Vẫn phải vay thương mại
Hàng chục dự án về nhà xã hội tại Hà Nội, TPHCM chưa được hưởng đầy đủ các ưu đãi, hỗ trợ từ Nhà nước. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Cty Lê Thành, nói rằng, nhiều năm qua công ty đầu tư xây dựng hơn 3.000 căn nhà giá rẻ tại quận Bình Tân, TPHCM với giá bán 12-13 triệu đồng/m2. Công ty đã bàn giao dự án nhà xã hội An Lạc quy mô 930 căn hộ (cho thuê thời hạn lên đến 50 năm) và đang triển khai dự án nhà ở xã hội Tân Kiên...
Tuy nhiên, đến nay, công ty vẫn chưa xong thủ tục ưu đãi tiền sử dụng đất, không được vay vốn ưu đãi mà phải vay ngân hàng thương mại lãi suất lên tới 11%/năm. “Nhiều chính sách phát triển nhà xã hội triển khai chậm, mâu thuẫn chồng chéo trong các quy định về thuế”, ông Nghĩa nói.
Ông nêu ví dụ cụ thể với Cty Lê Thành. Luật quy định, với nhà xã hội chỉ để cho thuê thì được áp dụng thuế suất thấp hơn. Nghị định 100 quy định dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê được giảm 70% thuế VAT, giảm 70% thuế thu nhập doanh nghiệp.
Tuy nhiên, cơ quan thuế căn cứ Luật Thuế VAT năm 2016 và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, yêu cầu Công ty Lê Thành nộp 50% thuế. Cơ quan chức năng giải thích, Luật Nhà ở năm 2014 quy định giảm thuế nhưng không ghi cụ thể 70% và các luật thuế có giá trị cao hơn Nghị định 100 nên áp dụng theo pháp luật về thuế.
Theo đại diện Cty Cổ phần BIC Việt Nam, nhà đầu tư tiếp xúc với vốn vay ưu đãi rất khó. Doanh nghiệp vẫn phải vay thương mại bình thường 10%, lúc giảm là 9%. Hệ số sử dụng đất được tăng thêm 1,5 lần nhưng lại khống chế dân số, không tăng thêm so với quy hoạch nên về bản chất vẫn giữ nguyên.
Vướng mắc ưu đãi thuế
Đại diện Cty Cổ phần BIC Việt Nam cho biết, về bản chất, nhà xã hội không được ưu đãi bao nhiêu; tiền sử dụng đất được miễn nhưng lại không được khấu trừ tiền giải phóng mặt bằng, trong khi làm nhà thương mại thì lại được khấu trừ. Thuế VAT được hưởng 5% nhưng đầu vào vẫn là 10%.
“Công ty đang “treo” một đống VAT trên giấy tờ và nếu “treo” 2-3 năm thì sẽ không còn gì. VAT không được trả bằng tiền mà phải khấu trừ đầu vào, đầu ra. Trong khi đầu vào không có nữa thì lấy đâu ra khấu trừ. VAT nếu “treo” quá 3 năm thì coi như mất. Theo tôi, ưu đãi về thuế phải giống như tiền sử dụng đất thì phù hợp hơn, tức là quy ngay về tiền cho doanh nghiệp qua hình thức miễn VAT đầu vào”, đại diện lãnh đạo BIC Việt Nam nói.
Đại diện Cty Bắc 9 (đang làm dự án nhà ở xã hội Ecohome 3) nói rằng, có chính sách nhà ở xã hội hiện nay không khác trước đây. Theo Nghị định 100 về nhà ở xã hội, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trước đây, doanh nghiệp chỉ cần lên Cục Thuế Hà Nội là giải quyết xong, bây giờ phải về Chi cục Thuế quận Bắc Từ Liêm làm rồi lên Cục Thuế Hà Nội. Cục Thuế Hà Nội yêu cầu phải có danh sách khách hàng mới được miễn. Nhưng chủ đầu tư chưa bán được hàng thì lấy đâu ra danh sách khách hàng. “Để được miễn, thủ tục rất phức tạp”, đại diện Cty Bắc 9 nói.
Ngoài ra, theo vị này, việc định giá bây giờ khó hơn vì tiền sử dụng đất chưa được miễn khó xác định giá, kéo theo cả dây chuyền vướng mắc. Giá nhà ở xã hội bây giờ cao hơn trước đây do suất đầu tư tăng, chủ đầu tư không được vay ưu đãi. Với Ecohome 3, chủ đầu tư mất thêm tiền giải phóng mặt bằng, tiền xây dựng trường học... Chủ đầu tư không “cấu” được vào đâu buộc phải “cấu” vào giá bán. Theo Nghị định 100, chủ đầu tư được bàn giao hạ tầng cơ bản mới có thể làm nhà xã hội rẻ được. Chủ đầu tư không thể vay được vốn vay ưu đãi vì chủ đầu tư chưa đáp ứng được quy định của ngân hàng chính sách.
