Bất động sản hiện nay khó khăn hơn 10 năm trước
Phát biểu mở đầu tại Tọa đàm: "Tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản năm 2023" do Báo Tiền Phong tổ chức, GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định thị trường bất động sản (BĐS) nước ta đang đối mặt với vô vàn khó khăn và thách thức. Tình hình này cũng tương tự với giai đoạn khủng hoảng kinh tế 10 năm trước là 2008 – 2013, nhưng theo chiều hướng nghiêm trọng hơn.
Theo GS Võ, giai đoạn 10 năm trước tình hình kinh tế nói chung cũng như BĐS nói riêng rất bi đát, rất khó khăn. Khi đó, Thủ tướng cũng đưa ra 1 loạt biện pháp, trong đó tập trung vào tháo gỡ vướng mắc cho thị trường BĐS thông qua gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng sau Nghị quyết 02, tập trung hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Nhờ đó, sau Nghị quyết 02, gần như thị trường được tháo gỡ vướng mắc.Thị trường BĐS hiện nay cũng tương tự như giai đoạn trước vì tắc nghẽn nguồn vốn, nhưng chúng ta chưa thực sự đào sâu vào những khó khăn sâu xa của thị trường.
 |
GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng chúng ta chưa thực sự đào sâu vào những khó khăn sâu xa của thị trường bất động sản hiện tại. (Ảnh: Duy Phạm) |
Phân tích cụ thể, có thể thấy thời điểm 10 năm trước là bối cảnh xảy ra khủng hoảng tài chính năm 2008, trong đó bắt đầu từ khủng hoảng tài chính của Mỹ, mà nguyên nhân chủ yếu là từ thị trường BĐS. Khi đó, thị trường Việt Nam cũng bị ảnh hưởng, lạm phát rất khủng khiếp khiến đồng tiền mất giá, nguồn cung BĐS cao cấp quá nguồn cầu khiến không ít dự án bị bỏ hoang nhưng thị trường BĐS cấp thấp lại phát triển rất mạnh nhờ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.
Hiện giờ, thị trường Việt Nam cũng có ảnh hưởng bởi thị trường tài chính quốc tế, khi nhiều ngân hàng lớn ở Mỹ, Thụy Sỹ, Châu Âu cũng rơi vào tình trạng phá sản, chiến tranh Nga – Ukraine gây nên nhiều khó khăn. Tuy nhiên, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng thị trường Việt Nam hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước đây.
Cần có Nghị quyết về tháo gỡ cho các dự án
Trong đó, gốc rễ của khó khăn hiện tại một phần do tắc nghẽn nguồn vốn. Bởi vốn tín dụng không được khơi thông, lãi suất cho vay cao, zoom tín dụng không nới lỏng, thị trường cổ phiếu, trái phiếu đánh mất niềm tin của khách hàng.
Rất nhiều nhà đầu tư ở Việt Nam kêu gọi Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất, nới lỏng zoom tín dụng. Nhưng cần đặt câu hỏi là tại sao zoom tín dụng ở Việt Nam lại cao, tại sao zoom lại không mở rộng?
Tuy nhiên, chúng ta cần thẳng thắn hiểu rằng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng tính đến chuyện lạm phát cao thì họ phải trả lãi suất cho người gửi cao, nếu không sẽ không có người gửi. Do đó, lãi suất cho vay phải cao, vì ngân hàng là doanh nghiệp kinh doanh tiền và họ luôn phải đảm bảo lãi suất nhất định. Tất nhiên, chi phí quản lý của các ngân hàng cũng đang được cho rằng quá cao.
 |
Gốc rễ của khó khăn đối với thị trường BĐS hiện tại một phần do tắc nghẽn nguồn vốn. (Ảnh: Duy Phạm) |
Ngoài ra, còn một lý do khác nữa là thị trường BĐS Việt Nam lâu nay sống được là nhờ cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai, đây là 1 giải pháp cực kì thông minh nhưng lại cực kì rủi ro.
Rủi ro là đẩy cho người mua nhà khi dự án bị chậm tiến độ, không đảm bảo chất lượng như cam kết. Nhưng với nhà đầu tư thì đây là phương pháp vốn cực kì hiệu quả, khi đó tiền xây nhà là tiền của người mua nhà.
Tuy nhiên, khi dự án bị chậm tiến độ thì nguồn vốn từ người mua nhà ở trong tương lai cũng bị tắc nghẽn. Do đó, các chủ đầu tư Việt Nam hiện tại đang không tận dụng được nguồn vốn của người mua nhà hình thành trong tương lai một cách hiệu quả, trong khi đây là thủ thuật vốn của chủ đầu tư Việt nam vì ở nước ngoài không có giải pháp này.
Vì vậy, khi dự án bị ách tắc trong khâu phê duyệt sẽ khiến ách tắc về vốn phát triển dự án, làm hàng loạt dự án đắp chiếu. Nhưng khi ấy, nhiều chủ đầu tư lại dồn tiền của người mua nhà hình thành trong tương lai của dự án này để xử lý cho dự án đang bị ách tắc. Hậu quả là dự án không duyệt được dẫn đến khó khăn về tín dụng, khó khăn về cổ phiếu, trái phiếu. Đây là một khó khăn nhiều bề mà hiện nay thị trường nói chung và BĐS nói riêng phải đối mặt…
Do đó, GS Đặng Hùng Võ cho rằng trước mắt tổ công tác cần phải rà soát toàn bộ dự án để giao cho địa phương, sau đó gửi Chính phủ để trình Quốc hội một Nghị quyết về tháo gỡ cho dự án, trong đó quy định cụ thể dự án như thế nào thì được duyệt, dự án nào bị bỏ lại, đây là phương án rất tốt và khả thi. Khi Quốc hội đã duyệt thì địa phương mới dám phê duyệt, nếu Quốc hội không phê duyệt thì địa phương không dám quyết.
