Đấu giá đất: Định giá phải sát thị trường

Tính tiền đặt cọc theo giá trúng thầu

Lộ nhiều bất cập sau vụ bỏ cọc đấu giá đất ở Thủ Thiêm (TPHCM)

Sau vụ bỏ cọc đấu giá đất ở Thủ Thiêm, nhiều ý kiến cho rằng, luật quy định liên quan đấu giá bất động sản đang có nhiều lỗ hổng, ông thấy sao về nhận định này?

Việc tham gia đấu giá đất, bỏ giá cao bất thường rồi sau đó bỏ cọc đã từng xảy ra trong nhiều năm và ở nhiều nơi. Tuy nhiên, đó chỉ là những vụ nhỏ lẻ thôi, còn vụ ở Thủ Thiêm vừa qua lại rất lớn. Những vụ bỏ cọc trước đây chủ yếu chỉ xảy ra với những người kinh doanh theo dạng đầu cơ nhỏ lẻ, nhằm thổi giá thị trường, rất dễ nhận biết, nên mức độ ảnh hưởng không đáng kể.

Tuy nhiên, vụ bỏ cọc ở Thủ Thiêm đã khác hoàn toàn, đặc biệt lô đất đó rất lớn, nhà đầu tư tham gia cũng rất lớn, có tên tuổi trên thị trường, mức giá cũng cao rất bất thường… Điều này làm cho người dân và xã hội khó lý giải. Rất ít người nghĩ những nhà đầu tư có tên tuổi như vậy lại dùng chiêu trò để vụ lợi, nên có sự tác động rất lớn và làm nhiễu loạn thị trường.

Thế nhưng ở đây rõ ràng đơn vị tổ chức đấu giá đã thực hiện đúng quy định nhà nước. Nhà đầu tư bỏ tiền ra đấu giá cao bất thường rồi bỏ cọc cũng thực hiện đúng quy định. Không ai sai ở đây cả, nhưng kết quả mang lại thì lại sai, vì nó không mang lại kết quả như mong muốn, làm thị trường nhiễu loạn, gây mất lòng tin và ảnh hưởng đến ổn định tài chính, kinh tế, đặc biệt là ảnh hưởng đến đầu tư... Rõ ràng ở đây có lỗ hổng về luật pháp, về các quy định liên quan.

“Trong đấu giá quyền sử dụng đất, mục tiêu không chỉ để thu tiền về ngân sách, mà quan trọng là dùng công cụ thị trường để chuyển những mảnh đất đó về tay những nhà đầu tư có khả năng sử dụng mảnh đất đó hiệu quả nhất cho xã hội. Do vậy, phải đánh giá được năng lực nhà đầu tư, ít nhất là anh ta có khả năng thanh toán sau khi đấu giá thành công hay không? Điều này chúng ta còn đang bỏ ngỏ, thiếu chặt chẽ”. Hoàng Văn Cường.

Cụ thể theo ông những lỗ hổng cần phải khắc phục sau vụ việc này là gì?

Tại phiên chất vấn vừa qua, Bộ TN&MT Trần Hồng Hà đã trả lời khá thuyết phục, thẳng thắn về vấn đề này, nên cá nhân tôi cũng không tranh luận. Theo tôi, tiền đặt cọc chỉ là một phần, nhưng quan trọng nhất là nhà đầu tư đó có tiền để mua mảnh đất đó hay không? Vì thế, vấn đề đầu tiên cần quan tâm là việc kiểm tra năng lực tài chính của nhà đầu tư, đánh giá xem họ có năng lực thực sự không, hay chỉ tham gia rồi gây nhiễu loạn, cản trở người khác.

Trong đấu giá quyền sử dụng đất, mục tiêu không chỉ để thu tiền về ngân sách, mà quan trọng là dùng công cụ thị trường để chuyển những mảnh đất đó về tay những nhà đầu tư có khả năng sử dụng mảnh đất đó hiệu quả nhất cho xã hội. Do vậy, phải đánh giá được năng lực nhà đầu tư, ít nhất là anh ta có khả năng thanh toán sau khi đấu giá thành công không? Điều này chúng ta còn đang bỏ ngỏ, thiếu chặt chẽ.

Thứ hai, khi nhà đầu tư bỏ cọc, họ phải chịu xử phạt, mất tiền đặt cọc theo quy định. Tuy nhiên, số tiền cọc chỉ chiếm từ 5 - 20% tuỳ theo giá trị lô đất. Lô đất giá trị lớn thì tiền đặt cọc nhỏ, ngược lại lô đất nhỏ tiền đặt cọc lớn hơn, nhưng mức tối đa cũng chỉ 20% và tối thiểu 5%. Điều đáng quan tâm là, tiền đặt cọc lại dựa trên giá khởi điểm chứ không phải giá trúng thầu. Trong khi giá khởi điểm thường dựa trên thang bảng do nhà nước quy định và thường rất thấp, nên số tiền đặt cọc cũng không nhiều. Chính vì vậy, chúng ta cần phải điều chỉnh hai yếu tố này về luật pháp.

