khó khăn trong lĩnh vực này. Trên các phương tiện truyền thông, có rất nhiều thông tin về nhà ở xã hội, thông tin về các dự án, tiến độ triển khai, khó khăn, vướng mắc khi thực hiện…

Nhà báo Phùng Công Sưởng nhấn mạnh, báo Tiền Phong – cơ quan ngôn luận của T.Ư Đoàn – đối tượng bạn đọc là các đoàn viên, thanh niên, rất mong muốn sở hữu những căn nhà phù hợp với thu nhập – nên tổ chức toạ đàm “Gỡ vướng phát triển nhà ở xã hội”.

Toạ đàm rất mong muốn ghi nhận các ý kiến chia sẻ của các vị đại biểu, những giải pháp của các cơ quan quản lý nhà nước từ lãnh đạo Bộ Xây dựng, Sở KH&ĐT Hà Nội, Sở Xây dựng, các doanh nghiệp tham gia vào thị trường để có thể giải đáp phần nào các vướng mắc, có những hành động cụ thể về phát triển nhà ở xã hội.

Phát biểu tại toạ đàm, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, thời gian qua, chính sách phát triển nhà ở xã hội được Đảng, Nhà nước, Quốc hội, Chính phủ và các địa phương rất quan tâm. Mới đây, Quốc hội đã thông qua một số dự án luật, như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng…, với nhiều chính sách tháo gỡ vướng mắc, khó khăn liên quan đến việc đầu tư, phát triển nhà ở xã hội.

Sau khi Quốc hội thông qua các bộ luật, các bộ, ngành đã tích cực triển khai các văn bản hướng dẫn thực hiện các quy định của các bộ luật này.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh

Về chính sách phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành liên quan đã có nhiều lãnh đạo, chỉ đạo để thúc đẩy phát triển, tháo gỡ các vướng mắc. Các địa phương cũng đã rất tích cực vào cuộc. Thủ tướng đã ký ban hành đề án về xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đến năm 2030. Chính phủ cũng đã ban hành Nghị quyết về việc trong năm 2024, cả nước phấn đấu hoàn thành 130.000 căn hộ nhà ở xã hội. Đây là quyết tâm rất lớn của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu rất lớn của người dân hiện nay.

Bên cạnh những chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, các địa phương cũng đã có sự vào cuộc tích cực. Nhiều tỉnh, thành đã quan tâm dành quỹ đất để đầu tư nhà ở xã hội. Cả nước đã quy hoạch 1.316 khu đất với 8.600ha để đầu tư phát triển nhà ở xã hội, trong đó nhiều địa phương dành quỹ đất lớn, như TP HCM, Hà Nội, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng…

Nhiều vấn đề nóng được thảo luận tại buổi tọa đàm

Thứ trưởng Bộ Xây dựng thông tin, về kết quả đầu tư nhà ở xã hội, trên cả nước đang triển khai 499 dự án, quy mô 411.000 căn hộ. Kết quả này cho thấy hiệu quả bước đầu của sự vào cuộc của các cấp, các ngành và các địa phương.

Nhiều khó khăn vướng mắc

Ông Sinh cũng thẳng thắn cho rằng, trong quá trình triển khai phát triển nhà ở xã hội có một số khó khăn nhất định.

Đầu tiên là các doanh nghiệp, nhà đầu tư còn gặp khó khăn trong tiếp cận quỹ đất.

Thứ hai là các nguồn vốn, việc tiếp cận nguồn vốn còn khó khăn. Thủ tục hành chính, nhất là thủ tục trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, chọn chủ đầu tư, phê duyệt giá còn mất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến quá trình đầu tư của doanh nghiệp. Hiệu quả đầu tư nhà ở xã hội còn thấp, chưa hấp dẫn nhà đầu tư. Nhiều tỉnh, thành có nhu cầu lớn về nhà ở xã hội vì có nhiều khu công nghiệp, nhưng thực hiện các dự án rất thấp.

