Người thu nhập thấp phải đi làm hằng ngày, tại sao nhà ở xã hội xa trung tâm?

Ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng:

Đến nay cả nước đang triển khai 737 dự án nhà ở xã hội với quy mô 701.247 căn, tương đương khoảng 70% mục tiêu của Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội. Trong đó, 196 dự án đã hoàn thành với 170.673 căn; 220 dự án đang khởi công xây dựng với 214.948 căn; và 321 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 315.626 căn.

Riêng trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 103.113 căn hộ, đạt 103% so với mục tiêu 100.000 căn đề ra. Có 20 địa phương hoàn thành và vượt chỉ tiêu, góp phần giúp kết quả chung vượt kế hoạch.

Năm 2026, Chính phủ giao mục tiêu phát triển 158.700 căn nhà ở xã hội, tăng khoảng 1,5 lần so với năm 2025. Tuy nhiên, quy mô 220 dự án đang triển khai với gần 215.000 căn đã vượt mức kế hoạch của năm nay. Chỉ riêng tháng 2 vừa qua, các địa phương đã khởi công thêm 28 dự án, quy mô khoảng 20.000 căn hộ, cho thấy tín hiệu tích cực của chương trình.

Để đẩy nhanh tiến độ và hướng tới mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2028, sớm hơn 2 năm so với kế hoạch ban đầu, Bộ Xây dựng sẽ triển khai 9 nhóm giải pháp trọng tâm. Trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án; phối hợp với các bộ, ngành và địa phương theo sát tiến độ từng công trình; đồng thời yêu cầu các địa phương đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hằng năm.

Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các chủ đầu tư tập trung nguồn lực để hoàn thành các dự án đang khởi công ngay trong năm nay, đồng thời chuẩn bị quỹ đất sạch có vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ để phát triển thêm dự án mới. Các cơ chế đặc thù sẽ được áp dụng nhằm thu hút nhà đầu tư có năng lực tài chính, sẵn quỹ đất tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Đặc biệt, các dự án nhà ở xã hội sẽ được đưa vào nhóm “luồng xanh” về thủ tục hành chính, cho phép thực hiện song song nhiều quy trình nhằm cắt giảm tối thiểu 50% thời gian giải quyết thủ tục và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Tiến độ triển khai chương trình sẽ được tổng hợp, báo cáo Thủ tướng định kỳ hằng tháng và hằng quý để kịp thời có giải pháp chỉ đạo, điều hành.

Ông Nguyễn Ngọc Cảnh - Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước:

Bám sát chủ trương của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thời gian qua đã ưu tiên nguồn vốn tín dụng cho lĩnh vực này, đồng thời phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan hoàn thiện cơ chế, chính sách, tháo gỡ khó khăn trong triển khai các dự án.

NHNN cũng chỉ đạo các tổ chức tín dụng hướng dòng vốn vào phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở cho người thu nhập thấp. Hiện tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, trong đó Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) hơn 25.000 tỷ đồng và các ngân hàng thương mại (NHTM) trên 16.000 tỷ đồng.

Tại NHCSXH, dư nợ cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP đạt hơn 20.500 tỷ đồng, cùng gần 4.800 tỷ đồng cho bốn chương trình hỗ trợ nhà ở dành cho các đối tượng chính sách.

Trong khi đó, tại các NHTM, dư nợ cho vay khoảng 16.000 tỷ đồng, gồm hơn 9.000 tỷ đồng cho vay theo cơ chế thông thường và gần 7.000 tỷ đồng thuộc Chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP (doanh số giải ngân 8.293 tỷ đồng). Đáng chú ý, các NHTM đã cam kết cho vay 20.500 tỷ đồng, tương đương 17% quy mô gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, và sẽ tiếp tục giải ngân theo tiến độ thi công các dự án.

Để khuyến khích các ngân hàng tham gia chương trình, NHNN cho phép không tính dư nợ của gói tín dụng này vào hạn mức tăng trưởng tín dụng hằng năm của từng ngân hàng, đồng thời duy trì mặt bằng lãi suất điều hành ổn định nhằm tạo điều kiện giảm lãi suất cho vay. Hiện lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư khoảng 6,1%/năm và người mua nhà ở xã hội khoảng 5,6%/năm, được đánh giá là mức ưu đãi so với mặt bằng thị trường.

Nhờ các giải pháp đồng bộ từ Chính phủ, bộ ngành và địa phương, tiến độ giải ngân của chương trình đã cải thiện rõ rệt. Đến cuối tháng 1 năm nay, các ngân hàng thương mại đã đồng ý cho vay 20.500 tỷ đồng, tăng hơn 200% so với cuối năm 2024, đạt 17% quy mô gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Tuy vậy, quy mô vốn còn lại của chương trình vẫn rất lớn, cho thấy dư địa tín dụng để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới vẫn còn đáng kể.

Ông Hà Quang Hưng - Cục Phó Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng:

Tính đến thời điểm hiện tại, cả nước đã và đang triển khai ktrên 600 dự án với quy mô xấp xỉ 700.000 căn, đạt khoảng 70% mục tiêu của đề án là 1 triệu căn hộ. Riêng trong năm 2025, số liệu báo cáo cho thấy đã hoàn thành 103.136 căn, vượt chỉ tiêu Thủ tướng đặt ra từ đầu năm. Nếu so với giai đoạn 2023-2024, khi mỗi năm chỉ đạt khoảng 40.000 - 50.000 căn, thì đây là bước tiến rõ rệt. Lần đầu tiên số lượng căn hộ hoàn thành trong một năm vượt mốc 100.000 căn.