Thứ nhất, giá khởi điểm phải định giá thật sát với giá thị trường, để các nhà đầu tư thấy, chỉ những ai thực sự có khả năng khai thác mảnh đất đó hiệu quả, tạo ra giá trị gia tăng hơn họ mới tham gia. Còn những người có ý đồ đấu giá, rồi găm đất chờ thời cơ bán lại, hoặc tung tin, thổi giá kiếm lời, thì cơ hội đó sẽ không nhiều.

Như vậy sẽ loại trừ được bóng dáng của những nhà đầu cơ, và sẽ còn lại đúng là những nhà đầu tư thực sự tham gia đấu giá. Đồng thời, nếu giá khởi điểm sát với giá thị trường, khi đó tiền đặt cọc cho lô đất sẽ tăng lên. Và khi nhà đầu tư trả giá cao bất thường sẽ biết ngay đó là cuộc đấu giá không bình thường. Lúc đó cơ quan quản lý Nhà nước phải vào cuộc ngay chứ không phải chờ đến khi nhà đầu tư tuyên bố bỏ cọc.

Thứ hai, về quy định xử phạt, tiền đặt cọc chỉ là cam kết khi tham gia đấu giá. Còn khi trúng rồi, nếu không mua thì phải xử lý theo giá trị họ đã đấu giá. Chẳng hạn, giá khởi điểm 8 đồng, anh đấu giá mua 10 đồng, nếu không mua nữa, phải xử lý tỷ lệ phần trăm tiền cọc theo giá 10 đồng chứ không phải giá khởi điểm 8 đồng.

Tất nhiên trước khi họ tham gia, chúng ta phải kiểm tra năng lực của nhà đầu tư, xem họ có đủ năng lực mua không. Ngân hàng nào đang quản lý tài sản của họ phải đứng ra xử lý giúp nhà nước, thu hồi số tiền này. Theo tôi, chúng ta cần sử dụng công cụ kinh tế đó để quản lý.

Hàng hóa đặc biệt cần quy trình đấu giá khác biệt

Cũng có ý kiến cho rằng, không nên để kéo dài thời gian, mà cần rút ngắn thời gian thanh toán so với quy định hiện nay?

Việc này cũng cần phải xem xét, bởi sau khi đấu giá thành công, lượng tài sản thanh toán để sở hữu lô đất thường rất lớn, không phải một ngày, hai ngày doanh nghiệp trúng đấu giá có tiền ngay được. Nhà đầu tư sau trúng đấu giá phải thu xếp, huy động dòng tiền thanh toán, nên phải có đủ thời gian. Nếu rút ngắn thời gian lại sẽ gây khó cho nhà đầu tư.

Phải khẳng định, thời gian đó không phải thời gian chờ đợi để nhà đầu tư trả lời có mua hay không, mà đó là thời gian để nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nếu hết thời gian mà không trả, cơ quan chức năng sẽ kê biên tài sản ngân hàng của doanh nghiệp trúng đấu giá và xử phạt theo quy định. Vì thế, theo tôi không nên rút ngắn thời gian thanh toán của nhà đầu tư.

Để tránh tình trạng bỏ cọc không mong muốn, cũng không ít ý kiến cho rằng, phải nâng tỷ lệ tiền đặt cọc lên thay vì mức quy định như hiện nay?

Tôi không đồng tình với quan điểm này. Bởi lẽ, người ta tham gia đấu giá nhưng chắc gì họ đã trúng thầu? 10 người tham gia, cũng chỉ có 1 người trúng, còn 9 người khác không trúng. Giờ họ lại phải đi huy động lượng tiền rất lớn bỏ không đó mà không biết có được mua hay không.

Mặt khác, nếu nâng tỷ lệ tiền đặt cọc lên, có khi lại phản tác dụng là loại bớt các nhà đầu tư vào đấu thầu cạnh tranh. Khi đó, kết quả sẽ không được như mong muốn. Vì thế, tôi cho rằng, không nên nghĩ đến chuyện nâng giá tiền đặt cọc, mà nên giữ ở mức vừa phải, để cho nhiều người tham gia đấu giá. Nhiều cơ hội cạnh tranh sẽ tốt hơn.

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, có lẽ vì thế cũng cần có sự khác biệt khi tổ chức đấu giá, không nên đánh đồng như các loại hàng hóa thông thường khác?

Điều đó đúng. Đấu giá một sản phẩm thông thường như một cái ô tô, một bức tranh, hay cổ vật gì đó chẳng hạn, sau đó người ta mang về trưng bày, hay gói trong kho cất đi, đó là chuyện của người ta, không ai quan tâm. Còn đấu giá với hàng hoá đất đai không chỉ để thu tiền về cho ngân sách, mà phải chọn nhà đầu tư sử dụng mảnh đất đó hiệu quả nhất cho xã hội, tức là phải đưa mảnh đất đó vào sử dụng, tạo ra giá trị, lợi ích cho cộng đồng, cho xã hội. Chính vì vậy, trong vấn đề đấu giá hàng hoá đất đai phải có quy định khác hơn so với đấu giá những hàng hóa thông thường.

Cảm ơn ông!