Việc giải ngân gói tín dụng 120 nghìn tỷ đạt thấp do nhiều nguyên nhân, trong đó có việc một số dự án không đảm bảo yêu cầu, một số doanh nghiệp chưa đảm bảo các điều kiện về tín dụng.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, với thực trạng nêu trên, thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã có những chỉ đạo, đôn đốc các địa phương, doanh nghiệp tích cực tham gia vào đầu tư các dự án nhà ở xã hội. Các bộ, ngành đã tích cực tháo gỡ hành lang pháp lý, thể chế liên quan các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở. Liên quan nguồn vốn thì ngân hàng nhà nước cũng đang tích cực triển khai tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, dự án; tích cực khoanh nợ, giãn nợ, tổ chức hội nghị tháo gỡ để các doanh nghiệp thuận lợi tiếp cận nguồn vốn, thúc đẩy đầu tư nhà ở xã hội.

Ông Sinh thông tin, Bộ Xây dựng cùng với các bộ, ngành đã tích cực làm việc với các địa phương để tháo gỡ, đôn đốc, cùng các địa phương tích cực triển khai các dự án nhà ở xã hội, hướng tới mục tiêu hoàn thành đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội. Ông Sinh cho biết, đã làm việc với các tỉnh Bắc Ninh, Đồng Nai, Bình Dương, Hà Nội, TP HCM, Hưng Yên, Thái Nguyên… Qua làm việc cho thấy, một số địa phương rất tích cực trong lĩnh vực này, sẽ hoàn thành chỉ tiêu đặt ra của năm 2024 theo Nghị quyết 01. Một số địa phương cần phải tích cực hơn nữa trong việc phát triển nhà ở xã hội.

Ưu tiên quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội

Về giải pháp để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, đã trao đổi với các địa phương để thực hiện một số giải pháp:

Trước hết là quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội rõ ràng, ưu tiên dành các quỹ đất ở các vị trí thuận lợi, đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để ưu tiên đầu tư; tránh dành quỹ đất ở khu vực xa, khu vực chưa giải phóng mặt bằng.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng tái khẳng định cần ưu tiên quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội

Bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp để bổ sung quỹ đất làm nhà ở cho công nhân.

Chủ động bố trí giải phóng mặt bằng và đảm bảo quỹ đất sạch cho nhà ở xã hội.

Khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội.

Các khu vực đã phê duyệt chủ trương đầu tư cần khẩn trương lựa chọn chủ đầu tư xây dựng.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng đề nghị các địa phương có giải pháp cải cách thủ tục hành chính, rút gọn thủ tục, chi phí, thủ tục đầu tư.

Với các doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng mong muốn tiếp tục nhận được sự quan tâm tham gia đầu tư; tập trung nguồn lực để thực hiện các dự án đã, đang và sắp triển khai; thúc đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án. Các doanh nghiệp cũng cần đảm bảo chất lượng các dự án nhà ở xã hội, đảm bảo các hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đi kèm, tương đương như nhà ở thương mại; có mức giá phù hợp với nhu cầu của người dân.

“Bộ mong muốn lắng nghe các ý kiến góp ý để tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách cho nhà ở xã hội. Chúng tôi sẽ tiếp tục làm việc với các địa phương để thúc đẩy, tháo gỡ khó khăn cho các dự án trong thời gian tới”, ông Sinh nói.

Chia sẻ tại cuộc Tọa đàm, ông Trần Mạnh Trung - Giám đốc Ban quản lý dự án nhà ở xã hội Hạ Đình UDIC Ecotower 214 Nguyễn Xiển cho biết, hiện nay UDIC có một số dự án xin chủ trương đầu tư về nhà ở xã hội đang được thực hiện.