Đáng chú ý, chỉ trong 2 tháng đầu năm nay, cả nước đã khởi công 28 dự án với quy mô khoảng 21.000 căn. Tính đến nay, có khoảng 220 dự án với quy mô 215.000 căn đang triển khai theo kế hoạch, hướng tới mục tiêu đến năm 2026 đạt khoảng 125% kế hoạch đề ra.

Phân tích các con số trên có thể thấy, tiến độ thực hiện đề án đang được cải thiện rõ rệt qua từng năm và đang đi đúng hướng. Điều này phản ánh sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ ngành và địa phương trong thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, thực tế tại các đô thị lớn vẫn cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu. Có thể chỉ ra ba nhóm nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng mất cân đối cung - cầu hiện nay:

Thứ nhất, trong một thời gian dài, nguồn cung bất động sản trên thị trường bị lệch về phân khúc cao cấp và trung - cao cấp, trong khi thiếu nghiêm trọng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp và trung bình. Giá nhà thương mại bị đẩy lên cao đã tạo áp lực lớn lên nhu cầu nhà ở xã hội.

Thứ hai là vấn đề quỹ đất. Dù một số địa phương có bố trí quỹ đất, nhưng nhiều vị trí lại xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Điều này khiến nhà đầu tư không mặn mà tham gia, đồng thời làm giảm sức hút đối với người mua.

Thứ ba là thủ tục đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư và triển khai dự án trước đây còn phức tạp, kéo dài. Tuy nhiên, thời gian gần đây, với việc ban hành các cơ chế thí điểm và chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, nhiều vướng mắc đã từng bước được tháo gỡ.

Ông Nguyễn Xuân Bắc - Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam:

Ngành ngân hàng luôn xác định tín dụng là một trong những nguồn lực quan trọng để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Vì vậy, thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã xây dựng và triển khai nhiều cơ chế, chính sách tín dụng mang tính đặc thù nhằm hỗ trợ cả chủ đầu tư dự án cũng như người dân có nhu cầu mua nhà.

Hiện có ba nhóm chính sách nổi bật đang được triển khai để thúc đẩy tín dụng cho nhà ở xã hội:

Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước đã quy định hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay mua nhà ở xã hội thấp hơn so với các khoản vay bất động sản thương mại thông thường. Chính sách này giúp các ngân hàng thương mại giảm áp lực về hệ số an toàn vốn, qua đó khuyến khích các tổ chức tín dụng tích cực cho vay đối với lĩnh vực nhà ở xã hội.

Thứ hai, triển khai các chương trình tín dụng ưu đãi dành riêng cho lĩnh vực này, trong đó có hai chương trình chính đang được thực hiện: Một là chương trình cho vay theo Nghị định 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Chương trình này hiện được triển khai tại Ngân hàng Chính sách xã hội, tập trung hỗ trợ các đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc xây dựng, cải tạo nhà ở. Mức lãi suất cho vay hiện nay khoảng 5,4%/năm, với thời hạn vay tối đa lên tới 25 năm. Hai là chương trình tín dụng theo Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, thường được gọi là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (sau đó mở rộng lên quy mô lớn hơn). Chương trình này được triển khai thông qua các ngân hàng thương mại để cho vay đối với cả chủ đầu tư dự án và người mua nhà. Lãi suất cho vay được quy định thấp hơn từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung bình trên thị trường.

Thứ ba, Ngân hàng Nhà nước cũng đã có những cơ chế điều hành nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng thương mại mở rộng tín dụng đối với lĩnh vực nhà ở xã hội, đồng thời khuyến khích các tổ chức tín dụng tích cực tham gia các chương trình ưu đãi.

Liên quan đến câu hỏi về việc xây dựng cơ chế lãi suất ổn định, dài hạn cho người mua nhà ở xã hội. Đây là vấn đề hết sức cần thiết. Đối tượng mua nhà ở xã hội thường có thu nhập thấp hoặc trung bình, khả năng tài chính hạn chế hơn so với người mua nhà ở thương mại. Vì vậy, việc thiết kế cơ chế lãi suất ưu đãi và ổn định trong thời gian dài sẽ giúp người dân yên tâm vay vốn và có khả năng trả nợ tốt hơn. Trên thực tế, các chương trình tín dụng hiện nay đều đang đi theo hướng này. Ví dụ, với chương trình cho vay theo Nghị định 100, người mua nhà được vay với lãi suất khoảng 5,4%/năm và thời hạn vay tối đa lên tới 25 năm. Đây là mức lãi suất thấp và ổn định so với mặt bằng chung của thị trường.

Đối với chương trình tín dụng triển khai qua các ngân hàng thương mại, lãi suất cho vay đối với người mua nhà ở xã hội được quy định thấp hơn khoảng 2% so với lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước. Trong khi đó, đối với chủ đầu tư dự án, mức ưu đãi lãi suất khoảng 1,5%.

