Thị trường Condotel lao dốc: Chưa có quy định rõ ràng

Condotel lao dốc

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện tại các tỉnh, thành ven biển khắp cả nướccó khoảng 148 dự án condotel đến từ 52 chủ đầu tư, với khoảng 40.000 căn hộ condotel. Trong đó, giai đoạn 2017 - 2019, có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ được tung ra thị trường. Condotel tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc (Kiên Giang), Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận.

Condotel đang gặp phải vướng mắc về pháp lý và hơn hết, thị trường thoái trào sau những đổ vỡ cam kết lợi nhuận khủng. Mới đây, một trang web chuyên về bất động sản vừa công bố báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và lưu ý đến các diễn biến kém khả quan của loại hình bất động sản "lai" condotel. Năm 2018 giá trung bình condotel cả nước tiệm cận mốc 40 triệu đồng mỗi m2 nhưng đến quý IV/2019 chỉ ghi nhận 35 triệu đồng, giảm 8%.

Báo cáo này cũng đưa ra dự báo xu hướng của thị trường condotel trong 12 tháng tới với bức tranh màu xám. Đơn vị này cho rằng, năm 2020 sẽ đầy khó khăn đối với condotel khi nhà đầu tư đang mất niềm tin vào loại sản phẩm này, sau sự cố dự án condotel tại Đà Nẵng phá vỡ cam kết lợi nhuận 12%/ năm. Tiềm năng của phân khúc condotel trong năm tới được cho là kém hấp dẫn hơn những dòng sản phẩm khác như chung cư, biệt thự, nhà phố và đất nền.

Cam kết lợi nhuận bao nhiêu hợp lý?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, căn hộ khách sạn (condotel) là loại hình đã phát triển khá lâu trên thế giới. Về tỷ lệ cam kết lợi nhuận, theo bà Hằng, phân tích một số mô hình vận hành kinh doanh ở một địa điểm đẹp, chủ đầu tư đủ năng lực, bản thân nhà điều hành có uy tín thì mức độ cam kết 6-10% là có thể đạt được. Bà Hằng nhấn mạnh, con số này dựa trên kinh nghiệm Savills từng thử nghiệm.

Ông Trương Xuân Quý, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Flamingo, đơn vị đang triển khai và đưa vào vận hành một số dự án nghỉ dưỡng tại miền Bắc cho biết, xu thế cam kết 4-6% của các dự án trên thế giới là tương đương với lãi suất ngân hàng. Tại Việt Nam cũng không ngoại lệ và điều này cũng đảm bảo sự an toàn cho khoản đầu tư của khách hàng. Tuy nhiên, theo ông, sau vài năm đưa vào vận hành, chủ đầu tư khai thác tốt thì mức lợi nhuận này có thể cao hơn nữa. Vì vậy, ông cho rằng, tùy thuộc vào năng lực và uy tín cũng như cách thức chủ đầu tư vận hành để đưa ra các con số cam kết lợi nhuận hợp lý cho sản phẩm của doanh nghiệp.

“Nếu các dự án thuê vận hành là công ty nước ngoài thì mức hợp lý là 4-6%. Còn nếu chủ đầu tư tự vận hành thì có thể đạt được mức 8-10% trong các năm đầu”, ông Quý nói.

Nhìn lại sự phát triển của condotel tại Việt Nam thời gian qua, ông Quý thừa nhận con số cam kết lợi nhuận của condotel từng là cuộc đua của các chủ đầu tư. Do đó, điều quan trọng là nhà đầu tư thứ cấp phải lựa chọn được các chủ đầu tư có uy tín, bởi tại nhiều quần thể condotel, đôi khi chỉ có 100 căn được đặt ở nơi có tiện ích hiện đại, vị trí đắc địa như thế sẽ đảm bảo được mức cam kết lợi nhuận cao.

Còn bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó Tổng Giám đốc Phụ trách Kinh doanh Công ty CP Vinhomes cho rằng, condotel là một hướng đi mới về bất động sản nghỉ dưỡng, khi được quản lý chặt chẽ bằng khung pháp lý sẽ hạn chế được những hệ luỵ xấu, thậm chí khơi thông được nguồn vốn lớn trong dân, giảm được nguồn tín dụng ngân hàng đổ vào bất động sản để ưu tiên cho các lĩnh vực kinh tế khác. Việc đưa ra cam kết lợi nhuận cũng không phải rủi ro, quan trọng là khách hàng nên lựa chọn chủ đầu tư uy tín, có khả năng vận hành quản lý tốt để đảm bảo chi trả thu nhập cam kết cho khách hàng.

Lỗ hổng pháp lý về “bán condotel hình thành trong tương lai”

Câu chuyện condotel bị một số chủ đầu tư quảng bá sẽ có sổ đỏ vĩnh viễn để “dụ” nhà đầu tư đổ tiền đầu tư đã làm ảnh hưởng đến thị trường. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, “đất du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích du lịch, không được tùy tiện biến thành đất ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực, có thể phá vỡ quy hoạch du lịch và tác động tiêu cực đến môi trường thu hút đầu tư phát triển du lịch.

Ông Châu đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn” theo thời hạn của dự án.  

Ông Châu cho biết thêm, hiện tại, nhà đầu tư thứ cấp chịu nhiều thua thiệt khi mua bán căn hộ condotel. Nguyên nhân chủ yếu là lỗ hổng pháp luật và thiếu hành lang pháp lý để điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh loại hình condotel. “Luật Kinh doanh Bất động sản có “lỗ hổng”, bởi luật chỉ quy định chặt chẽ các điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng lại không quy định chặt chẽ các điều kiện bán các loại bất động sản khác hình thành trong tương lai, trong đó có condotel. Do đó, các chủ đầu tư dự án nhà ở, dự án condotel hình thành trong tương lai đã “tận dụng tối đa” khe hở các quy định của pháp luật dân sự để huy động vốn với giá trị rất lớn, thậm chí đến hơn 90% trị giá hợp đồng, gây rủi ro cho khách hàng”, ông Châu dẫn chứng.