Quận Hoàn Kiếm - Hà Nội được coi là nơi sở hữu giá đất cao nhất Hà Nội. Những khu đất vàng với vị trí đắc địa tại khu vực này gần như đã có chủ và số lượng dự án chưa thực hiện cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Thế nhưng vẫn có những nghịch lý, đất vàng số 9 Đinh Lễ (ngay gần Hồ Hoàn Kiếm) dù đã có chủ trương chuyển nhượng cho đối tác khác từ hơn 1 năm trước, với mức giá chỉ...70 tỷ đồng, nhưng đến nay vẫn chưa tìm được người mua.
Trong khi đó, tại khu vực Hàng Bài, một dự án bất động sản khác của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, chỉ tính riêng tiền giải phóng đền bù đã lên tới con số....1 tỷ đồng/m2. Vậy đâu là nguyên nhân dẫn đến nghịch lý này?
Đất vàng số 9 Đinh Lễ thuộc sở hữu của Công ty CP quảng cáo và hội chợ thương mại (Vinexad). Khu đất này cũng là tài sản lớn nhất của Vinexad kể từ khi thực hiện cổ phần hóa đến nay.
Hiện trên khu đất này là toà nhà Văn phòng 5 tầng của Vinexad với diện tích đất 314,5 m2, diện tích sàn khoảng 1.500 m2. Ngoài làm văn phòng, một phần diện tích này đang được Vinaxad cho thuê lại. Được biết, phần diện tích trụ sở là đất thuê của Nhà nước còn thời hạn đến năm 2026.
Hiện tiền thuê đất phải trả hàng năm là 540 triệu đồng/năm, tăng 12 lần so với năm 2010. Việc cho thuê văn phòng từ năm 2013-2014 đã bắt đầu gặp khó khăn do giá thuê giảm và diện tích trống tăng lên. Một số kết cấu của tòa nhà đã xuống cấp theo thời gian đầu tư.
Trong khi đó, nếu khai thác cho thuê làm văn phòng hết thì doanh thu chỉ được 2 tỷ đồng. Năm 2014 là 1,4 tỷ đồng.
Chính vì vậy, Vinexad đánh giá việc sử dụng trụ sở tại số 9 Đinh Lễ hiện không có hiệu quả và về lâu dài sẽ khó khăn trong hạch toán chi phí và tiền thuê đất sẽ còn tăng cao.
Thực tế, việc chuyển nhượng khu đất này đã manh nha từ những năm 2012, nhưng phải đến tận đại hội cổ đông năm 2014, việc chuyển nhượng này mới được công bố để tìm đối tác.
Nguyên nhân dẫn đến sự lưỡng lự này là do trước đó, một phương án được Vinexad tính toán là sẽ lên kế hoạch đầu tư lâu dài tại số 9 Đinh Lễ như: đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê, đầu tư khách sạn hoặc làm dịch vụ… Tuy nhiên, công ty không có vốn, dùng vốn vay thì không hiệu quả.
Công ty đã kêu gọi các đối tác hợp tác đầu tư, tuy nhiên qua nghiên cứu khảo sát, nghiên cứu các đối tác đều dừng lại không có ý muốn hợp tác đầu tư.
Do đó, Vinexad đành chọn phương án 'bán đứt' trụ sở nói trên và sử dụng tiền bán trụ sở để mua văn phòng khác làm trụ sở lâu dài, chia tiền mặt cho cổ đông theo tỷ lệ sở hữu cổ phần để tăng thu nhập và đảm bảo quyền lợi của cổ đông, bổ sung vốn lưu động.
Mức giá bán được lãnh đạo Vinaxad đưa ra là 70 tỷ đồng. Tuy nhiên, lý giải về việc đưa ra mức giá này, lãnh đạo công ty chỉ đưa ra dẫn chứng về giá rao bán của một số khu đất khác trong khu vực như: vị trí số 1 Bờ Hồ (hiện là toàn nhà văn phòng của một ngân hàng) đang chuyển nhượng với giá chưa đến 200 triệu đồng/m2 hay vị trí khu đất tại Phố Lò Đúc…
Các đối tác đàm phán chuyển nhượng cũng không được tiết lộ, mà chỉ được nhắc đến khi trả giá cao nhất là 200 triệu đồng/m2.
Việc ủy quyền tất cho Hội đồng quản trị bán trụ sở mà không đề cập đến định giá, bán đấu giá... khiến cổ đông cho rằng việc bán tài sản quan trọng này của công ty thiếu minh bạch.
Dù đưa ra một mức giá không phải là cao, nhưng hơn 1 năm, khu đất vàng này vẫn không tìm được đối tác.
Theo Vinexad, đã có dăm bảy đối tác vào làm việc nhưng không có kết quả. Nguyên nhân là do thời hạn đất thuê không còn nhiều (còn 11 năm), thị trường bất động sản đang gặp khó khăn và khu đất nằm trong khu vực bị hạn chế về chiều cao (không được xây quá 28m, tức là khoảng 7 - 8 tầng).
Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư vào nhưng lại phải đi ra vì cảm thấy hiệu quả đầu tư không cao.
Việc khai thác không hiệu quả, trong khi thời gian thuê khu đất ngày càng rút ngắn, khiến việc bán khu đất vàng này ngày càng khó khăn.
Chính vì vậy, tại Đại hội cổ đông của Vinexad 2015, Hội đồng quản trị công ty đã quyết định đưa ra cơ chế "mềm" với mức giá đấu giá dao động 63-70 tỷ đồng, thay vì quy định "cứng" là 70 tỷ đồng.
Việc chuyển nhượng tài sản trên đất và quyền thuê đất của Vinexad sẽ được thực hiện qua hình thức đấu giá công khai. Vinexad có thể "bán đứt" cho đối tác, hoặc cùng hợp tác liên doanh, liên kết để đầu tư khu đất này.
Dù đã tính đến phương án "nhượng bộ" về giá, nhưng việc có chuyển nhượng thành công khu đất vàng này không rõ ràng vẫn là một bài toán khó đối với Vinexad khi thời hạn thuê khu đất này chỉ còn 11 năm. Trong khi để xây dựng và phát triển một dự án cũng đã mất khoảng 5-7 năm. Hiệu quả sử dụng của khu đất này rõ ràng là bài toán khó cho các đối tác muốn đầu tư vào.