Đáng chú ý, lãi suất ưu đãi của chương trình được xác định dựa trên mặt bằng lãi suất của các ngân hàng thương mại nhà nước, thay vì tính trung bình toàn bộ hệ thống. Cách tính này giúp mặt bằng lãi suất ưu đãi ổn định hơn và thấp hơn so với mức trung bình của toàn thị trường.

Về thời gian áp dụng ưu đãi, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng lãi suất ưu đãi trong khoảng 3 năm. Đối với người mua nhà, thời gian ưu đãi là 5 năm. Riêng nhóm người trẻ dưới 35 tuổi còn được hỗ trợ thêm 10 năm tiếp theo với mức lãi suất thấp hơn khoảng 1% so với lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại nhà nước. Như vậy, tổng thời gian được hưởng ưu đãi có thể lên tới 15 năm.

Ông Nguyễn Xuân Bắc - Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước:

Dòng vốn tín dụng dành cho nhà ở xã hội đang được các tổ chức tín dụng đẩy mạnh, với tổng dư nợ lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng và nhiều cam kết giải ngân mới. Tại Ngân hàng Chính sách Xã hội, tổng dư nợ cho vay các đối tượng chính sách về nhà ở hiện đạt khoảng 25.000 tỷ đồng, trong đó khoảng 20.500 tỷ đồng được triển khai theo Nghị định 100, phần còn lại 4.800 tỷ đồng thuộc các chương trình cho vay chính sách khác.

Tại khối ngân hàng thương mại, tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội đạt khoảng 16.000 tỷ đồng, gồm 9.000 tỷ đồng theo cơ chế tín dụng thông thường và gần 7.000 tỷ đồng thuộc chương trình cho vay theo Nghị quyết 33 với sự tham gia của 9 ngân hàng. Mặc dù dư nợ của gói vay theo Nghị quyết 33 hiện ở mức gần 7.000 tỷ đồng, song doanh số giải ngân thực tế đã đạt khoảng 8.293 - 8.297 tỷ đồng, và các ngân hàng đã ký cam kết cho vay hơn 20.500 tỷ đồng cho các dự án nhà ở xã hội.

Khoảng cách giữa mức cam kết và dư nợ thực tế chủ yếu do tiến độ triển khai dự án, bởi dòng vốn ngân hàng được giải ngân theo tiến độ thi công và nhu cầu thực tế. Khi các dự án tăng tốc xây dựng, dư nợ tín dụng sẽ tiếp tục tăng tương ứng. Một điểm nhấn đáng chú ý là chủ trương hỗ trợ người dưới 35 tuổi mua nhà, đang được Ngân hàng Nhà nước thiết kế lồng ghép vào gói tín dụng 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 33, thay vì tách riêng quy mô vốn.

Cơ chế này cho phép mở rộng nguồn lực tín dụng khi nhu cầu thị trường tăng, thậm chí có thể huy động thêm các ngân hàng tham gia. Hiện dư nợ cho vay đối với người mua nhà dưới 35 tuổi mới đạt khoảng 240 tỷ đồng do chương trình triển khai sau, nhưng với chính sách tín dụng được thiết kế linh hoạt, phân khúc khách hàng trẻ được kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới, góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội.

Ông Bùi Tiến Thành - Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội:

Hiện nay, ở Hà Nội có hơn 200 dự án với hơn 1 triệu ha, tương đương hơn 400 nghìn căn NƠXH đang được hình thành, và hơn 40 dự án đang được chấp thuận đầu tư; đây là nguồn bổ sung lớn cho nhu cầu về nhà ở cho người dân trong thời gian tới.

Vừa qua, TP. Hà Nội đã rà soát, điều chỉnh chương trình phát triển NƠXH trong giai đoạn 2021-2030, và kế hoạch phát triển 120.000 căn trong thời gian tới. Với mục tiêu 1 triệu căn nhà xã hội mà Chính phủ đề ra, Hà Nội được giao gần 90 nghìn căn trong giai đoạn 2025-2030, thành phố quyết tâm đạt được mục tiêu này.

Để đạt được mục tiêu chúng tôi cũng kiến nghị với Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước một số vấn đề liên quan đến công tác lập điều chỉnh chi tiết. Trong thời gian vừa qua, nhiều địa phương đang thực hiện điều chỉnh quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch tỉnh cũng như quy hoạch đô thị. Việc điều chỉnh các quy hoạch này dẫn đến việc một số dự án nhà ở xã hội phải điều chỉnh theo, từ đó kéo dài thời gian chuẩn bị và triển khai dự án.

Cần nghiên cứu cơ chế linh hoạt hơn đối với việc điều chỉnh quy hoạch đối với các dự án nhà ở xã hội. Trong trường hợp khu đất xây dựng dự án phù hợp với định hướng phát triển chung của địa phương thì có thể xem xét cho phép triển khai sớm, thay vì phải chờ hoàn tất toàn bộ quy trình điều chỉnh quy hoạch như hiện nay.

Một khó khăn khác liên quan đến công tác đất đai và giải phóng mặt bằng. Nhiều dự án NƠXH phải thực hiện thủ tục giao đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, giải phóng mặt bằng… trong khi quy trình này hiện vẫn còn khá phức tạp và mất nhiều thời gian. Do đó, cần nghiên cứu đơn giản hóa một số thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện, đồng thời tăng cường phân cấp cho địa phương để đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng nhà ở xã hội hiện nay cũng đang chịu áp lực tăng lên do giá nhiều loại nguyên vật liệu xây dựng biến động mạnh, khiến tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội tăng lên, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.

