Dịch chuyển có chọn lọc
Phát biểu tại tọa đàm “Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động”, ông Phạm Lâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group khẳng định, bất động sản vẫn là một trong những thị trường có rất nhiều cơ hội và triển vọng. Nhiệm vụ của chúng ta là cần tổ chức, quy hoạch lại để đảm bảo được sự phát triển lâu dài của thị trường này.
PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng cho rằng, thế giới đang trải qua những diễn biến “bất thường và bất ổn”. Các xung đột địa chính trị kéo dài không chỉ làm đứt gãy chuỗi cung ứng mà còn đẩy giá năng lượng và vàng biến động mạnh mẽ. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn thể hiện sự tự tin với những chỉ số ấn tượng trong năm 2025.
Ông Thiên nhận định, thị trường bất động sản đang rơi vào tình thế cực kỳ thách thức bởi áp lực kép, gồm xu thế lãi suất cho vay tăng rõ rệt và áp lực từ mục tiêu tăng trưởng hai con số trong khi dư địa chính sách tiền tệ đang thu hẹp dần.
“Việt Nam cần tái định vị hệ thống huy động vốn, dịch chuyển từ việc dựa dẫm quá mức vào tín dụng ngân hàng sang lấy thị trường vốn làm trụ cột để khai mở nguồn lực đầu tư từ khu vực tư nhân”, ông Thiên nói.
Chuyên gia này nhấn mạnh, năm 2026 phải là năm “vươn mình” bằng cách đổi mới tư duy và rộng mở các không gian phát triển mới vượt ra khỏi mặt đất truyền thống. Để vượt qua khó khăn, ông Thiên chỉ ra 4 biện pháp.
Cụ thể, phải điều tiết dòng vốn. Trong đó, không ưu tiên vốn đại trà cho bất động sản mà hướng dòng tiền vào các thị trường sản xuất, kinh doanh khác. Tập trung xử lý dứt điểm các dự án đang bị đình trệ để khơi thông nguồn lực. Chú trọng các khu vực tiềm năng và phương thức triển khai mới và phân khúc nhà ở xã hội. Đề xuất chi tiêu ngân sách nghịch chu kỳ để hỗ trợ nền kinh tế vượt qua giai đoạn thắt chặt tiền tệ.
“Dòng tiền bất động sản hiện nay không hoàn toàn “phòng thủ” mà đang dịch chuyển có chọn lọc vào những tài sản có giá trị thực, nền tảng pháp lý bền vững và khả năng giữ giá dài hạn”, ông Thiên khẳng định.
3 kịch bản
Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án Nhà ở CBRE Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản đang bước vào một quá trình sàng lọc tự nhiên, mang tính tất yếu sau giai đoạn biến động mạnh mẽ cả về vi mô lẫn vĩ mô.
Bước sang năm 2026, ông Kiệt dự báo đây sẽ là năm sàng lọc “cực mạnh” khi các nghị định và luật mới được áp dụng đồng bộ, giúp bóc tách triệt để mọi giá trị ảo và nhường chỗ cho những tài sản có tính bền vững cao. Đây cũng là thời điểm các chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược, chú trọng đa dạng hóa nguồn vốn và đặc biệt là xác lập các nguồn vốn xanh để thích ứng với tiêu chuẩn mới của thị trường.
Yếu tố minh bạch khi mỗi mét vuông đất sẽ được định danh bằng một hệ thống như căn cước công dân riêng biệt cũng là điểm nhấn của thị trường. Cơ chế này giúp kiểm soát chính xác 100% quyền sở hữu, triệt tiêu hoàn toàn tình trạng đứng tên hộ và giúp người mua - người bán minh bạch hóa hoàn toàn về mặt bằng giá cũng như giao dịch.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt đưa ra 3 kịch bản có thể xảy ra với thị trường bất động sản năm 2026. Theo đó, ở kịch bản cơ sở mang tên “Hồi phục thực chất” - sẽ kỳ vọng vào một tiến trình phục hồi bền vững khi mức lạm phát được kiểm soát tốt dưới mức 4,5% - yếu tố then chốt giúp thanh khoản thị trường được cải thiện rõ rệt so với giai đoạn trước.
Với kịch bản “Bình minh rực rỡ” là sự bứt phá mạnh mẽ nhưng lưu ý rằng xác suất xảy ra kịch bản này là tương đối thấp. Cuối cùng là kịch bản “Thử thách sức bền” - nếu các áp lực kinh tế không được giải tỏa kịp thời.
Về cấu trúc sản phẩm, ông Kiệt khẳng định thị trường đang chứng kiến sự “chấm dứt kỷ nguyên phân lô” đối với phân khúc đất nền. Trong chu kỳ mới, những loại hình đất nông nghiệp hay đất rừng vốn “núp bóng” dưới danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chính thức mất thanh khoản và bị đào thải nhanh chóng do sự siết chặt của các chính sách định danh tài sản.
Căn hộ sẽ tiếp tục khẳng định vị thế là “trục xương sống” của đô thị trong ít nhất 5 năm tới, phục vụ nhu cầu an cư của giới trẻ, tập trung mạnh vào các dự án đa tiện ích và được phát triển theo mô hình TOD.
Để thành công trong chu kỳ mới này, ông Kiệt khuyến nghị các doanh nghiệp cần thực hiện chiến lược tái cấu trúc mô hình nguồn vốn tài chính để giảm thiểu sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời quyết liệt số hóa và chuyên nghiệp hóa bộ máy quản trị. Sản phẩm phải được chuyển dịch tập trung vào nhóm giá trị thực, đảm bảo tính thanh khoản ổn định hơn để duy trì dòng tiền bền vững trong giai đoạn lãi suất có nhiều biến động.
Riêng với các nhà đầu tư cá nhân, ông Kiệt đưa ra lời khuyên cần thay đổi tư duy, tập trung nhiều hơn vào khả năng khai thác thực tế và tầm nhìn dài hạn của tài sản. Việc nâng cao năng lực thẩm định số, sử dụng thành thạo các công cụ công nghệ kết hợp với thẩm định thực tế hiện trường là yêu cầu bắt buộc để quản trị rủi ro tài chính hiệu quả trong giai đoạn hiện nay.
“2026 sẽ là giai đoạn đào thải khắc nghiệt đối với những sản phẩm thiếu nền tảng vững chắc, nhường lại dư địa phát triển cho các dự án có tiềm năng thực sự. Do đó, việc nhận diện chính xác giá trị thực của tài sản chính là chìa khóa để nhà đầu tư và doanh nghiệp trụ vững trong cuộc tái cấu trúc toàn diện này”, ông Kiệt khẳng định.