Ông Trần Mạnh Trung - Giám đốc Ban quản lý dự án nhà ở xã hội Hạ Đình UDIC Ecotower 214 Nguyễn Xiển

Cụ thể, hiện nay có 1 dự án đang triển khai ở Nguyễn Xiển. Dự án này được chấp thuận chủ trương đầu tư vào năm 2020, sau đó điều chỉnh sang năm 2022. Lý do điều chỉnh do trước đây nhà ở xã hội quy mô là 12 tầng nhưng chúng tôi xin điều chỉnh lên nhà 25 tầng, cũng tăng lên số căn hộ, tăng diện tích sàn lên. Sau khi hoàn thành sẽ có 440 căn hộ và có 25.000 m2 sàn nhà ở”.

Hiện nay, tổng công ty Đầu tư Phát triển hạ tầng đô thị UDIC đang cố gắng thực hiện các thủ tục về đầu tư xây dựng và sẽ khởi công vào Quý IV năm 2024.

Nói về lý do dự án 214 Nguyễn Xiển chậm thi công, ông Trần Mạnh Trung cho biết sự chậm trễ phần lớn do quỹ đất sử dụng 100% vốn nhà nước, các thủ tục về đầu tư xây dựng được thực hiện theo đúng quy định nên thời gian bị kéo dài. “Ví dụ như xin thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, giai đoạn thiết kế…, theo quy định có 10 ngày nhưng khi chúng tôi làm mất khoảng 143 ngày bởi 2 lần bị góp ý về những quy chuẩn trong phòng cháy chữa cháy.”

Theo đúng kế hoạch, dự án nhà ở xã hội Hạ Đình UDIC Ecotower 214 Nguyễn Xiển sẽ hết thời hạn về chủ trương đầu tư vào Quý IV, vậy nên sắp tới Tổng Công ty sẽ làm thủ tục để gia hạn chủ trương đầu tư về thẩm định giá; thẩm định phòng cháy, chữa cháy; giai đoạn hoàn thành bản vẽ thi công…

Doanh nghiệp đặt mục tiêu khởi công trong quý IV. Qua đây, doanh nghiệp đề nghị các sở ban ngành tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực hiện được nhanh.

Chia sẻ tại tọa đàm, ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội khẳng định, Hà Nội cũng như các địa phương rất tích cực trong phát triển các dự án nhà ở xã hội (NOXH) mới, tháo gỡ khó khăn cho các dự án trên địa bàn.

Hà Nội đã xây dựng chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2030, trong đó riêng NOXH thành phố có kế hoạch riêng cho giai đoạn 2021 – 2025, với mục tiêu hoàn thành 1,25 triệu m2 sàn, tương đương 20 nghìn căn. Còn trong giai đoạn 2026 – 2030, mục tiêu đạt 2,5 triệu m2 sàn, tương đương 41 nghìn căn. Như vậy, với tổng cộng khoảng 60 nghìn căn, Hà Nội cơ bản đạt mục tiêu theo chỉ tiêu được Thủ tướng giao trong giai đoạn 2021 – 2030.

Ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội

Với đề án phát triển 1 triệu căn căn hộ của Chính phủ, ông Thành khẳng định, thành phố rất quan tâm triển khai ngay ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng. Với sự chỉ đạo cụ thể từ UBND thành phố, Sở Xây dựng rất tích cực chủ động rà soát lại tổng thể các dự án, quỹ đất có thể triển khai dự án mới, xây dựng kế hoạch chi tiết cho giai đoạn 2024 – 2025, rồi giai đoạn 2026 – 2030 để có giải pháp tương ứng. “Qua rà soát từng dự án, chúng tôi đưa ra các giải pháp cụ thể để tháo gỡ khó khăn cho từng dự án”, ông Thành nói.