Khi xây dựng chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng cần xem xét đến yếu tố chi phí đầu vào của doanh nghiệp, bảo đảm mức lợi nhuận hợp lý để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển loại hình nhà ở này. Nếu không có cơ chế phù hợp thì sẽ rất khó thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Một vấn đề quan trọng khác là nguồn vốn tín dụng cho phát triển NƠXH. Trong thời gian qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã triển khai một số chương trình tín dụng hỗ trợ cho cả chủ đầu tư và người mua nhà. Tuy nhiên, trên thực tế, quy mô nguồn vốn vẫn còn khá hạn chế so với nhu cầu rất lớn của thị trường.

Ngoài ra, lãi suất cho vay đối với nhà ở xã hội hiện nay dù đã được ưu đãi nhưng vẫn chịu tác động từ mặt bằng lãi suất thị trường. Khi lãi suất thị trường tăng, chi phí vay vốn của chủ đầu tư và người mua nhà cũng tăng theo, từ đó ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp. Vì vậy, cần nghiên cứu cơ chế lãi suất ổn định và phù hợp hơn để bảo đảm hiệu quả của các chương trình tín dụng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội.

Trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh phát triển công nghiệp và thu hút đầu tư, lực lượng lao động trong các khu công nghiệp ngày càng tăng nhanh, kéo theo nhu cầu nhà ở rất lớn, do đó cần nghiên cứu thêm các cơ chế đặc thù để phát triển nhà ở cho công nhân và người lao động trong các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao.

GS, TS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội:

Những năm gần đây, chương trình phát triển nhà ở xã hội đã thực sự có chuyển động rất mạnh. Con số hơn 100.000 căn hoàn thành trong năm 2025 là một bước tiến rất lớn. Nếu so với giai đoạn 2023-2024 chỉ đạt khoảng 40.000 - 50.000 căn mỗi năm, đây là sự cải thiện đáng ghi nhận. Nhưng phải thẳng thắn rằng, so với nhu cầu thực tế thì vẫn còn khoảng cách khá xa.

Tôi đồng tình với từ “lệch pha”. Lệch pha không chỉ trong nhà ở xã hội mà trong toàn bộ cơ cấu thị trường bất động sản. Phân khúc cao cấp thì rất nhiều, còn phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội thì lại thiếu.

Ngay trong chính nhà ở xã hội cũng có nghịch lý. Có nơi xây xong người dân không đến ở. Có nơi nhu cầu rất lớn thì lại không có dự án. Có dự án cho thuê không ai thuê, có dự án để bán thì người cần lại không đủ điều kiện tiếp cận.

Về vốn cũng vậy. Chúng ta công bố gói 120.000 tỷ đồng, sau đó là 140.000 tỷ đồng, nhưng thực tế giải ngân rất thấp. So với tổng dư nợ bất động sản khoảng 4,5 triệu tỷ đồng thì quy mô đó vẫn còn rất nhỏ. Rõ ràng ở đây có vấn đề trong cách tổ chức thực hiện.

Theo tôi, nguyên nhân sâu xa là chúng ta đang trộn lẫn giữa cơ chế thị trường và cơ chế phúc lợi nhà nước. Nhà ở xã hội là chính sách an sinh. Đã là chính sách an sinh thì Nhà nước phải đứng ra lo bằng công cụ của Nhà nước. Nhưng hiện nay chúng ta vẫn đang dùng công cụ thị trường để điều tiết.

Ngân hàng thương mại là doanh nghiệp, không thể hoạt động phi thị trường. Doanh nghiệp bất động sản cũng vậy. Nếu cứ dựa vào logic lợi nhuận để giải quyết một bài toán phúc lợi thì sẽ rất khó thành công. Tôi cho rằng phải tách bạch rõ. Đối với nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê, Nhà nước phải quyết định bằng công cụ nhà nước, không thể hoàn toàn theo cơ chế thị trường.

Vấn đề thứ hai là đất đai. Tại sao nhà ở xã hội thường nằm xa trung tâm? Vì chúng ta vẫn phân bổ đất theo logic thị trường. Đất trung tâm thì dành cho dự án thương mại vì hiệu quả kinh tế cao hơn, còn nhà ở xã hội thì đẩy ra xa.

Nhưng người thu nhập thấp là những người phải đi làm hàng ngày, rất cần tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại. Nếu thuê nhà ở quá xa, chi phí đi lại và cơ hội bị mất còn lớn hơn tiền thuê nhà.Trên thế giới, nhà ở xã hội không bị đẩy ra rìa đô thị. Nó nằm trong cấu trúc đô thị. Vì vậy, tôi cho rằng chúng ta phải mạnh dạn dành quỹ đất tốt, kể cả đất trung tâm, để phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê.

Tiếp theo là hạ tầng. Nếu đã xác định đây là chính sách của Nhà nước thì Nhà nước phải đầu tư hạ tầng đồng bộ, kể cả hạ tầng bên trong dự án. Chỉ đầu tư hạ tầng bên ngoài rồi giao phần còn lại cho doanh nghiệp thì rất khó giảm giá thành.

