Rót vốn cho dự án khả thi cao
Trong bối cảnh khó khăn hiện nay, theo ông, chúng ta cần đưa ra những giải pháp nào để giải cứu được thị trường bất động sản?
 |
GS.TS Hoàng Văn Cường |
Nguồn vốn tín dụng của ngân hàng ở nước ta vẫn luôn đóng vai trò quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn, gây mất niềm tin do một số doanh nghiệp có sai phạm. Cho nên, việc tăng cường huy động vốn qua kênh trái phiếu là rất khó khăn.
Mặt khác, nhiều trái phiếu doanh nghiệp lại đến hạn phải thanh toán, nên càng thêm áp lực. Vì thế, hệ thống ngân hàng vẫn cần phải tài trợ vốn cho bất động sản, nhất là với những dự án có triển vọng hoàn thành, có khả năng đưa ra tiêu thụ trên thị trường.
Thực tế, trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn khan hiếm, thiếu hàng. Cho nên những dự án nào có tính khả thi, nằm ở vị trí thuận lợi, có thể đưa vào sử dụng được ngay thì cần ưu tiên.
Khi ngân hàng tài trợ vốn cho các dự án này cũng không lo rủi ro, thậm chí còn mang lại ý nghĩa rất lớn, bởi nhiều khi những dự án đó lại đang tồn đọng vốn của chính ngân hàng. Nếu để dở dang, không tiếp tục đầu tư, triển khai tiếp, thì có khi các ngân hàng cũng không xử lý được nguồn vốn còn đang tồn đọng. Vì thế, ngân hàng cần tính toán, tài trợ vốn cho các dự án có tính thanh khoản tốt, để họ sớm hoàn thành. Điều này rất cần, cũng rất có lợi cho cả phía doanh nghiệp và ngân hàng.
Và theo tôi, cũng không nên đặt ra các tiêu chí như còn nợ cũ hay không, nợ cũ đã thanh toán hay chưa… Bởi nếu như vậy thì dự án đang dở dang vi phạm hết, không đủ điều kiện vay. Nên cần phải ra đặt tiêu chí thì đó là khả năng hoàn thành và thu hồi vốn của dự án. Đồng thời, ngân hàng phải kiểm soát được dòng tiền đó. Khi dự án bán được hàng, lập tức tiền sẽ quay trở lại ngân hàng luôn, như vậy vẫn rất an toàn.
“Gán nợ” giá rẻ
Còn những khó khăn vướng mắc về mặt trái phiếu doanh nghiệp, rõ ràng cũng cần phải có những giải pháp để tháo gỡ, thưa ông?
Như tôi vừa đề cập, hiện nay có nhiều khoản trái phiếu bất động sản đến hạn thanh toán. Vì thế, cũng cần phải thay đổi phương thức, cho phép chuyển đổi trái phiếu doanh nghiệp. Bởi thông thường chỉ có hai cách, hoặc doanh nghiệp phải thanh toán cho người mua trái phiếu bằng tiền, hoặc thanh toán bằng chính các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai.
 |
Đề xuất cho phép chuyển đổi trái phiếu bất động sản lấy sản phẩm nhà ở. Ảnh minh hoạ |
Theo tôi, trong trường hợp này không nên quá khắt khe về các tiêu chí bán bất động sản hình thành trong tương lai. Vì để thỏa mãn điều kiện đó thì dự án lại chưa bán được. Bây giờ chúng ta coi người mua trái phiếu giống như người đóng tiền vào cho dự án, và sẽ được nhận lại một phần dự án đó như một người góp vốn. Như vậy dự án sẽ khả thi, và người dân bỏ tiền vào đó, trong tương lai có thể sẽ có phần lợi nhuận tốt.
Có lẽ nhiều người cũng sẵn sàng chuyển đổi trái phiếu thành sản phẩm bất động sản. Khi đã cho phép chuyển đổi, thì việc mua bán trái phiếu chuyển đổi đó rất dễ. Với nhà đầu tư có cái nhìn dài hạn, người ta sẵn sàng làm việc đó. Khi đó thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ bớt khó khăn, dần dần phát triển được. Đây cũng là vấn đề cần phải tính đến trong việc sửa đổi Nghị định 65 về vấn đề liên quan đến huy động trái phiếu.
Ông có lo ngại khi đó người chuyển đổi trái phiếu bị chèn ép, phải mua sản phẩm bất động sản với giá cao từ chủ đầu tư?
