Khảo sát tại các dự án căn hộ có giá một tỷ đồng trở xuống tại TP HCM có thanh khoản rất cao trong 12 tháng qua, do phù hợp với túi tiền của đại đa số công dân trẻ có thu nhập ổn định.
Tuy nhiên, rổ hàng của dòng sản phẩm này đang ngày thu hẹp lại do mặt bằng chung giá căn hộ bình dân đang leo thang từ mức trung bình 900 triệu hoặc 1 tỷ đồng mỗi căn sang vùng 1,3-1,5 tỷ đồng. Điều này dẫn đến các căn hộ có giá một tỷ đồng một căn trở xuống chỉ cần công bố, nhận đặt chỗ đã hết hàng, đến khi về đích, ấn định ngày bàn giao lại vào chu kỳ tăng giá.
Cụ thể, dự án Saigon Metro Park (Thủ Đức) giá căn hộ khoảng một tỷ đồng được chào bán những đợt cuối cùng trong năm 2016, sắp bàn giao trong quý III/2017, đang tăng giá 100-200 triệu đồng mỗi căn. Từ dự án này di chuyển ra hướng đại lộ Phạm Văn Đồng hay Xa lộ Hà Nội để kết nối về trung tâm TP HCM khá thuận tiện, cộng thêm giá vừa túi tiền nên nhiều gia đình trẻ đã chọn nơi này xây tổ ấm.
Dự án The Art, trên đường Đỗ Xuân Hợp (quận 9), đợt chào bán đầu tiên các căn hộ 2 phòng ngủ dưới 60m2 giá 1,1 tỷ đồng được tung ra năm 2016 nay đã bàn giao cuốn chiếu dần, giá mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp nhích lên 1,25-1,3 tỷ đồng một căn. Chủ đầu tư dự án này cũng chủ động tăng giá những sản phẩm cuối cùng có view đẹp với giá 1,3-1,5 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ có diện tích nhỏ nhất. Hiện hạ tầng nội, ngoại khu dự án đang hoàn thiện khá nhanh.
Gần đây, dự án Tara Residence Tạ Quang Bửu (quận 8) được chào bán trong quý II-III/2017 cũng xảy ra tình trạng cháy hàng căn hộ một tỷ đồng. Giá thấp nhất đợt đầu tiên của dự án này là 950 triệu – 1 tỷ đồng mỗi căn nhỏ dưới 50m2 chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng. Thế nhưng các giai đoạn tung hàng tiếp theo, căn diện tích nhỏ đã bị đội giá lên đáng kể.
Cụ thể, giai đoan mở bán trong quý III/2017, giá giao dịch căn hộ một phòng ngủ dự án Tara Residence đã vọt lên 1,3-1,4 tỷ đồng một căn. Theo đơn giá tính bằng m2, căn một phòng ngủ có giá 23 triệu đồng mỗi m2 cao hơn mức giá bán bình quân cho các căn diện tích lớn 21-22 triệu đồng mỗi m2. Môi giới dự án này cho biết, các căn hộ giá một tỷ đồng mở bán giai đoạn đầu cháy hàng ngay từ khi công bố nên hiện nay giá bán chênh lệch (nhà đầu tư mua đi bán lại) đã tăng 15-20%.
Cũng tọa lạc tại quận 8, dự án Heaven Riverview (trên đường An Dương Vương dẫn ra đại lộ Võ Văn Kiệt) chào bán mức giá cực kỳ cạnh tranh, chỉ từ 900 triệu đồng cho căn một phòng ngủ, chưa bao gồm VAT. Nhờ giá vừa túi tiền và cam kết giao nhà quý I/2018 nên dự án nhanh chóng cháy hàng, các giao dịch thứ cấp đang tăng giá 50-100 triệu đồng với căn một phòng ngủ. Chủ đầu tư tiếp tục công bố giai đoạn 2 là Heaven City View cũng trung thành với phân khúc nhà 1 tỷ đồng một căn và nhận hàng trăm yêu cầu đặt chỗ của khách hàng.
Một dự án nhà vừa túi tiền khác là Roxana Plaza nằm ở cửa ngõ phía Bắc Sài Gòn, quy mô 1.174 căn hộ, trong đó 70% sản phẩm có giá 1 tỷ mỗi căn đã bao gồm thuế phí, cũng đang lộ diện. Nằm ngay mặt tiền Quốc lộ 13, thuộc địa phận Bình Dương nhưng giáp TP HCM qua quận Thủ Đức, cách trung tâm Sài Gòn 11-12km, nên hơn 400 khách hàng đã chủ động đăng ký thông tin trước ngày đặt chỗ chính thức để tranh thủ mua căn hộ giá rẻ nhất.
Nhiều năm quan sát thị trường địa ốc và dòng sản phẩm căn hộ bình dân, Tổng giám đốc Công ty Viethome, Nguyễn Anh Đào cho biết, trong vòng 5-10 năm tới, nhà chung cư giá một tỷ đồng một căn trở xuống vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển. Hiện nay đây là thị phần "nóng" được quan tâm nhiều nhất Sài Gòn và cũng là phân khúc có nhu cầu ở thật lớn nhất thị trường. Nguồn cầu và khả năng chi trả cho nhà ở có giá trị trong ngưỡng một tỷ đồng luôn chiếm thế thượng phong so với căn hộ trung - cao cấp (đa số mua để đầu tư).
"Một cặp vợ chồng trẻ có thu nhập ổn định với khoản tiền tiết kiệm 200-300 triệu đồng, mua nhà giá một tỷ đồng trở xuống, hàng tháng trả góp thay vì vung tiền đi thuê đang là bài toán được nhiều người áp dụng", ông Đào nói.
CEO Viethome phân tích, tính đến quý III/2017, các dự án chung cư bình dân, có vị trí khá xa, cách trung tâm quận 1, TP HCM (chợ Bến Thành) 13-15km trở lên. Thế nhưng quãng đường phải di chuyển khá dài không còn là rào cản với người mua do hạ tầng đã tương đối hoàn chỉnh, kết nối giao thông thông suốt. Thời gian đi lại từ nhà đến nơi làm việc trung bình được người thành thị chấp nhận là 30-45 phút. Nếu các dự án một tỷ đồng mỗi căn đáp ứng được ngưỡng thời gian di chuyển này trong điều kiện hạ tầng hoàn thiện, thanh khoản của sản phẩm sẽ rất cao.
Ông Đào nhận xét, hiện thách thức lớn đối với thị trường nhà giá rẻ chính là, các chung cư được xem là phân khúc bình dân tại Sài Gòn ngày càng xa dần vùng giá 1 tỷ đồng hoặc có rất ít sản phẩm giá mềm. Nguyên nhân là do chi phí cho quỹ đất ngày càng đắt đỏ và biên lợi nhuận của nhà giá rẻ ngày càng kém hấp dẫn. Đa số các căn hộ tầm trung đang nhích dần về vùng giá 1,3-1,5 tỷ đồng một căn, thậm chí cao hơn. “Đây chính là lý do rổ hàng giá một tỷ đồng trở xuống cứ bung hàng đến đâu là hết đến đấy, việc cháy hàng, tăng giá xảy ra thường xuyên”, ông Đào nói.