Về vốn, tôi cho rằng cần có một quỹ tài chính riêng cho nhà ở xã hội. Khoản tiền tương đương 20% quỹ đất trong các dự án nhà thương mại hiện nay nên được tách riêng, không hòa chung vào ngân sách, mà dành trực tiếp cho phát triển nhà ở xã hội.

Một điểm rất quan trọng nữa là chúng ta phải thay đổi tư duy: Mục tiêu là bảo đảm chỗ ở, không nhất thiết phải ai cũng sở hữu nhà. Với nhóm thu nhập rất thấp, nên ưu tiên phát triển nhà cho thuê dài hạn. Nhà nước xác định đối tượng, xét duyệt, phân bổ. Doanh nghiệp làm nhiệm vụ xây dựng và vận hành theo tiêu chuẩn đặt ra.

Nếu coi nhà ở xã hội là một sản phẩm thị trường để phân phối theo lợi nhuận thì sẽ không giải quyết được vấn đề. Nhưng nếu coi đây là một chính sách phúc lợi và Nhà nước chủ động về đất, vốn, hạ tầng và phân bổ đối tượng, thì tôi tin chúng ta có thể xử lý được bài toán này.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA):

Thời gian qua Chính phủ, các bộ ngành đã có nhiều nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho việc phát triển nhà ở xã hội. Nhiều chính sách mới được ban hành đã góp phần cải thiện môi trường pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp tham gia đầu tư phân khúc này. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn không ít vướng mắc cần tiếp tục được tháo gỡ để thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Một trong những vấn đề lớn hiện nay là nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn khi tiếp cận vốn vay ưu đãi. Mặc dù Luật Nhà ở năm 2023 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn tín dụng ưu đãi, nhưng trong quá trình triển khai vẫn còn sự thiếu thống nhất giữa các quy định, khiến doanh nghiệp chưa thực sự dễ dàng tiếp cận nguồn vốn này.

Ngành ngân hàng có nhiều nỗ lực khi triển khai gói tín dụng dành cho nhà ở xã hội. Ban đầu, chương trình tín dụng do các ngân hàng thương mại tham gia có quy mô khoảng 120.000 tỷ đồng, đến nay đã được mở rộng lên khoảng 145.000 tỷ đồng với sự tham gia của nhiều ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn vốn này vẫn cần được tiếp tục hoàn thiện cơ chế để giúp doanh nghiệp tiếp cận thuận lợi hơn, bởi hiện nay nhiều dự án nhà ở, kể cả nhà ở thương mại, phải vay vốn với lãi suất khá cao, có thời điểm lên tới khoảng 14%/năm.

Thứ hai, lãi suất cho người mua nhà ở xã hội vẫn cần tiếp tục được điều chỉnh theo hướng ưu đãi hơn. Hiện nay, người mua nhà ở xã hội có thể vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất khoảng 5,4%/năm. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm quốc tế, nhiều quốc gia áp dụng mức lãi suất ưu đãi thấp hơn để hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở. Do đó, kiến nghị tiếp tục xem xét giảm lãi suất vay mua nhà ở xã hội xuống khoảng 4,8%/năm, tương tự mức đã từng được áp dụng trong giai đoạn trước đây.

Ngoài vấn đề vốn, thủ tục pháp lý đối với dự án nhà ở xã hội cũng là một điểm nghẽn lớn. Mặc dù Chính phủ đã ban hành nhiều nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, song quá trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội vẫn còn khá phức tạp và mất nhiều thời gian. Do đó, cần tiếp tục rà soát, rút gọn các thủ tục hành chính để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Một vướng mắc khác liên quan đến quy định về quy hoạch và cơ cấu căn hộ trong dự án nhà ở xã hội. Một số quy định hiện nay có thể khiến tỷ lệ căn hộ diện tích lớn tăng lên, trong khi nhu cầu thực tế của người thu nhập thấp lại chủ yếu là các căn hộ nhỏ và vừa. Vì vậy, cần có cơ chế linh hoạt hơn trong việc xác định cơ cấu căn hộ để phù hợp với nhu cầu thị trường.

Ngoài ra, cần có chính sách hỗ trợ phát triển nhà trọ cho thuê do cá nhân đầu tư. Đây là loại hình đang đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người lao động, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu công nghiệp. Nếu có cơ chế hỗ trợ phù hợp, việc nâng cấp và phát triển hệ thống nhà trọ có thể góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở giá rẻ cho xã hội…

Ông Nguyễn Tuấn Anh - Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD):

Một trong những trở ngại lớn nhất đối với các doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực bất động sản hiện nay là hạn chế về nguồn vốn để triển khai dự án mới. Hiện doanh nghiệp đang gặp vướng mắc do chưa được phép tăng vốn điều lệ theo quy định, khiến năng lực tài chính bị bó hẹp trong khi nhu cầu đầu tư ngày càng lớn.

Hiện vốn chủ sở hữu của HUD ở mức khoảng 2.900 tỷ đồng nhưng doanh nghiệp phải dàn trải cho 15-16 dự án trên quỹ đất gần 1.000 ha trên cả nước. Điều này khiến nguồn lực dành cho các dự án mới gần như cạn kiệt. Với những dự án quy mô lớn, chẳng hạn dự án khoảng 50 ha tại Hòa Lạc (Hà Nội), khả năng tham gia của doanh nghiệp trở nên rất hạn chế do vượt quá năng lực tài chính hiện tại.