Sẽ không có chuyện nâng giá bất động sản như thế được, bởi vì trái phiếu chuyển đổi đó phụ thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên. Thậm chí, trong trường hợp này chủ doanh nghiệp còn phải chịu thiệt, bán rẻ đi để người ta không đòi tiền. Vì nếu không chuyển đổi, anh buộc phải trả tiền họ. Nếu không trả được, khách hàng sẽ kiện ra toà.
Trong bối cảnh bí bách như vậy, chủ đầu tư buộc phải “gán nợ” bằng chính sản phẩm của mình, mà đã là gán nợ thì phải bán với giá rẻ chứ không thể có giá đắt được. Thà bán rẻ để duy trì, phát triển dự án đó còn hơn không trả nợ được, doanh nghiệp lại lao đao, phá sản, thậm chí còn mất không. Như vậy, việc cho phép gán nợ sẽ có lợi cho cả hai bên cũng như góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường chung hiện nay.
Tăng gói hỗ trợ cho bất động sản
Ngoài vấn đề nguồn vốn, ông có cho rằng, việc tháo gỡ về thể chế cũng là vấn đề cấp thiết đặt ra?
Đúng là ngoài vấn đề nguồn vốn, có nhiều dự án không triển khai được, còn dở dang vì thiếu tính pháp lý.
Trước đây các cơ quan quản lý sẵn sàng ra quyết định, bây giờ họ lo sợ rủi ro nên dừng lại, không dám đưa ra quyết định. Những yếu tố pháp lý ấy cần phải xử lý bằng hai cách.
Thứ nhất, với những quy định của pháp luật chưa rõ ràng thì phải gắn với trách nhiệm của cơ quan quản lý. Trong trường hợp này, anh phải dám quyết định trên cơ sở mang lại hiệu quả tốt nhất cho xã hội, chứ không phải chờ pháp luật quy định rõ ràng lúc đó mới triển khai thực hiện.
Còn những cái thuộc về quy định cứng, hoặc chúng ta phải chờ sửa xong nhưng lúc đó sẽ rất chậm. Vì thế, cần phải có biện pháp xử lý mang tính tức thời. Chẳng hạn, Quốc hội từng thông qua những nghị quyết để quyết định những vấn đề luật pháp chưa cho phép, chưa phù hợp. Như vậy, Chính phủ có thể tổng hợp những vấn đề mang tính cấp bách để trình Quốc hội ban hành nghị quyết để thực hiện ngay, không cần chờ đến khi luật có hiệu lực, vì lúc đó sẽ chậm.
Bên cạnh đó, Chính phủ cũng cần điều chỉnh các nguồn lực đầu tư công. Đặc biệt như gói phục hồi kinh tế hiện đang giải ngân chậm, cần phải tăng thêm phần đầu tư gói hỗ trợ cho bất động sản. Như trước đây chúng ta có gói 30 nghìn tỷ đồng mang lại sản phẩm khá tốt, bây giờ phải thêm những gói hỗ trợ tương tự như vậy. Giải pháp này cũng giúp phục hồi thị trường nhà ở, đặc biệt với kênh nhà ở xã hội đang thiếu, rất quan trọng trong thị trường bất động sản hiện nay.
Theo ông, mục tiêu đạt 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 liệu có khả thi không, và cần giải pháp căn cơ gì để đạt được mục tiêu này?
Đương nhiên đây là mục tiêu rất cấp thiết và quan trọng. Còn việc khả thi hay không sẽ phụ thuộc vào hai yếu tố. Trước tiên là vấn đề nguồn lực. Vì nhà ở cho đối tượng xã hội có mức giá thấp, lại không phải bán một lần mà là trả góp. Như vậy rõ ràng hiệu quả về mặt kinh tế sẽ rất thấp, thậm chí không hiệu quả. Vì thế, điều quan trọng đặt ra là Nhà nước có hỗ trợ nguồn vốn cho mảng này không. Và theo tôi, nên ưu tiên dành nguồn vốn cho các dự án nhà ở xã hội.
Thứ nữa, chủ trương này còn phụ thuộc vào chính sách phân bổ nguồn lực. Ví dụ như dành đất đai cho khu vực này thế nào, chính sách thu hút nhà đầu tư tham gia vào thị trường này ra sao… Nếu kết hợp tốt được cả hai vấn đề, nguồn lực của Nhà nước và cơ chế chính sách, phù hợp thì mục tiêu đạt 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội không phải khó khăn, hoàn toàn có thể đạt được.
Cảm ơn ông !