Tuy nhiên, đại diện Sở Xây dựng cũng cho biết, trong giai đoạn 2021 – 2025, do có dịch COVID-19, mất 2 năm, nên các dự án phải tạm dừng, ảnh hưởng lớn đến tiến độ, mục tiêu của thành phố. Qua rà soát, giai đoạn 2021 – 2023, Hà Nội đạt tổng số hơn 5 nghìn căn hộ, còn giai đoạn 2024 – 2025 phấn đấu thêm khoảng 2.500 căn nữa. “Các dự án đang triển khai, thành phố đã chỉ đạo giải quyết khó khăn vướng mắc từng dự án. Chúng tôi thường xuyên họp, rà soát vướng mắc để tháo gỡ”, ông Thành chia sẻ.

Về việc công khai quỹ đất xây dựng NOXH, Sở Xây dựng cho biết, trong kế hoạch 5 năm, có phân loại các dự án cụ thể đang triển khai, dự án đã phê duyệt, dự án đang xem xét… và đã được công bố công khai trên cổng thông tin điện tử.

“Hà Nội rất công khai quỹ đất phát triển các dự án mới. Cứ 3 tháng Sở lại cập nhật các ô đất, dự án, để báo cáo thành phố ra văn bản, cập nhập vào kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và công bố trên cổng thông tin điện tử thành phố cũng như Sở Xây dựng” ông Thành nhấn mạnh.

Cũng theo ông Thành, Hà Nội có nhiều biện pháp quản lý việc bán, cho thuê, thuê mua NOXH, đảm bảo đúng đối tượng, không để lợi dụng chính sách trục lợi cá nhân. Qua đó, ở cấp huyện cũng phải thành lập tổ giám sát, thậm chí xuống tận cấp phường, giám sát cộng đồng trong việc tiếp nhận xét duyệt, bốc thăm, không để lợi dụng, trục lợi, trường hợp nào vi phạm sẽ thu hồi ngay”, ông Thành cho hay.

Nhận định về "sức khỏe" doanh nghiệp bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, vừa qua Chính phủ đã có nhiều hành động quyết liệt, đặc biệt trong thúc đẩy, tháo gỡ hệ thống thể chế, sửa đổi các quy định của pháp luật khi không còn phù hợp.

Nhờ đó, dấu hiệu của niềm tin trở lại, nhiều dự án tái khởi động, nhiều doanh nghiệp trở lại "đường đua". Đó chính là kết quả của điều hành chính sách vĩ mô. Các doanh nghiệp cũng đã tự điều chỉnh năng lực, tái cấu trúc, chủ trương, để thích ứng linh hoạt hơn với thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam

Về phát triển NƠXH, ông Nguyễn Văn Đính nhận định, đây là phân khúc rất quan trọng, nhất là trong bối cảnh thị trường đang cần tăng nguồn cung; thêm đa dạng, phong phú nguồn cung; kích hoạt thị trường giao dịch mua bán, kích thích hoạt động đầu tư phát triển.

Thời gian gần đây có hiện tượng tăng giá, giá nhà đất tăng đột biến tuy nhiên ông Đính khẳng định: Đây không phải hiện tượng thật, có dấu hiệu tác động để trục lợi bởi một nhóm lợi ích nào đó. Giá tăng nhưng không có giao dịch, do đó chỉ là thị trường ảo.

Về câu hỏi doanh nghiệp không mặn mà với NƠXH, ông Nguyễn Văn Đính khẳng định: Nếu doanh nghiệp không mặn mà với NƠXH thì không thể đăng ký đến hàng nghìn dự án. Nhưng hiện doanh nghiệp gặp khó khi cơ chế tham gia khó khăn, quỹ đất không có, đầu ra khống chế, thậm chí không thể có lãi...

Về vấn đề vốn, theo ông Đính, người cấp vốn là ngân hàng cũng là doanh nghiệp, không thể bắt họ cho vay thấp hơn khoảng 4,8% khi họ đi vay người khác lãi suất trên 5%.

