Vành đai 3 Hà Nội: Hiệu ứng “domino” khi hạ tầng phản ánh vào giá
Tại Hà Nội, bất động sản dọc tuyến Vành đai 3 đã ghi nhận mức tăng giá 100–150% trong giai đoạn 2019–2023, khi hạ tầng dần hoàn thiện và hình thành trục phát triển mới. Những chuyển động quanh Vành đai 3 TP.HCM hiện nay đang đặt ra câu hỏi với giới đầu tư: liệu một chu kỳ tăng giá tương tự có đang lặp lại, nhưng ở giai đoạn sớm hơn?
Vành đai 3 Hà Nội là tuyến giao thông huyết mạch dài khoảng 65 km, đi qua các khu vực như Nam Từ Liêm, Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì và kết nối trực tiếp với các trục cao tốc liên vùng. Trong quá trình tuyến đường được hình thành từ những năm 2010, nâng cấp và đưa vào vận hành đồng bộ giai đoạn 2019–2023, Vành đai 3 đã đóng vai trò trục xương sống thúc đẩy mở rộng không gian đô thị, kéo giãn dân cư và dịch chuyển các cực phát triển ra ngoài khu vực nội đô.
Theo dữ liệu thị trường, mặt bằng giá bất động sản tại nhiều khu vực bám theo hành lang Vành đai 3 ghi nhận mức tăng 100–150%, cao hơn đáng kể so với các quận nội đô – nơi mức tăng phổ biến trong khoảng 69–97%, tùy phân khúc và thời điểm.
Cùng với đà tăng giá, hàng loạt khu đô thị và dự án quy mô lớn đã hình thành dọc tuyến, cho thấy rõ hiệu ứng “domino” của hạ tầng khi lợi thế giao thông dần phản ánh vào giá bất động sản. Mức tăng mạnh này cho thấy dư địa tăng trưởng tại nhiều khu vực quanh Vành đai 3 Hà Nội đã dần “neo cao” sau một chu kỳ dài hưởng lợi từ hạ tầng.
Khi tuyến đường gần như hoàn thiện trong giai đoạn 2021–2025, câu chuyện tăng giá không còn nằm ở kỳ vọng mà đã phản ánh rõ vào mặt bằng giá hiện tại. Chính tại thời điểm chu kỳ hạ tầng bước vào giai đoạn chín muồi, thị trường ghi nhận sự dịch chuyển trong chiến lược đầu tư, khi dòng vốn bắt đầu tìm kiếm những khu vực mới đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ hạ tầng.
Vành đai 3 TP.HCM: Chu kỳ hạ tầng mới ở giai đoạn đầu
Nếu Vành đai 3 Hà Nội đã bước vào giai đoạn chín muồi của chu kỳ tăng giá, thì tại TP.HCM, chu kỳ này vẫn đang ở giai đoạn đầu. Vành đai 3 TP.HCM là tuyến giao thông liên vùng dài khoảng 76 km, đi qua TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An, được thiết kế theo mô hình đường vành đai khép kín, giữ vai trò kết nối các đô thị vệ tinh, khu công nghiệp và hệ thống cao tốc hướng tâm.
Theo kế hoạch, tuyến đường này dự kiến khép kín vào ngày 30/6/2026. Khi hoàn thành, Vành đai 3 TP.HCM sẽ liên thông trực tiếp với 5 trục cao tốc quan trọng gồm TP.HCM – Trung Lương, Bến Lức – Long Thành, TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, TP.HCM – Mộc Bài và TP.HCM – Chơn Thành. Cấu trúc hạ tầng này giúp rút ngắn thời gian di chuyển liên vùng, đồng thời mở rộng không gian phát triển đô thị – công nghiệp ra ngoài lõi TP.HCM, hình thành hành lang kinh tế mới cho toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Ở thời điểm hiện tại, mặt bằng giá bất động sản dọc theo hành lang Vành đai 3 TP.HCM vẫn còn phân hóa mạnh, phản ánh một chu kỳ hạ tầng mới chỉ bắt đầu hình thành. Thực tế cho thấy, một số khu vực như khu Đông TP.HCM (Quận 9 cũ) đã bước vào giai đoạn đón sóng sớm, với giá sơ cấp ghi nhận mức 80–100 triệu đồng/m² trong năm 2025. Khi dư địa tăng giá tại các khu vực này dần thu hẹp, dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang những khu vực còn ở giai đoạn tích lũy.
Trong bức tranh hình thành của Vành đai 3 TP.HCM, khu Tây Sài Gòn, đặc biệt là Đức Hòa (Long An), đang được giới đầu tư nhìn nhận là một trong số ít khu vực còn bám trực tiếp trục vành đai với mặt bằng giá chưa bị đẩy lên cao. Khu vực này đồng thời hưởng lợi từ xu hướng giãn dân, giãn công nghiệp và quá trình tái cấu trúc không gian đô thị TP.HCM mở rộng – những đặc điểm thường xuất hiện ở giai đoạn đầu của một chu kỳ hạ tầng.
Thực tế thị trường cho thấy, bất động sản gắn với hạ tầng hiếm khi chờ đến khi hoàn thiện mới ghi nhận tăng giá; dòng tiền đầu tư thường dịch chuyển sớm, ngay từ giai đoạn hạ tầng bắt đầu hình thành, khi mặt bằng giá còn trong quá trình tích lũy và dư địa tăng trưởng vẫn rộng. Với Vành đai 3 TP.HCM, thị trường hiện được nhìn nhận đang ở giai đoạn “nhận diện cơ hội”, tương đồng với thời điểm Vành đai 3 Hà Nội giai đoạn 2013–2015.
Trong bối cảnh đó, The Win City là dự án khu đô thị quy mô lớn tại khu Tây Sài Gòn, tọa lạc trên trục Trần Văn Giàu nối dài (Tỉnh lộ 10), kết nối trực tiếp với Vành đai 3 TP.HCM. Dự án được phát triển trên quỹ đất hơn 13 ha, định hướng phục vụ nhu cầu ở thực và khai thác cho thuê tại khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp, với pháp lý hoàn thiện và mặt bằng giá thuộc nhóm thấp trong hành lang Vành đai 3 ở thời điểm hiện tại.
Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư miền Bắc đang tìm kiếm cơ hội đón đầu chu kỳ hạ tầng mới tại TP.HCM, giai đoạn hiện nay là thời điểm mà quyết định đầu tư không còn dựa trên kỳ vọng, mà dựa trên vị trí trong chu kỳ phát triển – khi hạ tầng đã hiện hữu, nhưng mặt bằng giá mới chỉ bắt đầu được thiết lập.