Đại diện Cty Handico 5 nói rằng, sau khi hoàn thành 3 dự án nhà ở xã hội tại Sài Đồng, Đại Kim, Minh Khai, chủ đầu tư muốn làm dự án nhà ở xã hội nữa nhưng không có quỹ đất. Ngoài ra, bất cập trong việc triển khai nhà ở xã hội là quy trình thực hiện đối với dự án vẫn quá nhiều khâu, từ giai đoạn thiết kế đến thẩm định hồ sơ, xác định giá thành, giá bán, xét duyệt đối tượng mua nhà…
Vì sao khó tiếp cận vốn ưu đãi?
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Chí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết, vốn vay ưu đãi lấy từ nguồn thu ngân sách từ các dự án dưới 10ha là hơn 10.000 tỷ đồng; Hà Nội sẽ cho vay thông qua Quỹ Đầu tư phát triển thành phố với lãi suất ưu đãi.
Tuy nhiên, nguyên tắc cho vay cũng như ngân hàng, tức là đảm bảo an toàn và hiệu quả vốn vay. Riêng năm 2019, vốn vay ưu đãi cho nhà xã hội rất ít, Hà Nội chỉ được phân bổ khoảng chục tỷ đồng (cho cả nhà đầu tư và người mua nhà vay). Theo ông Dũng, dù được ưu đãi tiền sử dụng đất nhưng đây là khoản chỉ chiếm khoảng 10-15% giá trị đầu tư dự án.
Về nguồn vốn ưu đãi, bà Chu Nguyên Thành, Tổng Giám đốc Quỹ Đầu tư phát triển thành phố Hà Nội, nói rằng, đúng là Hà Nội dự kiến dành hàng nghìn tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội nhưng Quỹ Đầu tư phát triển “chưa tiếp cận được” mà phải cho vay bằng vốn điều lệ. Quỹ được phép cho vay hơn 200 tỷ đồng/dự án; lãi suất vay hiện nay là 6,95%/năm, ưu đãi hơn ngân hàng thương mại và không thay đổi trong suốt thời gian vay. Quỹ cũng mở các hội nghị tiếp cận nhà đầu tư, nhưng ít nhà đầu tư quan tâm. “Tôi không rõ vì sao doanh nghiệp ít vay qua Quỹ nhưng về thủ tục thì Quỹ phải làm chặt chẽ”, bà Thành nói.
Bà Thành cho rằng, doanh nghiệp muốn hợp tác với ngân hàng thương mại hơn là thông qua Quỹ vì ngân hàng thương mại linh hoạt khi kiểm soát được dòng tiền của doanh nghiệp, biết được “sức khỏe” của nhà đầu tư qua nhiều dự án. Theo bà, thủ tục đầu tư với một dự án bất động sản thường kéo dài nhiều năm.
Thời gian để Quỹ thẩm định rất nhanh nhưng để hoàn thiện một bộ thủ tục theo quy định nộp cho Quỹ có khi mất đến 4 năm, thậm chí có trường hợp từ khi manh nha đến khi đủ hồ sơ mất 8 năm mới xong, nhất là các thủ tục về đất đai. “Không chỉ nhà xã hội, ngay cả đầu tư công vì sao chậm thế vì thủ tục không đầy đủ không ai dám giải ngân. Doanh nghiệp cần nhanh và linh hoạt chứ không thể cứ ngồi chờ được”, bà nói.
Về nguyên nhân khiến công tác phát triển nhà ở xã hội bị “mắc cạn”, ở góc độ quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng, bên cạnh khó khăn về nguồn vốn, điểm nghẽn thứ hai là việc triển khai thực hiện dự án tại địa phương gặp không ít bất cập. Có địa phương chọn địa điểm xây dựng nhà ở xã hội không phù hợp, dẫn đến không phát triển được dự án hoặc có phát triển dự án, nhưng không thu hút được nhiều người về ở.
Bộ Xây dựng hướng dẫn tiêu chí gói vay 3.000 tỷ đồng
Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 3. Chính phủ giao Bộ KH&ĐT cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội, đồng thời bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định để hỗ trợ cho vay phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung một số nội dung bất cập tại Nghị định số 100 để trình Chính phủ xem xét, ban hành trong quý IV theo trình tự thủ tục rút gọn; đề xuất đổi mới phương thức, cơ chế, chính sách để giải quyết căn bản nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Ngoài ra, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp các địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TPHCM tập trung chỉ đạo, triển khai thực hiện tốt các nhiệm vụ, giải pháp đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, nhất là công nhân.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, Bộ Xây dựng đang xây dựng tiêu chí đối tượng vay ưu đãi nhà ở xã hội từ gói mới. Theo đó, tiêu chí vay sẽ giống như áp dụng với gói 30.000 tỷ đồng nhưng giờ quy mô ít hơn. Đồng thời, Bộ Xây dựng giao cho Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản nghiên cứu sửa đổi những bất cập của Nghị định 100. Ngọc Mai
