Chỉ là hướng dẫn các quy định có từ các Luật
Liên quan đến những ý kiến còn băn khoăn về văn bản số 703 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT), ông Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai cho biết, đây là văn bản của Tổng cục hướng dẫn các địa phương dựa trên những quy định đã có trong các Luật chứ không phải văn bản quy phạm pháp luật.
Cũng theo ông Phấn, việc cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng ở đây là cấp theo thời hạn của dự án. "Khi giao đất, cho thuê đất thương mại, dịch vụ thực hiện dự án thì đều có thời hạn không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Vì vậy, khi cấp giấy chứng nhận cũng sẽ theo thời hạn 50 hoặc 70 năm", ông Phấn nói.
Ông Phấn cho hay, để cấp được giấy chứng nhận trong văn bản hướng dẫn của Tổng cục chỉ rõ cần tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
"Sau rà soát, với những trường hợp giao, cho thuê đất đúng theo quy định, xây dựng đúng theo quy hoạch, thiết kế, có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng", vị này lý giải. Tuy nhiên, theo ông Phấn sau khi các địa phương cùng rà soát, có thể có trường hợp cấp giấy chứng nhận được ngay sau đó, nhưng cũng có những trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận được.
"Chẳng hạn những trường hợp giao đất là nhà ở không hình thành đơn vị ở, đối chiếu theo quy định của pháp luật về đất đai thì làm gì có loại đất nào là nhà ở không hình thành đơn vị ở, tức là từ khi giao đất đã giao không đúng theo quy định. Vậy bây giờ phải rà soát lại, điều chỉnh cho đúng bản chất, công năng của công trình là thương mại, dịch vụ" - ông Phấn lý giải.
Theo văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ vừa ban hành hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đối với loại hình căn hộ du lịch (Condotel), biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel) đang gây nhiều tranh cãi.
Nhiều người cho rằng với văn bản này, loại hình bất động sản Condotel và Officetel sẽ được cấp “giấy khai sinh”, vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết. Tuy nhiên, những người am hiểu pháp luật cho rằng văn bản không có gì mới.
Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo - giám đốc TAT Law Firm cho biết, văn bản 703 là văn bản mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ của Bộ TN&MT cho các Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhân công trình xây dựng không phải là nhà ở (Condotel).
Văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT về loại hình BĐS Condotel đang có nhiều ý kiến trái chiều. Theo luật sư Thảo, về cơ bản văn bản 703 không có gì mới vì nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Do đó, đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý Condotel hay nói cách khác là văn bản này không “cấp khai sinh cho Condotel”.
Cũng theo luật sư Thảo, về bản chất pháp lý, các cơ quan đều thừa nhận quan điểm Condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Do đó, Condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại điều 48 Luật Du Lịch và bản chất này sẽ không bao giờ có thể thay đổi.
Điều này, đã được Bộ TN&MTđề cập trong văn bản hướng dẫn này. Theo luật sư Thảo, việc xác định đúng bản chất pháp lý của Condotel sẽ quyết định đến chế độ sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất bởi thời hạn, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất.
Đối với dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Luật Đất đai.
“Nếu áp dụng theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng như tổng thể các quy định của pháp luật, thì việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án, và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó, điều này dẫn đến nhiều rủi ro khi người mua chỉ sở hữu bản hợp đồng viết tay”, luật sư Thảo phân tích.
Vẫn chưa thể "cởi trói" cho Condotel
Nhiều ý kiến luật sư cho rằng, đây không phải là văn bản pháp luật “cởi trói” cho loại hình bất động sản Condotel, mà chỉ là văn bản thi hành các quy định pháp luật có từ lâu. Đặc biệt, hiện nay chính quyền các địa phương như Khánh Hòa đã sáng tạo ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp cho các dự án Condotel.
"Đất ở không hình thành đơn vị ở là một thuật ngữ không tồn tại trong bất cứ văn bản quy phạm pháp luật nào, nó vi phạm và trái với quy định của Luật Đất đai nó cũng là mấu chốt hiện nay mà các cơ quan quản lý cần phải xử lý. Hơn nữa, hiện chưa các các quy định để xử lý các trường hợp chủ đầu tư cam kết lợi nhuận, tỷ lệ ăn chia của loại hình Condotel gây khiếu kiện tranh chấp trong thời gian vừa qua", vị Luật sư phân tích.
Luật sư Trương Anh Tú - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT dễ dẫn tới sự hiểu nhầm rằng các khu đất xây dựng dự án Condotel có thể có thời hạn sử dụng từ 50 - 70 năm, như việc cấp "sổ đỏ" với đất xây dựng công trình ở. Tuy nhiên, sự thật không phải như vậy.
Nhà đầu tư đừng "tưởng bở" và cần tỉnh táo vì không có chuyện cấp "sổ đỏ" cho Condotel. Luật sư Tú cũng khuyên các chủ đầu tư Condotel đừng "tưởng bở" cho rằng Nhà nước đã đồng ý cấp "sổ đỏ" cho Condotel mà quyết định tiếp tục đầu tư vào loại hình bất động sản này trong giai đoạn hiện tại.
Trong khi đó, ông Nguyễn Thọ Tuyển – Tổng Giám đốc BHS Group cho rằng, việc cấp “sổ đỏ” cho Condotel không phải đóng vai trò quyết định tồn vong của dự án bất động sản nhưng là cần thiết và là việc trước sau gì cũng phải làm.
Theo ông Tuyển, sự tồn vong của Condotel hoàn toàn phụ thuộc vào người "cha đẻ" chính là các chủ đầu tư chứ không phải người cấp “giấy khai sinh”. "Đã đến thời điểm các chủ đầu tư nên trả Condotel về với giá trị thực của nó, đừng tăng giá, đừng cam kết lợi nhuận gì nữa. Hãy tập trung vào khai thác quần thể nghỉ dưỡng của mình thật hiệu quả, qua đó gia tăng lợi nhuận cho khách hàng", ông Tuyển nhấn mạnh.
