Đặt cọc không quá 10%
Sáng 29/8, hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Liên quan đến vấn đề đặt cọc, theo Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, hiện có 2 phương án cho nội dung này.
Phương án 1: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Phương án 2: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.
 |
Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh |
Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với phương án 1 vì khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, dự án đã kết thúc giai đoạn chuẩn bị dự án để chuyển sang giai đoạn thực hiện. Do đó, tính pháp lý của dự án là đủ rõ với người mua, thuê mua nên có thể cho phép nhận đặt cọc.
Còn nếu cho phép thu tiền đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này” sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ.
Ngoài ra, qua quá trình nhận đặt cọc, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có cơ hội để đánh giá cụ thể hơn về nhu cầu của các khách hàng tiềm năng, chủ động hơn về phương án kinh doanh, từ đó hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.
Về số tiền đặt cọc, theo ông Thanh, số tiền này cần được quy định ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.
“Nếu quá cao sẽ không loại bỏ được những doanh nghiệp không đủ năng lực tham gia thị trường; nếu quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia”, nhấn mạnh điều này, ông Thanh nói, dự thảo Luật được chỉnh sửa, quy định số tiền đặt cọc tối đa 10% giá bán, cho thuê mua.
Quan tâm đến vấn đề này khi thảo luận, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương) cho rằng, tiền đặt cọc nếu không quy định số tiền tối đa, sẽ có nhiều rắc rối phát sinh. Vì bây giờ vấn đề đặt cọc đang rất lộn xộn do thiếu quy định cụ thể về vấn đề này. Từ đó dẫn đến tình trạng chiếm dụng vốn, huy động tiền đặt cọc quá nhiều, có dự án tới 30 - 50% tổng giá trị, có dự án không triển khai được, người mua nguy cơ mất tiền.
 |
Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị tại phiên thảo luận, sáng 29/8 |
Bà Nga cũng nhất trí với quy định về thời điểm đặt cọc như phương án 1, được thu tiền đặt cọc khi dự án có thiết kế cơ sở và số tiền không vượt quá 10%. Quy định như vậy đảm bảo chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có trở ngại pháp lý, người mua không bị lừa vốn.
Theo đại biểu Nguyễn Tạo (Lâm Đồng), đặt cọc và huy động vốn là vấn đề phát sinh nhiều tranh chấp, dẫn tới khiếu kiện đông người. Vì vậy, ông đề nghị trong lần sửa đổi luật cần quy định rõ tiến độ như thế nào mới được phép chuyển nhượng dự án; xác định rõ tỷ lệ hoàn công, được các cơ quan nhà nước kiểm tra; đảm bảo đầu tư hạ tầng đồng bộ…
Nhiều sàn giao dịch câu kết trốn thuế, lũng đoạn thị trường
Cũng theo cơ quan thẩm tra, nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Một số ý kiến nhất trí về quy định các loại giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Ông Vũ Hồng Thanh cho biết, thực tiễn cho thấy các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chỉ làm chức năng quảng cáo, môi giới, chưa thực hiện hết chức năng của mình; câu kết với các bên giao dịch để trốn thuế, lũng đoạn thị trường, cung cấp thông tin không chính xác.
 |
Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh (Ninh Bình) |
“Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản là không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm lũng đoạn thị trường”, ông Thanh nêu.
Tiếp thu ý kiến, dự thảo Luật đã được chỉnh sửa theo hướng: bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; bổ sung chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản.
Đại biểu Phạm Văn Hoà (Đồng Tháp) ủng hộ phương án không quy định bắt buộc phải thông qua sàn, để đảm bảo quyền lợi của người mua. Ông cũng cùng nhận định, sàn giao dịch chủ yếu làm môi giới, trung gian, mục đích mang lại lợi nhuận, không đảm bảo tính công khai minh bạch.
“Bỏ thông qua sàn rất cần thiết, thay vào đó, Nhà nước chỉ nên khuyến khích giao dịch thông qua sàn”, ông Hoà nhận định.
Cùng mối quan tâm, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh (Ninh Bình) quan tâm đến quy định tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; phải hành nghề trong một sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới.
Để cơ quan quản lý Nhà nước quản lý tốt các đối tượng này, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh đề nghị nghiên cứu chế tài xử lý cá nhân hoạt động môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề môi giới và không làm việc trong một tổ chức sàn kinh doanh bất động sản.
Nữ đại biểu đoàn Ninh Bình nhất trí với 7 nhóm hành vi bị nghiêm cấm trong dự thảo, bên cạnh đó, đề nghị bổ sung hành vi bị nghiêm cấm là thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản và quy định rõ dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.