Bên cạnh khó khăn về vốn chủ sở hữu, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng cũng là rào cản đáng kể. Bởi các ngân hàng thương mại cổ phần hiện chưa thực sự mặn mà cho vay các dự án nhà ở xã hội do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài.

Theo tính toán của doanh nghiệp, để đạt mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ NOXH vào năm 2030, tổng nguồn vốn cần đầu tư có thể lên tới khoảng 1 triệu tỷ đồng. Trong đó, nếu nguồn vốn vay ngân hàng chiếm 20-25% thì hệ thống tín dụng cần cung ứng khoảng 250.000 tỷ đồng. Tuy nhiên trên thực tế, tổng quy mô vốn vay tiếp cận được hiện mới khoảng 25.000 tỷ đồng, tương đương chỉ đáp ứng khoảng 10% nhu cầu.

Đối với người mua nhà, lãi suất vay hiện nay cũng là gánh nặng lớn. Mức lãi suất khoảng 12%/năm được cho là quá cao so với thu nhập của phần lớn người có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Trong bối cảnh thu nhập chưa tăng tương ứng với chi phí vay vốn, nhiều người dân gặp khó khăn trong việc ổn định cuộc sống và tiếp cận nhà ở.

Từ thực tế này, HUD kiến nghị cần xây dựng một chính sách tín dụng đặc thù dành cho chương trình phát triển nhà ở xã hội, áp dụng đồng thời cho ngân hàng chính sách, doanh nghiệp và người mua nhà. Cơ chế này cần hướng tới lãi suất ổn định, dài hạn, đồng thời hoàn thiện quy định về xử lý tài sản thế chấp để tạo sự an tâm cho các tổ chức tín dụng.

Ngoài vấn đề vốn, các rào cản pháp lý liên quan đến quy hoạch cũng khiến nhiều dự án bị đình trệ. Ví dụ một dự án quy mô khoảng 3 ha tại khu vực Tam Biên (Hà Nội) dù đã được thành phố giao cho chủ đầu tư nhưng vẫn chưa có quy hoạch phân khu được phê duyệt. Việc chưa xác định rõ các chỉ tiêu như chiều cao hay mật độ xây dựng khiến doanh nghiệp không thể triển khai dự án.

Với các dự án quy mô nhỏ trong nội đô, cơ quan quản lý nên áp dụng tư duy quy hoạch linh hoạt hơn. Thay vì áp đặt cứng nhắc quy mô dân số và buộc chủ đầu tư phải tự xây dựng đầy đủ hạ tầng xã hội, cơ quan quản lý có thể xác định quy mô công trình, số lớp học hoặc các tiêu chuẩn hạ tầng cơ bản để tính toán dân số phù hợp với điều kiện đô thị hiện hữu.

Đối với các khu nhà ở xã hội tập trung ở vùng ven, HUD cho rằng Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong việc đầu tư hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, trạm y tế hay trung tâm thương mại. Nếu toàn bộ chi phí hạ tầng đều do doanh nghiệp gánh, các nhà đầu tư sẽ khó mặn mà tham gia.

Doanh nghiệp cũng đề xuất các khu nhà ở xã hội quy mô lớn nên được quy hoạch dọc theo các trục giao thông chính, bảo đảm khả năng kết nối vào trung tâm thành phố trong khoảng 30-45 phút. Khi hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội được đầu tư đồng bộ, mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 mới có cơ hội trở thành hiện thực.

Đại tá Nguyễn Tiến Nam - Giám đốc Ban quản lý dự án 1, Tổng Công ty 319:

Trong thời gian qua, về cơ chế, chính sách cho nhà ở xã hội, có thể thấy Chính phủ đã rất quyết liệt, các bộ, ngành cũng tham mưu khá tích cực, qua đó ban hành nhiều cơ chế theo hướng tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và người dân. Những chính sách này đã tạo ra chuyển biến rõ rệt, giúp môi trường triển khai thuận lợi hơn trước rất nhiều. Tuy nhiên, từ chính sách đến thực tiễn vẫn còn khoảng cách, bởi khâu tổ chức thực hiện tại nhiều địa phương còn chưa đồng đều, vẫn tồn tại không ít vướng mắc.

Một trong những khó khăn lớn hiện nay là việc xác minh thông tin và điều kiện của người mua nhà. Trên thực tế, hồ sơ liên quan đến nhà ở xã hội thường đòi hỏi phải xác nhận nhiều tiêu chí, trong khi dữ liệu chưa đồng bộ, thủ tục còn phân tán ở nhiều cơ quan khác nhau nên mất rất nhiều thời gian. Đặc biệt, với số lượng hồ sơ lớn, cả cơ quan xử lý lẫn người dân đều chịu áp lực đáng kể. Có những trường hợp hồ sơ bị trả lại hoặc chậm giải quyết, nhưng người dân chưa được thông tin đầy đủ về lý do, dẫn tới tâm lý băn khoăn, thậm chí không biết cần bổ sung hay điều chỉnh từ đâu.

Khó khăn của chủ đầu tư, xét cho cùng, cũng bắt nguồn từ khó khăn của chính người mua nhà. Người dân hiện phải đối mặt với hàng loạt rào cản:

Thứ nhất là việc chứng minh điều kiện để được mua nhà ở xã hội, nhất là các tiêu chí liên quan đến thu nhập, nhà ở và đối tượng thụ hưởng.

