Vì sao phải ghi đầy đủ thành viên gia đình?
Ngay sau khi thông tin, từ ngày 5/12 tới, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (gọi tắt sổ đỏ) sẽ phải ghi đầy đủ những thành viên trong gia đình cùng sử dụng đất, đã gây nhiều tranh cãi, trong đó nhiều ý kiến cho rằng, quy định trên là sẽ đặt thêm thủ tục hành chính, gây khó khăn trong việc giao dịch, chuyển nhượng của người dân.
Trước nhiều ý kiến trên, Bộ TN-MT đã lên tiếng lý giải về việc ‘sổ đỏ’ phải ghi đủ các thành viên gia đình. Theo đó, ngày 29/9/2017, Bộ TN-MT đã ban hành Thông tư số 33 quy định chi tiết Nghị định số 01/2017 ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
Cụ thể, tại Khoản 5 Điều 6 của Thông tư này đã hướng dẫn việc thể hiện thông tin về người sử dụng đất đối với trường hợp cấp “sổ đỏ’. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai thì “hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do đó, khi ghi Giấy chứng nhận thì chỉ thể hiện thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình, các thành viên khác trong hộ gia đình không có chung quyền sử dụng đất (ví dụ như những người không phải là nhân khẩu mà Nhà nước đã xác định để giao đất cho hộ gia đình trước đây, người không có công đóng góp để tạo lập quyền sử dụng đất của hộ…) thì không ghi trên giấy chứng nhận.
Trường hợp cấp Giấy chứng nhận đối với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người theo quy định tại Khoản 4 Điều 98 của Luật đất đai. Trường hợp cấp Giấy chứng nhận đối với đất là tài sản của cá nhân thì phải ghi họ, tên của cá nhân đó.
Với những lý giải trên, Bộ TN-MT cho rằng, nội dung quy định tại Khoản 5 Điều 6 của Thông tư này là phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 98 của Luật đất đai (thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì ‘sổ đỏ’ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện).
Không tạo ra các khó khăn hay rào cản
Ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai-Bộ TN-MT) cho rằng, quy định này nhằm khắc phục những tồn tại trong thực tế triển khai thi hành Luật đất đai như tranh chấp, mâu thuẫn về quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong hộ gia đình khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất; do khi xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia đình chưa xác định rõ các thành viên có chung quyền sử dụng đất nên không có đầy đủ cơ sở pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, cũng như giải quyết các quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến đất đai của hộ gia đình....
Theo đại diện Bộ TN-MT, quy định nêu trên sẽ bảo đảm chặt chẽ về mặt pháp lý, cụ thể hơn về mặt chủ thể có quyền sử dụng đất. Điều này không tạo ra các khó khăn hay rào cản mà còn giảm những rủi ro cho người sử dụng đất, minh bạch về tài sản, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình.
Bộ này cũng cho rằng, quy định nêu trên cũng không đặt thêm thủ tục hành chính khi thực hiện các quyền của hộ gia đình sử dụng đất như một số ý kiến đã nêu mà đảm bảo sự phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự (Khoản 2 Điều 212 Bộ Luật dân sự quy định trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản là tài sản chung của gia đình thì phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ).
Có gây khó khi mua bán, chuyển nhượng?
Theo đánh giá của của một số Luật sư chuyên về lĩnh vực đất đai thì Thông tư 33 của Bộ TN-MT quy định cụ thể hơn so với các quy định cũ. Trước đây, luật quy định hai điều khác nhau, một điều về tên vợ hoặc tên chồng làm chủ hộ, còn một điều về những ai có chung quyền sử dụng đất thì đều phải ghi thống nhất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn Thông tư 33 sẽ gộp hai điều này lại cho thống nhất. “Việc này sẽ quy định chặt chẽ hơn chứ không gây khó khăn trong mua bán, chuyển nhượng”, vị Luật sư nói.
