Quỹ nằm trên giấy
Ra đời nhiều năm (từ 2012) nhưng cho đến nay, Việt Nam mới chỉ có duy nhất một quỹ đầu tư BĐS nội địa (quỹ đầu tư BĐS Techcom Việt Nam REIT). Còn lại các quỹ đầu tư BĐS hoạt động tại Việt Nam đều do nước ngoài thành lập và hoạt động tại Việt Nam chỉ như một nhà đầu tư nước ngoài.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam phân tích, hiện, đa số doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam có vốn không quá 1.000 tỷ đồng mà phần lớn chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng từ 15 đến 20% tổng mức đầu tư dự án, còn lại là vốn vay ngân hàng.
“Chưa kể, thực trạng ở Việt Nam rất nhiều người mua nhà chỉ có một phần vốn đối ứng, đến khi thiếu tiền lại gõ cửa ngân hàng, trong khi, vốn từ ngân hàng chỉ là nguồn ngắn hạn. Thực tế chứng minh, cách đây vài năm, khi ngân hàng siết vốn khiến thị trường BĐS bế tắc, rơi vào phương thức làm ăn manh mún, giật gấu vá vai. Vì thế, khi dự án đắp chiếu, lãi suất tăng cao, chủ doanh nghiệp bỏ trốn hoặc bị bắt, kéo theo nhiều nhà đầu tư bị chôn vốn, cuối cùng nền kinh tế lãnh hậu quả. Quỹ đầu tư BĐS ra đời là đúng nhưng chưa thể lan tỏa ”, ông Nam nói.
Còn ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Cty Đất Lành cho rằng, với các BĐS như trung tâm thương mại, căn hộ, văn phòng cho thuê… đang kinh doanh tốt, mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, thường họ không có nhu cầu góp các tài sản này để lập quỹ BĐS, trong khi đây mới là các tài sản tạo nên tính hấp dẫn cao cho các quỹ BĐS mà các nhà lập quỹ nhắm tới.
“Các quy định, chính sách để hình thành nên quỹ này tại Việt Nam chỉ mới là định hướng, không rõ ràng nên chưa có thị trường, mặc dù có rất nhiều nhà đầu tư tư nhân và quỹ đầu tư riêng muốn tham gia. Doanh nghiệp Việt Nam còn nhiều kênh huy động vốn hấp dẫn hơn nên vẫn chưa quan tâm đến quỹ đầu tư BĐS”, ông Đực nói.
Còn nhiều rào cản
Phát biểu tại cuộc làm việc với Hiệp hội BĐS Việt Nam vào đầu tháng 8 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà khẳng định: “Nguồn lực cho BĐS là yếu tố then chốt. Hiện chúng ta vẫn chỉ đang huy động từ 3 nguồn vốn là từ người dân, doanh nghiệp và hệ thống tín dụng. Nếu theo thông lệ quốc tế thì điều này chưa đủ. Do đó, cần có quỹ tài chính mới, thúc đẩy vốn thị trường BĐS dồi dào, minh bạch hơn…”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cũng cho rằng, quy định về Quỹ đầu tư BĐS ở Việt Nam chỉ dừng lại ở BĐS đã hoàn thành khiến khó thúc đẩy thị trường phát triển. Đặc biệt, với nhiều loại hình BĐS mà quỹ đầu tư BĐS được tham gia, quỹ sẽ rất khó quản lý và không minh bạch được. Vì thủ tục mua bán BĐS ở Việt Nam rắc rối, kéo dài, gây khó khăn cho đầu tư.
“Quy định thành lập quỹ đầu tư BĐS với điều kiện cho phép góp vốn bằng BĐS để khuyến khích các nhà đầu tư trong nước tham gia tạo dòng vốn luân chuyển mạnh, hiệu quả cho thị trường BĐS. Tâm lý người Á Đông và người Việt đều không thích đưa tiền của mình cho người khác nắm giữ, nên huy động vốn thành lập quỹ rất khó khăn”, ông Châu nói.
Ông Cấn Văn Lực, Hàm Phó Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam đề xuất, thay vì lập quỹ BĐS nên thành lập quỹ tín thác BĐS đứng ra gom tiền dưới hình thức phát hành chứng chỉ cho các nhà đầu tư. Khác với chứng chỉ thông thường, chứng chỉ đầu tư BĐS giống như cổ phiếu có thể mua đi bán lại nên tính thanh khoản cao và có cơ chế chia cổ tức hàng năm.
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện tại quy mô thị trường BĐS Việt Nam vào khoảng 21 tỷ USD, đáng chú ý là có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là BĐS. Hiện tại tổng dư nợ BĐS của Việt Nam vào khoảng 342.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 16 tỷ USD), chiếm 8% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng.