Thứ hai là các thủ tục xác nhận còn phức tạp, liên quan đến nhiều cơ quan, nhiều loại giấy tờ, khiến người dân đi lại nhiều lần, tốn thời gian và công sức.

Thứ ba là quá trình tiếp nhận, xét duyệt hồ sơ ở một số nơi còn kéo dài, làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực sự. Chính những điểm nghẽn này cũng tạo ra kẽ hở để phát sinh hiện tượng môi giới, trung gian trục lợi, gây méo mó chính sách.

Ngoài ra, vấn đề rất đáng chú ý là dữ liệu về dự án và thông tin của chủ đầu tư hiện vẫn chưa thực sự minh bạch, chưa được kết nối đồng bộ để người dân dễ tra cứu, còn cơ quan tiếp nhận hồ sơ cũng gặp khó trong khâu kiểm tra, đối chiếu. Vì vậy, trong thời gian tới, cần tập trung vào hai hướng lớn. Một là tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách theo hướng đơn giản hóa thủ tục, cắt giảm các khâu xác nhận không cần thiết, đẩy mạnh số hóa dữ liệu để giảm gánh nặng cho cả người dân lẫn cơ quan thực hiện. Hai là tăng cường minh bạch thông tin về dự án, chủ đầu tư, điều kiện mua, quy trình xét duyệt để người dân có thể tiếp cận rõ ràng, công bằng và hạn chế tối đa tình trạng trục lợi chính sách.

Ông Lê Quang Huy - Phó Tổng Giám đốc CTCP BIC Việt Nam:

Chúng tôi đánh giá cao sự đồng hành và quyết tâm của Chính phủ và các bộ, ngành. Đến thời điểm hiện tại, chúng tôi có niềm tin rất lớn. Chính sách bây giờ đã cởi mở hơn rất nhiều. Tinh thần chung là vướng ở đâu thì sửa ở đó. Điều này thể hiện rất rõ qua các nghị định, nghị quyết, thông tư được ban hành thời gian qua. Tuy nhiên, tôi xin bổ sung một số vấn đề từ thực tế triển khai:

Thứ nhất là câu chuyện xét duyệt hồ sơ đối tượng mua nhà ở xã hội. Hiện nay, doanh nghiệp là đơn vị trực tiếp tiếp nhận hồ sơ, ký hợp đồng, thu tiền và bàn giao nhà. Tuy nhiên, sau đó cơ quan nhà nước mới tiến hành hậu kiểm. Nếu phát hiện đối tượng không đủ điều kiện, thì việc thu hồi căn hộ rất phức tạp.

Khi đó, doanh nghiệp phải chấm dứt hợp đồng, thu hồi nhà, xử lý các vấn đề tài chính và làm lại toàn bộ quy trình bán hàng. Đây là rủi ro rất lớn đối với doanh nghiệp, trong khi lỗi có thể không xuất phát từ phía chúng tôi.

Tôi đề xuất công tác xét duyệt đối tượng nên do cơ quan nhà nước thực hiện ngay từ đầu. Có thể xây dựng một cơ sở dữ liệu chung về đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội trên VNeID. Khi người dân đăng ký, doanh nghiệp chỉ cần tra cứu và ký hợp đồng theo danh sách đã được xác nhận.

Thứ hai là vấn đề quy hoạch và chỉ tiêu kỹ thuật. Có những dự án nhà ở xã hội đã được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch phân khu, nhưng khi triển khai quy hoạch chi tiết lại phát sinh vướng mắc, dẫn đến chậm phê duyệt và ảnh hưởng tiến độ. Chúng tôi mong muốn quy trình phê duyệt được thống nhất và đồng bộ hơn để bảo đảm tiến độ dự án.

Thứ ba là câu chuyện chất lượng nhà ở xã hội. Chúng tôi luôn xác định rằng nhà ở xã hội không có nghĩa là chất lượng thấp. Từ những năm 2014-2015, BIC Việt Nam đã phát triển các dự án có trung tâm thương mại, tiện ích nội khu, không gian sinh hoạt cộng đồng. Gần đây, dự án của chúng tôi cũng chú trọng nâng cao giá trị thụ hưởng cho người dân.

Quan điểm của chúng tôi là phải tiệm cận chất lượng nhà thương mại ở mức hợp lý, để người dân có môi trường sống tốt. Tuy nhiên, hiện nay có một số quy định khiến việc nâng cao chất lượng gặp khó khăn. Ví dụ, nếu chủ đầu tư tách 20% quỹ đất để xây dựng công trình thương mại hoặc nhà ở thương mại theo quy định, thì phần diện tích thương mại dịch vụ trong khối đế tòa nhà nhà ở xã hội lại không được bố trí.

Điều này dẫn đến các tòa nhà thuần túy để ở, thiếu không gian thương mại dịch vụ ở khối đế. Từ tầng 2 trở lên là căn hộ, tầng 1 chủ yếu để xe hoặc bố trí kỹ thuật. Như vậy sẽ hạn chế giá trị thụ hưởng của cư dân. Chúng tôi đề xuất cho phép linh hoạt bố trí diện tích thương mại dịch vụ trong khối đế của dự án nhà ở xã hội, kể cả khi đã tách 20% quỹ đất riêng. Phần nghĩa vụ tài chính liên quan đến diện tích thương mại đó, doanh nghiệp sẵn sàng tính toán và thực hiện đầy đủ với Nhà nước.