Ông Đính cho biết, tại cuộc họp với Thủ tướng mới đây, Hiệp hội đã trao đổi với nhiều chuyên gia và thống nhất phải thay đổi quan điểm, tư duy về NƠXH hay bất cứ dạng nhà chính sách nào, đó là đều phải có vai trò của nhà nước. Cần phải làm rõ, đánh giá sâu hơn về lợi ích phát triển xã hội đối với địa phương. Phải xác định vai trò của nhà nước, nhà nước giao quyền cho các địa phương, các địa phương sẵn sàng tạo quỹ đất, nguồn lực, vốn…

"Do đó cần nguồn vốn cơ chế khác, nhà nước sẽ tạo ra, doanh nghiệp khi đó vào tham gia chương trình NƠXH như một nhà thầu. Quan điểm của tôi là phải thay đổi tư duy trước mới thay đổi được vấn đề", Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam chia sẻ.

Tại tọa đàm, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Quốc hội đã ban hành các luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai… có hiệu lực từ 1/1/2025.

Tuy nhiên, mới đây, Chính phủ có chỉ đạo các bộ, ngành, quyết tâm xây dựng các văn bản dưới luật sớm, trình Quốc hội để đưa các luật này có hiệu lực từ 1/7/2024 - tức là sớm hơn nửa năm.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản

Theo ông Hưng, Bộ Xây dựng đang xây dựng đã hoàn thiện dự thảo nghị định về phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), trong 1 – 2 tuần tới sẽ gửi Bộ Tư pháp thẩm định, hoàn thiện và trình xin ý kiến thành viên Chính phủ đầu tháng 5.

Ông Hưng cho biết, trong nghị định này có nhiều nội dung mới.

Về quỹ đất, luật đã quy định UBND cấp tỉnh căn cứ vào mục tiêu nhu cầu NƠXH để bố trí quỹ đất đủ. Trong đó có hai loại quỹ đất, gồm quỹ đất độc lập và quỹ đất nhà ở 20% trong dự án nhà ở thương mại.

Về trình tự thủ tục đầu tư, cũng được rút ngắn so với trước với những quy định hướng dẫn rất cụ thể, làm cơ sở cho địa phương thực hiện một cách thống nhất, tránh tình trạng như thời gian qua mỗi địa phương thực hiện theo trình tự khác nhau. Trong đó đã có việc rút gọn các thủ tục hành chính. Cụ thể, chủ đầu tư đương nhiên được miễn tiền sử dụng đất, không phải đi trình xin miễn như trước nữa.

Về chính sách ưu đãi, Luật Nhà ở và nghị định quy định đã có sự sửa đổi theo hướng, phần đầu tư NƠXH thì chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận 10%. Với 20% đất làm dịch vụ thương mại, chủ đầu tư được hưởng toàn bộ lợi nhuận phần kinh doanh thương mại này mà không phải hòa chung vào dự án, nên có sự khuyến khích ưu đãi hơn.

Về mức giá mua, thuê mua cũng được quy định rõ cơ cấu hình thành nên giá NƠXH.

Bốc thăm mua nhà ở xã hội theo hình thức trực tuyến

Với trình tự thủ tục mua bán, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, nghị định tới đây quy định, ngoài bốc thăm trực tiếp, có thể bốc thăm trực tuyến, nên người dân không phải đến sớm xếp hàng vào bốc thăm như trước.

Về điều kiện để được mua, thuê mua, luật mới đã rút gọn điều kiện nhiều. Cụ thể, về đối tượng đã rút gọn 1 điều kiện và chỉ còn 2 điều kiện là nhà ở và thu nhập; còn đối tượng thuê thì lượt bỏ tất cả các điều kiện, chỉ cần thuộc nhóm đối tượng mà luật đã quy định cụ thể.

Về điều kiện thu nhập, Bộ đã nghiên cứu, tiếp thu các ý kiến. Hiện dự thảo nghị định đang đề xuất theo hướng mới, tức là đối với người độc thân có mức thu nhập 15 triệu đồng. Đối với hộ gia đình, 2 vợ chồng tổng thu nhập không quá 30 triệu là đủ điều kiện mua. Mức thu nhập này chỉ cần cơ quan nơi công tác xác nhận mà không cần phải ra cơ quan thuế.