"Đọc vị" các chiêu trò thổi giá đất

PV: Thưa TS. Trần Xuân Lượng, ông có thể phân tích, lật mở về những chiêu trò của nhóm đầu cơ, “thổi giá”?

TS. Trần Xuân Lượng: Những nhóm đầu cơ bất động sản thường sử dụng nhiều chiêu trò tinh vi để trục lợi từ thị trường đất đai. Một trong những chiến thuật phổ biến là thổi giá thông qua các cuộc đấu giá giả tạo. Họ tổ chức các cuộc đấu giá với sự tham gia của các công ty ma hoặc người đại diện để đẩy giá đất lên cao hơn mức thực tế. Sau đó, nhóm đầu cơ này sẽ bán lại ngay lập tức với mức giá chênh lệch lớn. Hệ quả là giá đất tăng đột biến mà không phản ánh đúng giá trị thực tế.

TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam.

Thêm vào đó, thao túng thông tin quy hoạch cũng là một chiêu trò thường thấy. Nhóm đầu cơ thường cấu kết với một số quan chức để nắm bắt thông tin quy hoạch trước khi được công bố rộng rãi. Điều này cho phép họ mua vào các lô đất có giá trị thấp và sau đó đẩy giá lên cao khi thông tin quy hoạch chính thức được tiết lộ. Tình trạng này không chỉ làm méo mó thị trường bất động sản mà còn tạo ra sự bất công, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Một chiêu trò khác của nhóm đầu cơ là đầu tư trước vào các lô đất trong khu vực. Trước khi diễn ra các cuộc đấu giá chính thức, các nhóm này thường âm thầm mua vào các lô đất ở các khu vực lân cận với giá thấp. Sau đó, khi cuộc đấu giá diễn ra, họ đẩy giá các lô đất mới lên cao, tạo ra tâm lý tăng giá cho cả khu vực. Khi giá đất được đẩy lên đến mức cao nhất, họ bán lại các lô đất đã đầu tư trước đó với giá cao, thu lợi nhuận khổng lồ.

PV: Điều này để lại những hệ lụy gì thưa ông?

TS. Trần Xuân Lượng: Hậu quả của việc đấu giá đất mất kiểm soát là rất nghiêm trọng, làm méo mó thị trường và có thể gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế và xã hội.

Việc các nhóm đầu cơ, “thổi giá” đất nền thông qua các cuộc đấu giá đất các huyện vùng ven Hà Nội sẽ khiến thị trường bất động sản bị méo mó, để lại nhiều hệ lụy cho xã hội.

Thứ nhất là, tạo ra bong bóng bất động sản: Khi giá đất bị đẩy lên cao một cách không hợp lý, thị trường bất động sản dễ rơi vào trạng thái "bong bóng". Giá trị đất đai bị thổi phồng vượt xa giá trị thực tế, tạo ra nguy cơ “bong bóng” vỡ khi thị trường điều chỉnh. Sự sụp đổ của thị trường bất động sản có thể dẫn đến khủng hoảng tài chính, làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư và gây thiệt hại lớn cho nền kinh tế.

Thứ hai là, tác động đến người có nhu cầu thực: Giá đất tăng cao làm giảm khả năng tiếp cận đất đai của những người dân có nhu cầu thực sự, như xây nhà ở hoặc đầu tư kinh doanh. Những người này gặp khó khăn lớn trong việc tìm kiếm nơi ở hoặc địa điểm kinh doanh phù hợp với khả năng tài chính của mình. Điều này không chỉ làm gia tăng sự bất bình đẳng xã hội mà còn cản trở sự phát triển kinh tế bền vững.

Thứ ba là, gây lãng phí tài nguyên đất đai: Đất đai bị giữ lại để đầu cơ mà không được sử dụng đúng mục đích, dẫn đến tình trạng lãng phí tài nguyên quý giá. Các lô đất sau khi được đấu giá nhưng không được triển khai xây dựng hoặc bị bỏ hoang trong thời gian dài không chỉ làm giảm giá trị đất mà còn ảnh hưởng đến quy hoạch phát triển đô thị. Hệ quả là sự phát triển kinh tế bị đình trệ và nguồn lực quốc gia bị lãng phí.

Thu hồi đất nếu người trúng đấu giá vi phạm hoặc bỏ hoang không về ở

PV: Theo ông cần có biện pháp gì để ngăn chặn tình trạng này?

TS. Trần Xuân Lượng: Để ngăn chặn tình trạng đấu giá đất mất kiểm soát, cần có những biện pháp quyết liệt và đồng bộ từ phía chính quyền.

Một là, quản lý và giám sát chặt chẽ quá trình đấu giá: Cần tăng cường giám sát các cuộc đấu giá đất, nâng mức đặt cọc đấu giá và yêu cầu minh bạch thông tin về người tham gia đấu giá. Điều này giúp giảm thiểu sự tham gia của các nhóm đầu cơ và đảm bảo rằng các cuộc đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch.

Vị trí khu đất 19 lô đấu giá (LK03-LK04) tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức, Hà Nội) có giá trúng từ 91,3 - 133,3 triệu đồng/m2 gây choáng.

Hai là, cải cách chính sách thuế: Theo kinh nghiệm quốc tế thì một biện pháp hiệu quả để ngăn chặn đầu cơ là áp dụng thuế cao đối với đất đai không sử dụng hoặc bị đầu cơ. Thuế cũng cần được áp dụng đối với các giao dịch mua bán đất ngắn hạn, nhằm giảm bớt động cơ đầu cơ và rửa tiền. Tuy nhiên việc này chúng ta chưa làm được vì thiếu dữ liệu, thiếu thông tin đặc biệt là thiếu tính chuyên môn và khách quan trong định giá đất so với quốc tế. Nên chúng ta còn loay hoay mãi chưa giải quyết được tận gốc rễ của vấn đề trên tinh thần của Nghị quyết TƯ 18.

Ba là, quy hoạch và phát triển đồng bộ: Chính phủ cần phát triển nhà ở xã hội và các khu đô thị vệ tinh để giảm áp lực lên giá đất tại các khu vực trung tâm và vùng ven. Quy hoạch sử dụng đất cần được thực hiện đồng bộ, có tầm nhìn dài hạn, đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả và bền vững. Tăng cường phát triển nhà, hạn chế giao dịch đất nền.

Bốn là, xét duyệt hồ sơ kỹ lưỡng: Người tham gia đấu giá đất cần phải chứng minh được khả năng tài chính hợp pháp và mục đích sử dụng đất rõ ràng. Yêu cầu này giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ và rửa tiền. Đồng thời, người trúng đấu giá phải cam kết sử dụng đất đúng mục đích trong thời gian quy định. Nếu vi phạm, đất có thể bị thu hồi và người vi phạm phải chịu trách nhiệm pháp lý, thậm chí bị thu hồi.

Năm là, hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai: Nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện dữ liệu thông tin đất đai, đặc biệt là dữ liệu về giá đất. Việc định giá đất cần phải dựa trên các tiêu chí khách quan, khoa học và minh bạch, tạo cơ sở để thực hiện đấu giá đất một cách công bằng và chính xác. Đồng thời, dữ liệu này cũng sẽ giúp cơ quan thuế tính toán chính xác nghĩa vụ tài chính đối với các giao dịch đất đai, từ đó giảm thiểu tình trạng đầu cơ và gian lận thuế.