Ông Nguyễn Thành Trung - Giám đốc Ban Quản lý dự án Kim Chung, Đông Anh:

Nhu cầu mua nhà ở xã hội tại nhiều dự án hiện nay tăng rất mạnh, lượng người dân đăng ký nộp hồ sơ luôn ở mức lớn. Tuy nhiên, việc chủ đầu tư phải trực tiếp đứng ra tiếp nhận hồ sơ, tổ chức bốc thăm lựa chọn khách hàng, đồng thời làm việc với các đoàn thanh tra, kiểm tra trong quá trình xét duyệt đang tạo ra không ít áp lực và làm chậm tiến độ triển khai dự án.

Trước thực tế này, các doanh nghiệp kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước nên đóng vai trò chủ trì trong việc hướng dẫn, tiếp nhận và thẩm định hồ sơ của người mua nhà ở xã hội. Theo đề xuất, cơ quan chức năng sẽ thực hiện việc kiểm tra, chấm điểm và xác nhận các trường hợp đủ điều kiện theo quy định; doanh nghiệp chỉ đảm nhận bước cuối cùng là ký hợp đồng với những khách hàng đã được phê duyệt. Cách làm này được cho là sẽ giúp quy trình minh bạch hơn, đồng thời giúp chủ đầu tư tiết kiệm nguồn lực để tập trung vào nhiệm vụ chính là triển khai xây dựng dự án.

Bên cạnh thủ tục xét duyệt, bài toán chi phí đầu tư cũng là vấn đề khiến nhiều doanh nghiệp trăn trở. Theo các quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, định mức chi phí xây dựng nhà ở xã hội gần như không có sự khác biệt so với các dự án chung cư thương mại. Trong khi đó, lợi nhuận của dự án nhà ở xã hội lại bị khống chế, khiến biên lợi nhuận của nhà đầu tư khá hạn chế.

Dù vậy, quá trình phát triển nhà ở xã hội thời gian gần đây đã ghi nhận một số tín hiệu tích cực từ phía chính sách. Khoảng tám tháng qua, các cơ quan quản lý đã từng bước tháo gỡ nhiều vướng mắc về thủ tục, đặc biệt là các quy định liên quan đến hồ sơ của người lao động - nhóm đối tượng chính của chương trình nhà ở xã hội.

Ông Phùng Công Sưởng - Tổng Biên tập Báo Tiền Phong:

Nhà ở xã hội là một chủ trương rất nhân văn. Đối tượng hướng đến là người trẻ, những người đang ở giai đoạn đầu lập nghiệp, đang là lực lượng nòng cốt trong sản xuất và phát triển đất nước. Việc giải quyết được bài toán chỗ ở cho họ không chỉ là câu chuyện an sinh, mà còn là cách chúng ta củng cố niềm tin và tăng thêm động lực cống hiến.

Qua các báo cáo đề dẫn và phần trao đổi của lãnh đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, các cục, vụ chuyên môn cùng đại diện doanh nghiệp, chúng ta thấy một bức tranh tương đối rõ.

Về con số, đến thời điểm này, chương trình đã đạt khoảng 70% mục tiêu 1 triệu căn. Kỳ vọng là có thể hoàn thành sớm hơn, thậm chí hướng tới mốc năm 2028. Đó là tín hiệu rất tích cực. Tuy nhiên, qua câu chuyện thực tế tại Hà Nội, TPHCM và các kiến nghị từ doanh nghiệp, chúng ta cũng thấy còn không ít vấn đề phải bàn.

Trước hết là câu chuyện quỹ đất và vị trí đất. Có địa phương bố trí được vị trí thuận lợi, nhưng cũng có nơi còn rất khó khăn. Đất đai là nguồn lực quan trọng, mỗi địa phương có chiến lược phát triển khác nhau nên mức độ ưu tiên cũng khác nhau. Đây là vấn đề cần tiếp tục được tháo gỡ về quan điểm và cách làm.

Thứ hai là nguồn vốn, cả cho chủ đầu tư lẫn cho người mua nhà. Những chia sẻ liên quan đến cơ chế tín dụng, đến quy định trong Luật Nhà ở 2023 chắc chắn sẽ được các cơ quan chức năng ghi nhận, nghiên cứu tiếp thu.

Thứ ba là hạ tầng xã hội trong các dự án. Doanh nghiệp phản ánh rất cụ thể những vướng mắc trong triển khai. Tôi tin rằng các cơ quan quản lý đã lắng nghe rất kỹ những kiến nghị này.

Có thể nói, có làm thì sẽ có vướng. Nhưng có hướng đi rõ ràng và có quyết tâm thì vướng mắc sẽ từng bước được tháo gỡ. Nhà nước đồng hành với doanh nghiệp, doanh nghiệp đồng hành với người dân. Khi chúng ta cùng chung mục tiêu thì chắc chắn khó khăn sẽ không phải là rào cản không thể vượt qua.

Chúng tôi tin rằng, với tinh thần trách nhiệm và quyết tâm như hôm nay, chương trình phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới sẽ có thêm những bước tiến mới, thực chất và hiệu quả hơn.